經濟導報記者 劉翔

　　作為開發商主要融資通道之一，上半年紅極一時的房地産信託突然降至“冰點”。

　　1日下午，經濟導報記者致電濟南和青島多家銀行，發現各大行上半年還普遍代理的房地産信託産品，如今已經難覓蹤影。在監管層一系列壓力之下，各大銀行對房地産信託的態度開始變得謹慎。

　　在銀行信貸、上市融資兩大資金源被切斷後，房地産信託這根地産商最後的“救命稻草”也失去了往日的魅力。除了銷售通道遇阻，房價的鬆動也使得房地産信託償付風險加大；與此同時，日益上升的信託融資成本也逐漸成為開發商的噩夢。

　　“從6月開始，房地産信託銷售明顯下降。”2日上午，用益信託首席分析師李旸在接受導報記者採訪時表示，此類産品遇冷的根源在於市場風險的增加。

　　銀行不再“買賬”

　　“房地産信託的收益率，要明顯高於其它理財産品。”李旸表示。

　　但是，監管機構並沒有忽視房地産信託産品高增長和高收益背後的高風險。

　　今年以來，房地産信託業務規模快速增加。監管層屢次對此警示風險，並在今年5月中旬對信託公司開展窗口指導，要求抑制房産信託業務增長。近期銀行的態度轉變，也説明房地産信託業務收緊的力度正在加強。

　　監管的加強，也使得“銀信合作”的銷售渠道不再牢固。

　　據了解，目前國內的信託公司普遍沒有建立自己的營銷渠道，信託公司與銀行的合作，主要是信託公司走銀行的代銷渠道。

　　導報記者從用益信託了解到，去年共發行投資于房地産市場的銀信合作理財産品80款；而今年上半年，除了1月份有8款産品推出之外，2至4月一共只有兩款産品發行，到了5月和6月份，通過銀行信託合作發行途徑推出的房地産信託産品已經絕跡。

　　“實際上，銀監會的法規並不是為了抑制銀行與信託公司之間的合作，而是希望信託公司能夠以正確方式，為銀行理財投資客戶提供風險可控的增值理財産品。”畢馬威日前發佈的《2011年中國信託業調查報告》認為，無論理財産品多麼安全，一旦有關貸款成為不良貸款，銀行多少還是會為其埋單，更不用説其中蘊含的聲譽風險。長期而言，信託公司可利用銀行成熟的渠道向銀行零售客戶提供低風險的投資産品。

　　信託利益鏈

　　中國信託業協會最新數據顯示，截至今年二季度末，我國信託資産規模達37420.15億元，比上季度末增長14.5％。值得一提的是，上半年投向房地産領域的新增信託資金累計達2077.66億元，比一季度末金額大幅增長近兩倍。

　　“比較整個房地産市場，房地産信託資金量並不顯眼，但是對於部分房地産公司而言，尤其是在信貸收緊的大背景下，房地産信託卻是一根‘救命稻草’。”李旸表示。

　　而房地産信託産品頻發背後，則是一條錯綜複雜的利益鏈。

　　“2009年與2010年的大部分時間裏，中國大陸的房地産市場呈現出一片繁榮的景象，作為房地産開發商的主要融資通道，許多信託公司也受惠其中。”畢馬威在前述《報告》中稱，信託公司最大的利潤增幅與成功推出房地産信託産品組合直接相關，這些産品一般會為投資者帶來12%或更高的收益率。

　　由於房地産信託産品的高收益率，越來越多的信託公司推出了此類産品，這也導致了房地産信託産品銷量自去年第三季度起急劇增長。

　　“房地産信託産品的出現，緩解了許多開發商的燃眉之急。因此，儘管房地産信託産品的融資成本高達20%左右，甚至更高，開發商們還是趨之若鶩。”中融信託的一位分析師告訴導報記者，高成本融資實屬無奈之舉，在當前房地産政策遇冷的背景下，一旦開發商資金鏈斷裂，投資者和信託機構、銀行都將深受其害。

　　融資無門？

　　長久以來，房地産行業的融資渠道主要來自銀行貸款、上市融資和房地産信託等。但如今，三扇大門似乎都已關上。

　　數據顯示，銀行對於房地産開發的“輸血功能”萎縮嚴重。2010年，金融機構新增商業性房地産貸款2.02萬億元，相較2009年減少了3190億元，同比減幅為13.6%。其中，房地産開發貸款減少7321億元，較2009年減少了55.3%。

　　而今年的情況更為嚴峻。央行日前披露的上半年金融機構貸款投向報告顯示，上半年金融機構人民幣房地産貸款累計新增7912億元，同比少增5985億元。

　　實際上，開發商借助資本市場融資的大門早已被關上。Wind資訊的統計數據顯示，包括股票首發、增發和公司債券發行在內，房地産行業2010年在A股市場總融資額為155.6億元，僅為2009年1210.1億元的12.9%。而今年，多家地産公司上市之路更加艱難。

　　“信貸緊縮和融資難，直接造成了房地産信託的火爆。”李旸表示。

　　但如今，作為房地産行業主要融資渠道的信託也遭遇限制，房地産行業的資金鏈無疑將更為緊張。