房企資産負債率維持高位 兼併收購頻繁 出現降價趨勢

　　住建部此前公佈了“二三線城市限購5項標準”，近期正與一些地方政府就實施限購令細則加緊磋商，有消息稱將有接近20個城市同意自9月起實施限購令。同時據業內人士透露，作為此輪“準限購”目標的廊坊市近日下達一項通知，“要求停止一切關於房地産項目的宣傳活動，戶外圍擋、項目圍擋、電視、報紙廣播等一切媒介都須停止。”該人士直言“房地産昏暗時代來臨”。

　　鏈家地産市場研究部針對8月最後一週的統計數據顯示，北京市二手住宅成交量為1982套，同比7月第四週下降了23%。預計8月份整月成交量大約為8000套左右，已經連續4月維持成交低位。而新房成交量為5000套左右，創調控後最低值。

　　另一方面，北京新房庫存截至目前已經逼近11萬套，預計全部“消化”需要24個月以後。而近期披露半年報的98家上市房企債務總額高達1.01萬億元，多數資産負債率在70%以上。存貨積累、業績下滑致使房企出現不同程度虧損現象，股權並購、地産業務轉讓案例近期頻發。

　　接受《經濟參考報》記者採訪的多家機構認為，限購及限貸政策抑制了市場交易，樓市量價“泡沫”進一步消化，新一輪限購政策促使調控效應全面爆發。

　　調控

　　二三線城市限購呼之欲出

　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴《經濟參考報》記者，住建部可能約談的城市將首先集中于廊坊、珠海、惠州、昆山等“準限購城市”。這些地區由於受到此前北京、上海、廣州、深圳等限購政策的擠出效應影響，當前房價漲幅普遍較 高 ， 按 照 住 建 部 的 “ 限 購5標準”，有理由納入新一輪限購範圍。

　　另外，還有房價絕對值較高的城市，包括：珠海、台州、昆山、張家港、湖州、嘉興、吳江、常熟、江陰、揚州等；以及70個大中城市房價指數漲幅較高的城市(比去年上漲6%以上，環比上漲0.3%左右)的城市，主要有：岳陽、丹東、秦皇島、牡丹江、襄陽、洛陽、常德等。

　　住建部政策研究中心副主任王玨告訴《經濟參考報》記者，住建部的限購標準已經很明確，接下來就等具體限購城市名單擇日出爐。

　　楊紅旭則告訴《經濟參考報》記者，在住建部約談壓力下，符合五條標準的二三線城市近期將會密集出臺具體細則。他認為此輪限購範圍將主要集中于上述“已限購城市周邊地區、房價絕對值較高城市和70個大中 城 市 中 房 價 指 數 漲 幅 較 高 的 城市。”

　　國家統計局此前數據顯示，70個大中城市中，實施限購政策的39個城市房價定基漲幅已明顯放緩，普遍低於31個非限購城市的定基漲幅。6月份，39個已限購大中城市房價定基漲幅為4.53%，31個非限購城市房價定基漲幅則為4.82%。

　　楊紅旭分析，“限購城市的成交量相比去年下半年亦出現明顯下滑，並且呈現出連續4個月持續下降態勢。而非限購城市成交量則接近於去年月度成交均值。限購城市的成交量回調幅度整體上大於非限購城市。”

　　業界普遍認為，台州版“限購令”拉開了此輪限購大幕。但事實上，其他尚未實施限購政策的城市中，許多城市房價漲幅遠高於台州。根據鏈家地産市場研究部統計，今年上半年台州商品房成交量環比上漲為4.1%，而秦皇島、哈爾濱、濰坊等多個二三線城市同比上漲幅度已經超過20%。

　　鏈家地産告訴《經濟參考報》記者，“此輪限購範圍有可能還會進一步擴大，納入不在‘準限購名單’上的城市，最終將在30個到40個之間。”例如，根據統計局公佈的5至7月價格指數分析，其中有9個城市如石家莊、太原、哈爾濱和南昌等，無論是環比還是同比，價格在3個月內均未出現任何下降。

　　房企

　　密集轉讓房地産業務

　　根據中原地産研究部針對11個重點城市的數據監測，7月末11個重點城市存貨總量已達66.9萬套，環比上半年上漲了6.5%。其中存銷比較大的城市有大連、杭州、北京、南京和青島。以北京為例，商品房庫存108407套完全消耗需要接近24個月。

　　中原地産市場研究部總監張大偉告訴《經濟參考報》記者，“目前樓市庫存壓力開始升級，從中小企業到大型標桿房企，限購帶來的影響全面體現後，房地産行業資金壓力進一步加劇。”

　　截至8月31日，已經有超過一半的上市房企公佈了 上 半 年 度 中報，數據顯示98家上市房企的債務總額達1 .01萬億元，多數資産負債率在70%以上，其中33家公司業績有不同程度的下降。四大龍頭企業的資産負債率也都維持高位，其中保利地産達到81.09%，萬科為77.85%。

　　張大偉分析認為，“房地産行業進入調整期，樓市下調已成趨勢。部分房地産企業開始壯士斷腕拋離地産業務，房地産企業兼併收購行為明顯更加頻繁。”今年前7月，房地産行業內公開的股權並購數據合計為62宗，總涉及金額達到了175.39億人民 幣 ， 相 比 去 年 同 期 的3 6宗 及86 .85億人民幣分別上漲了72 .2%和101.9%。

　　公開數據顯示，8月份北京已有12家房企(或項目)發生股權轉讓，這一數字比今年前7月的總額還要多，其中不乏央企等地産大腕。而今年前7月的市場並購總金額已經明顯超過了去年全年的165.25億。並購案例、數量、總金額及平均單案例並購金額均創造了歷史新高。房地産行業也佔據了整體並購市場的第一。

　　張大偉認為，“部分企業目前已經開始出現因為資金壓力而被迫開始出售項目的案例，在資金壓力逐漸增加的當前，出於資金週轉的需要，出售部分資産相比賣房子要容易而且快捷很多，這使得並購的案例在逐漸增加。而且在下半年這一趨勢很可能繼續加強。”

　　銀河證券地産分析師潘瑋則告訴《經濟參考報》記者，“此輪限購的政策效應正在逐步顯現，會促使房地産企業儘早做出應對措施，在産品結構和營銷策略等方面做出應對，來調整企業佈局和發展策略。”

　　樓市

　　“去泡沫化”繼續深化

　　8月份結束，房地産市場傳統意義的“金九銀十”隨之到來，但是今年的市場並不樂觀。鏈家地産市場研究部對8月第四週的市場情況盤點發現，8月第四週北京市二手住宅成交量為1982套，環比8月第三周上漲了9 %， 同 比7月 第 四 周 下 降 了23%。預計8月份整月成交量大約為8000套左右，連續4月維持成交低位。

　　鏈家地産首席分析師張月告訴《經濟參考報》記者，8月份尤其最後一週的成交趨勢將會對即將到來的“金九市場”産生一定影響。在調控疊加影響下，今年的“金九銀十”很難延續往年的成交高峰。

　　張月認為，今年北京樓市量價“泡沫”已開始消化，限購及限貸政策抑制了市場上大量成交量，同時北京樓市整體價格也出現了下降趨勢。

　　而部分大型房企已經開始出現降價趨勢，富力、萬科等房企都宣佈降價，業內認為這將促使市場上新房價格進入實質性下降階段。開發商擬售價及業主掛牌價與成交價的差距逐漸拉大反映出市場上供需雙方博弈加劇，目前市場上降價趨勢已基本形成，這也使得開發商利潤“泡沫”被逐漸壓縮。

　　市場下行趨勢不僅僅體現于北京市場，近日有業內人士網上發帖認為“房地産昏暗時代來臨”。而搜房網近期持續的一項調查顯示，近千名網友中半數認為房價將會大幅下降；29.84%的網友預測房價將會小幅下降；10.91%的網友認為房價將會小幅上揚；另有9.26%的投票者認為房價將會維持穩定。

　　該調查結果同時顯示，58.44%的投票者認為開發商接下來將會採取打折促銷等手段；33.95%的網友認為開發商將繼續死扛，誓不降價；7 .61%的投票者認為很難判斷開發商將如何抉擇。