7月份濟南二手房住宅成交量為1363套，環比下降了約15%，比去年同期也有下降。受商品房特價潮以及限貸政策影響，成交量繼續萎縮，不少仲介面臨連續零成交的“窘境”。

　　二手房市場被衝擊

　　進入7月以來，省城樓市“特價房”頻出，致使部分二手房準客戶轉向一手房，成交量萎縮。7月二手房總成交量為1410套，比6月份減少181套，其中二手房住宅成交量為1363套。截止到8月16日，濟南市網上房地産數據顯示二手房成交量為678套，預計與7月成交量相當。除成交下滑外，價格也出現鬆動，新舊房價格倒挂現象顯現。

　　濟南南部，中海國際社區推出平價房，價格為7280元/平米起，不遠處的京魯山莊二手房價格已超過8000元/平米；西部凱旋新城二手住宅評估價為每平方米8200元左右，近在咫尺的連城水岸近期特價房最低價僅7500多元/平方米；高新區新盤眾多，二手房成交價一直在8500元/平米左右徘徊，但海信慧園近期推出的限量特價房每平方米最低價僅7200多元。

　　除了一手房市場的衝擊，目前對二手房成交量影響較大的還有限貸政策。據悉，省城各銀行銀根緊縮，除利率上浮外，對於客戶的篩選資質更加嚴格。許多二手房就是因為貸款審批困難而遲遲無法成交，甚至出現銀行審批完了貸款，但還是長時間無款可放的局面，讓市場各方十分“難受”。

　　下半年成交量或將持續低迷

　　下半年受新房供應量的穩步提升以及營銷策略的影響，二手房市場的需求量將無可避免地被新房市場分流。預計，今年下半年在樓市“限購令”持續的大背景下，二手房市場的供需關係將得到進一步的緩解，成交量仍將維持此前的低迷狀態。有業內人士分析，下半年開發商在資金壓力下，在前期特價房已逐漸成為一種趨勢的基礎上，三四季度可能演變為更為兇猛的“特價潮”，那二手房市場會首當其衝被影響。

　　就擴大限購範圍對濟南樓市的影響，有專家分析認為，此舉短期內不會對濟南造成直接影響，但如果限購政策作為一項常態調控政策長期堅持下去，會對樓市造成比較大的衝擊。

　　對成交量有影響的還有目前火爆的租賃市場，不少賣家停售轉租，價格一路猛漲，有價有市。記者走訪多家仲介調查了解到，租賃房源一時多了不少，消化速度也在加快，有時剛剛公佈房源就被客戶瞄上，立馬簽約。山東師範大學房地産系主任程道平表示，房租和房價是此消彼長的關係，買房的人少了，租房的人就多了。

　　二手房仲介面臨洗牌

　　市場成交量的持續低迷，讓仲介的日子十分“難過”。目前濟南市大大小小的仲介約有1600家，市場幾百家仲介“零成交”。某些大型仲介連鎖機構也普遍反映各個加盟店經營困難，轉讓店面不在少數。業內人士介紹，越是市場不好的時候，成交越會向一些大的仲介集中，因此市場上零成交的仲介店面會進一步增多，整個二手房仲介市場面臨重新洗牌。

　　業內人士預計，如果出現連續零成交的情況，假以時日，部分中小型仲介只能關門，而接下來的8月份，預計仍將處於“淡季”。也有不少仲介人士預計，下半年會有一部分剛性需求釋放出來，推動市場成交量上升，這部分需求會成為新房和二手房市場追逐的主要對象。