在最新一期《湛勻妙語》節目中，上海投資學會、著名經濟學家陳湛勻教授以《早論外資進入中國房地産市場動因和優劣分析》為題做出精彩演講，本文是其中精彩內容系列報道之二，本網也將陸續刊登陳教授演講的後續內容，敬請讀者關注。

　　下面是陳教授對外資進入中國房地産市場動因分析的精彩解讀：　

　　外資進入我國房地産市場有許多的原因，比如我國的經濟處於長期持續穩步增長，是世界最大的消費國家，除此以外，我國的城市化進程在加速發展，我國還遠遠未到人均住房建築面35平方米，又剛剛處於工業化進程的初中期，這就為城市基礎設施、住房和商業地産提供良好投資環境和巨大的發展空間。

　　從下表可以看出，從2001-2011年我國房地産市場從開發量到銷售額等各方面指數呈現出穩步增長的態勢，儘管是近年來政府加大了對房地産宏觀調控力度，但是實際上對房地産市場總體的開發和銷售額並起到作用有限，這也是為什麼近年來外資又開始涌入中國房地産市場的一個原因。

　　其次，外資投入也彌補了宏觀調控對房地産市場資金流的影響，從下表中看出，從2001至2011年，除了2008年全球金融危機，我國房地産市場總的開發投資增長速度較平緩。現在由於國家宏觀調控，限購在擴容，限貸在升級，限價是趨勢，不少房地産企業面臨著資金瓶頸，由於房地産開發的貸款資金增長比率下降，隨著外資的投資進入和增加，在一定程度上減緩了一些房地産商的資金壓力。

　　2001-2011年房地産開發投資資金來源

　　再次，引入外資平衡國內房企資産負債率，由於國外房地産企業利潤率僅在5%，所以外資進入我國房地産市場有著很大的積極性。而國內房地産企業資産負債率過高，房地産企業需要平衡自己的資産負債率，以便降低企業的信貸風險，引入外資的股權投資機構，這是一個比較可行辦法，既可承擔國內房地産企業部分融資責任，也有助於降低銀行系統風險。

　　第四，近期房地産的外資並購增加，而且外資在現金並購模式中優勢明顯，當然包括現金收購資産模式和現金收購股票模式，無論是短線投機的投資基金，還是長期持有的穩健型基金都是在追求利潤，境外産業資本通過資本跨國轉移，既獲取豐厚的收益，又擴展市場佔有率，而這種外資並購以共生式為特點，獲利主要來源物業增值、人民幣升值和租金收入。