受“限購”政策的影響，一部分購房人群被迫滯留在租賃市場，二手房的成交就此一落千丈。“零成交”已成為二手房市場交易的常態，受成交量壓力趨增的影響，業內人士預計，如果政策不放鬆，那麼業主的預期和堅挺的房價都有望改變，房價的鬆動將是大勢所趨。

　　“零成交”樓盤顯著增加

　　據“鏈家地産”市場研究部統計，目前二手房月成交量已經下跌到8000套以下，回歸到2009年前的水平，其中零成交樓盤在2011年增長明顯。7月份零成交樓盤達到3466個，比4月份又增加了7.5%，相應之下，有成交樓盤成交減少，其中1-3套及3套以上的樓盤分別減少了2.6%和4.9%。目前北京二手房零成交樓盤佔比已經達到60.8%，創調控後新高。

　　另據監測統計顯示，截至目前，北京全市二手房持續半年未成交的樓盤已經達到1059個，佔比超過總量的20%，較2010年下半年增長了一倍。其中通州持續半年未成交樓盤達到117個，為各區域最高。而且，新政前成交活躍的項目目前的成交量下降了70%以上，月成交量不足10套，而在調控前，它們的月成交量均在50套以上。

　　值得一提的是，目前二手房市場的投資性業主“扛價”意願明顯，7月份改善性業主平均掛牌價為26000元/平米，而投資性業主掛牌價一般要高出2000元/平米左右。

　　供需雙抑製成主因

　　事實上，二手房市場面臨著和新房市場一樣的“房票”困境，也就是需求市場的大幅壓縮，同時也面臨著供應量的不斷下滑。

　　記者從偉業我愛我家了解到，一些二手房業主受房價下跌預期的影響，暫時放緩了出售房屋的計劃，而轉向租賃市場，可售房源減少。而從需求市場來説，一方面，房貸門檻的提高，貸款成本的增加，使得四環內二手房源房價並無明顯下跌跡象；另一方面，房價下跌預期的增強，也使得部分購房人開始持幣觀望，等待房價的回落。

　　從各種統計數據和市場現象上來看，二手房的成交僵局已經形成，各方的觀望和等待使得“零成交”樓盤持續增加。仲介門店的工作人員告訴記者，前來看房買房的人非常少，即使來了，也會猶豫等待，除非碰到特別合適的價格，而且賣房的人也“不差錢”，一套房子在我們這放幾個月也不著急，“可能大家都有自己的想法，賣房的想房子長遠來看還是會漲，而買房的人想政策嚴打之下房價會降。”

　　房價下跌預期強烈

　　對於“零成交”項目增加對市場的影響，大部分業內人士的反應都是房價下跌的可能性不斷增大。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉預計，隨著新房價格的繼續回落，其周邊二手房業主的報價還將繼續回落，房價的回落也將激發越來越多的等待觀望房價下跌的購房需求入市出手購房，隨著中低總價房源以及近郊區縣二手住宅成交佔比的逐步上升，全市二手住宅均價還將出現更明顯的回落。

　　“鏈家地産”首席分析師張月告訴記者，隨著大量滯銷樓盤的不斷累積，業主扛價的心理也會逐漸減弱，部分滯銷嚴重的區域或許會率先降價，從而在半年以至一年內逐漸形成規模效應，推動北京二手房市場全面降價。

　　目前來看，通州區二手房價格鬆動跡象明顯。雖然受房價不景氣影響，部分二手房業主由賣轉租，房源供應有所減少，但是在去年房價處於高位時入市的部分業主面對房價的連續下跌，為了避免更大的損失，降價出售的心情越來越迫切。數據顯示，近一週來的降價房源逐步增多，90平米以下的中小戶型房源相對來説由於較好出手，所以掛牌價降幅一般在3%-5%左右，而150平米以上的大戶型房源，由於市場需求量很少，所以房價降幅也較大，一般在6%-15%左右。

　　■租房

　　作為中關村軟體園及上地信息産業基地附近最後一個城中村，近年來，唐家嶺憑藉其350-700元/月的租金，成為了大量外地來京人員及大學畢業生的租住聚集地。但2010年底的地區整體騰退改造工程卻使得當地5萬餘名租戶面臨了 “無家可歸”的窘境。

　　目前全市租金均價超過3000元/月，房租高壓下，霍營、蘋果園、肖家河等都是目前畢業生租房的聚集地區。

　　據偉業我愛我家介紹，隨著全市市容改造的進程，曾經以低租金自建房為標誌的所謂“蟻族”聚集地已經越來越少，取而代之的是這些以交通、近學區、近工作地點為優勢的五環周邊的區域。

　　同時，作為需求主體的畢業生通過合租、分租的方式，將租金控制在1000元/月左右。如此，在分攤生活成本的同時，保障了生活的質量。

　　後唐家嶺時代 畢業生在哪租房

　　霍營 交通：13號線上班方便

　　霍營位於唐家嶺東側，由於緊鄰13號線的交通優勢，霍營成為了分流原唐家嶺租戶的區域之一。除了13號線，在不堵車的境況下，從霍營至三環乘坐公交的行駛時間約為30分鐘，相比其它周邊區域，尚算便利。

　　目前區域一居室的租金均價為2100元∕平米，兩居室2300-2400元∕平米。合租、分租後每人約在1000元∕平米左右。雖然租金水平在其它分流原唐家嶺租戶的區域中不具備絕對的優勢，但較為便利的交通也為霍營吸引了一大批大學畢業生來此租住。

　　蘋果園 學區：畢業生就近租房

　　位於蘋果園的北方工業大學周邊也聚集著大批畢業生租戶。由於該區域的房源多為成熟的老小區，周邊的配套比較齊全，對於剛進入社會的畢業生而言，生活上較為便利。

　　北方工業大學周邊的房屋租金價格為一居室2200-2500元/月，兩居室為3000-3600元/月不等。畢業生合租、分租後的租金為1200元/月。目前，區域中房源供需兩旺。

　　肖家河 工作：新IT白領聚集地

　　另外，位於北五環西段的肖家河也是畢業生集中租房的區域之一。東臨上地信息産業基地，南靠中關村。搭乘公交從肖家河到中關村僅需15分鐘的優勢，使得該地區成為了不少IT白領新人的聚集地。

　　目前肖家河區域一居室租金在2500-2600元/月，兩居室為3000-3500元/月，三居室4000-4500元/月。其中3000元/月的兩居是區域的熱點戶型。同時，區域配套設施較為齊全，基本可以滿足租戶的生活所需。

　　■區域

　　通州：二手房

　　成交有望回暖

　　受樓市宏觀調控影響，通州房價飛漲的勢頭受到了明顯遏制，並進入下降通道。

　　偉業我愛我家市場研究院的統計數據顯示，7月（截至23日）通州二手住宅均價為14575元/平米，環比6月同期下跌了1.8%，這已是通州的二手住宅價格連續第四個月呈現下跌勢頭。

　　房價的回落，再度激發了部分購房人群的購房意願，據偉業我愛我家統計，7月（截至23日）通州區域的電話諮詢量和門店諮詢量環比6月同期上漲了109%，有效客戶登記量環比上漲了6%。

　　近一段時間通州房價的連續回落，使得這部分購房者逐步走出觀望，需求的反彈使得二手住宅成交量有望回暖。

　　昌平：均價

　　連跌6個月

　　據偉業我愛我家市場研究院數據統計：7月份（截至26日）昌平區二手住宅成交量環比6月份同期上漲17%，成交均價為15344元/平米，環比6月份昌平區的二手住宅成交均價下跌了1.7%，昌平區二手住宅均價已連續6個月呈現下跌勢頭。昌平區7月份的二手住宅均價與近一年來出現的房價最高點時相比大幅下跌了6%。

　　房價的回落也刺激了部分購房人群出手購房的意願，據我愛我家門店統計，7月份（截至26日）昌平區域的電話和門店諮詢量環比6月同期上漲了34%，對90平米以下中小戶型房源的需求量顯著增加。

　　大興：租金均價

　　環比下跌6%

　　大興區域作為金融街、海淀中關村兩大熱點商圈的重要分流區域，雖然租賃需求有所增長，但是房源量的相對充足，保證了大興房租的平穩。

　　據偉業我愛我家市場研究院數據統計，大興區域7月份的租金均價為2069元/月/套，與6月份同期相比下跌了6%。

　　租賃需求方面，在經過了6月份租賃需求的大幅釋放後，7月份的租賃需求量開始小幅萎縮；租賃房源供應方面，受房價不景氣影響，大興區域部分二手房業主轉售為租，使得租賃房源供應量充足。大興區域的供求比為1.5:1，供應大於需求。桂瑰