短短的一個多月時間，萬科一改上半年的低調，將合肥、西安、北京、太原、廣州等城市的十余個地塊收入囊中，總建築面積超過百萬平方米。

　　萬科一位內部人士向《華夏時報》記者表示，上半年主要城市土地溢價率已經開始下降，但底價的調整還不明顯，隨著政策效果的進一步體現，土地市場的調整還將延續，特別是在一些房地産市場調整較深的城市。

　　“3、4季度一般是各城市土地的供應高峰，今年下半年到明年上半年，預計會出現相對較好的拿地機會。”

　　萬科上述人士表示，本輪拿地並未超過成本安全邊際，因為“不乏以底價成交的項目”。

　　一位接近萬科的地産人士則告訴記者：“控製成本是萬科本輪拿地堅持的一個原則，超出成本萬科肯定不會出手。”

　　就在兩個月前，萬科參與角逐北京南四環內一住宅地塊時，因出價未超過9.4億元的招標底價而被淘汰出局。萬科北京公司總經理毛大慶對記者表示：“我們給出了預期中可以接受的價格。”

　　實際上，萬科近期在北京拿下的4塊地折合樓面地價平均僅為1.01萬元/平方米，而廣州地塊樓面價為13536元/平方米，佛山地塊約為4333元/平方米。

　　其中北京豐臺郭公莊二期項目的成交樓面價僅8969元/平方米，同一區域其它項目的土地成本是約為1.6萬元/平方米。而與萬科廣州項目相近地段的一塊住宅用地去年12月出讓溢價接近2倍，樓面地價為20605元/平方米，與去年相比，萬科拿地的樓面價降幅明顯。

　　一位地産行業分析師告訴記者，此次萬科拿下的並非高端級別的“搶手貨”，土地成本得到有效控制，産品線也會相應作出調整。

　　上述分析師表示，萬科此次拿地能夠以底價成交有其必然性，但更多是偶然性。他解釋道，在萬科以往參與競地時，地價被中小型開發商炒高的情況並不少見。而目前，有充足的資金，且能夠與萬科一起競地的開發商並不多。另外，與萬科實力相當的開發商拿地任務已經完成得差不多。

　　在外界看來，8月作為萬科今年拿地大戲的“開幕月”，在情理之中。

　　萬科高層曾表示，鋻於認為上半年市場的調整才剛開始，由房屋市場傳導到土地市場還需要一段時間，因此上半年並沒有太積極拿地。

　　實際上，包括萬科總裁鬱亮在內的多位高層曾多次公開提及“下半年會加大土地儲備”。有數據顯示，上半年萬科按權益計算的新增項目規劃建築面積約473萬平方米，較去年同期的893萬平方米，大幅下降47%。

　　此外，2010年年報顯示，萬科規劃中項目按權益計算的建築面積為3640萬平方米，外界稱這僅僅可滿足2至3年的開發需求。萬科強調指出，這2到3年的項目資源保有週期，是萬科多年實踐證明可以滿足開發企業經營和增長持續性的下限水平，也是可以實現最大住房供應能力的最優水平。

　　“今年以來公司銷售狀況良好，目前的資金也比較充裕，這些因素有利於公司在變動的市場中更好地把握機遇。”萬科內部人士對本報記者稱。

　　此外，走戰略縱深，去二三線城市泡沫小的地方是鬱亮公開討論的萬科轉型方向之一。他稱，公司越大，受行業波動的影響越大，應該去找波動最小的業務。

　　萬科內部人士向本報記者表示，截至今年中期，公司現房庫存的比例僅為2.8%，結構比較健康。儘管如此，公司謹慎拿地的原則不會發生任何變化，並不會將項目的盈利空間建立在未來房價大幅上漲的基礎上。

　　業內人士表示，定位為房地産行業內的“製造業企業”的萬科，以快速開發為主要的經營策略，通過提高週轉率來提升收益率。因此，土地成本的變化會影響産品的結構以及價格的調整，這也是政策調控下不得不作出的改變。

　　在近期拿下的地塊中，大部分需配建限價房、支付租金補償款及返還物業，或者要求60%建90平方米以下套型面積。面對眾多的附帶條件，萬科向本報記者：在城市發展程度不斷提高以及國家大力興建保障房的背景下，純粹的住宅地出讓會越來越少，配建、舊改類項目增加是一種趨勢，萬科需要適應這種變化。

　　在謀變的同時，萬科依然強調要保持近九成為普通住房的比例，在拿地上，萬科仍以面向自住需求的主流住宅用地為主。