黃樹輝

　　包括萬科、中海地産、保利地産、富力地産、金地集團等多家大型開發商在內，多家房地産上市企業8月銷售額和銷售面積出現同比下降，這在2011年以來尚屬首次。

　　同樣值得關注的是，多家房企8月份的銷售均價亦出現下滑，這在很大程度上意味著僵持已久的房地産市場面臨破局，並有望加速分化。

　　花樣年集團總裁潘軍在接受《第一財經日報》採訪時表示，8月份多家房地産企業銷售業績下降是一個危險的信號，目前開發商主要是以跑量為主，萬科等企業推出大量房源入市，現金流回籠成為關鍵。

　　多家開發商紛紛主動打折降價，往往被理解為市場步入淡市的標誌。但世聯地産認為，在當前政策和市場環境下，打折降價現象並不是因為市場步入淡市，而是意味著開發商之間的競爭加劇，行業洗牌已經開始。

　　銷售額和均價雙降

　　上市房地産企業8月份銷售業績基本披露完畢，但與年內各月銷售業績持續飆升完全不同，8月份多家房企銷售業績首次出現下滑。

　　根據公告，萬科8月份實現銷售面積96萬平方米，銷售金額104.8億元，環比分別上升22.8%和15.4%，但同比分別增長5.0%和減少12.6%，這是萬科銷售金額今年以來的首次下降。

　　中海地産則出現銷售面積和銷售金額雙雙下降。8月，中海地産實現房地産銷售額44.5億港元及銷售面積33.2萬平方米，同比下降分別為11.2%和12.9%。

　　另一房企巨頭保利地産，在8月實現簽約面積52.94萬平方米，同比下降36.45%；實現簽約金額60.22億元，同比下降11.99%。

　　按照已經簽署的銷售協定，富力地産8月實現銷售收入共約20.07億元，銷售面積達約15.1萬平方米，同比分別下降34%和39%，環比則分別下降34%和15%。

　　繼今年4月銷售數據出現同比雙降之後，金地集團第二次出現同比下滑。8月份，金地集團實現簽約面積16.3萬平方米，同比減少38.6%；簽約金額22.2億元，同比減少26.2%。

　　此外，2011年8月，越秀地産合同銷售金額約人民幣2.84億元，同比下降43.7%；首創置業簽約面積同比下降30.7%，簽約金額則同比下降43.1%；中渝置地實現銷售金額2.27億元，銷售面積2.44萬平方米，為今年單月銷售新低。

　　萬科董秘譚華傑表示，8月份萬科銷售金額同比略有下降，主要因為去年和今年的推盤節奏存在差異。去年萬科的推盤“前低後高”，下半年推盤貨值接近上半年的兩倍，去年8月份已進入推盤高峰，比較基數較大。但萬科今年的推盤節奏更加平穩，今年8月份推盤量雖較7月有所提升，但尚未超過6月份的水平。

　　從行業特點來看，房地産企業單月銷售金額和銷售面積，很大程度上會受到推盤節奏和推盤數量的影響，但多家房地産企業銷售同時出現下降，意味著這種變化並非個別現象。

　　值得關注的是，在銷售金額和銷售面積下降的同時，8月份多家房地産企業銷售均價亦出現不同程度下跌。

　　由銷售數據可以推算，8月份萬科銷售均價為每平方米10917元，這一價格水平是萬科在2011年各月中的最低水平，較2011年上半年的每平方米11609元下跌6%。

　　雅居樂去年8月平均售價為每平方米10101元，今年8月單月銷售均價則為每平方米9200元，同比降幅為9.79%；首創置業8月單月簽約均價為每平方米9677.42元，比去年同期下降20.56%；金地集團8月份銷售均價為每平方米13620元，環比略降3.3%；世茂房地産8月銷售均價為每平方米14458.35元，同比降幅高達126.08%。

　　行業洗牌加劇

　　多家上市房地産銷售業績和銷售均價下降，被認為是房地産市場走勢出現變化的信號。潘軍向本報表示，限購對市場的影響超過限價，房地産企業整體銷售形勢越來越緊，現在市場上剛需産品和商業賣得好，中高端産品將面臨一輪挑戰。

　　潘軍稱，市場集中度向大開發商集中，中小企業資金面比較危險，産品結構單一的項目最容易出現問題，預計年底或明年元月初將會迎來第一輪倒閉潮。

　　受業績增長壓力趨勢，上市房地産企業紛紛加大推盤量和促銷力度。深圳萬科公司稱，萬科已經進入推盤密集期，9月在深圳將有4個全新項目盤入市，這不僅創下萬科單月曆史推盤紀錄之最，且每套房的降價幅度由5000元升級至10000元。

　　除此之外，以中海地産、恒大地産、世茂房地産、遠洋地産、碧桂園、金地集團等為代表的大開發商在全國颳起了一股幅度不等的打折降價的旋風。根據美聯物業全國研究中心調查，目前深圳在售樓盤近六成有打折優惠，幅度在9.7折至9.9折之間。

　　世聯地産持續跟蹤監測了24個城市一手房市場的打折降價情況。從目前世聯地産所掌握的新樓盤打折降價信息來看，真正全面降價的樓盤極少，更多樓盤借“降價”之名進行廣告營銷；而大開發商的樓盤比中小開發商的樓盤降價幅度更大、更動真格。

　　世聯地産還發現，普通商品住宅降價對銷售的刺激作用遠大於高端住宅，並且降價樓盤以普通商品住宅為主；從降價樓盤的銷售表現來看，降價基本能促進銷量，達10%以上的降價幅度，銷售速度很快，有的甚至成為 “日光盤”。

　　出現降價現象的城市仍以一線城市為主，北京、上海、杭州等城市由於存量壓力，降價樓盤相對多一些，其餘城市降價現象並不明顯。

　　世聯地産認為，打折降價不等於淡市。真正的淡市至少要具備兩個條件，一方面是成交量低於歷史平均水平，另一方面是降價對成交量的刺激作用有限，甚至沒有作用。

　　但國家統計局數據顯示，今年7月全國商品房銷售面積和銷售金額同比分別增長17.8%和39%，處於歷史同期的高位，並不符合上述兩個條件。

　　在世聯地産看來，這些降價打折是開發商競爭更加激烈的表現，屬於行業洗牌的開始。大開商既要做“大魚”，也要做“快魚”，這些大開發商通過提高開發和銷售速度，甚至兼併中小開發商，快速進行規模化擴張，搶佔行業第一軍團的席位。