中國中鐵更是立下戰略目標，要讓旗下地産公司中鐵置業“未來5年進入全國房地産行業前10名、未來10年進入前5名”。

　　高鐵工程大步流星之時，一支高鐵“隊伍”油然而生。作為其中“骨幹”，中國中鐵股份有限公司（中國中鐵，601390.SH）的基建建設業務快速發展。此外，中國中鐵的地産業務更是勢如破竹，不經意間就進入了地産圈“百億軍團”，並成為了“囤地大戶”。

　　在2010年中國房地産企業銷售金額與銷售面積排行榜中，中國中鐵分別以133億元、185萬平方米排在第21名、第17名。不只如此，中國中鐵更是立下戰略目標，要讓旗下地産公司中鐵置業集團有限公司（以下簡稱中鐵置業）“未來5年進入全國房地産行業前10名、未來10年進入前5名”。

　　如此鴻鵠大志，中國中鐵如何實現？其在高鐵基建業務上的“話語權”，能否助其地産板塊“一臂之力”？

　　中鐵成都號稱“鐵半城”

　　在成都老城墻尚未完全拆除的時代，中國中鐵旗下子公司中鐵二局股份有限公司（以下簡稱中鐵二局，600528.SH）等鐵路部門佔據了城北的大片土地，被稱作“鐵半城”。而今，這座建設于上個世紀50年代的“鐵半城”，大多數建築已經覆滿灰塵，破舊不堪……2011年6月，中鐵二局總經理唐志成宣佈金牛片區九成改造項目正式啟動。

　　據初步統計，需要改造的區域總計佔地面積約415畝，劃分為通錦地塊、沙灣地塊、鐵路新村地塊、馬家花園賓館地塊、西一環地塊五大區域，涉及單位21家，住戶8200余戶，人口2.9萬餘人，需拆遷房屋面積約84萬平方米，總投資約100億元。

　　“鐵半城”舊改項目之外，成都諸多房地産開發項目都有“中鐵”的影子。其中“中鐵西城”便是中國中鐵旗下的全資子公司中鐵置業于成都傾力打造的作品。

　　“中鐵西城”位於城西西部新城核心區，是成都市政府規劃的六大百億商圈之一。該項目佔地288畝，建築面積超過70萬平方米，總投資預計為50億元。項目涵蓋了五星級酒店、大型商超、城市劇院等配套，是迄今為止成都城西最大的城市綜合體。

　　“該項目位於正在修建的地鐵4號線上，中鐵置業是以相對較低的價格、以掛牌形式取得該地塊。”四川中原地産研究員周覓向時代週報記者表示，該塊土地出讓時，還引起不小爭議。據成都市相關規定，出讓一宗土地或者打包在一起的幾宗土地，面積不得超過200畝。而中鐵西城的兩宗土地加在一起超過了，業界就此懷疑這塊土地是為中鐵置業“量身定做”的。

　　如此打包並不鮮見。據了解，中鐵置業就通過陸續拿地的方式取得成都郊區溫江區數千畝土地，計劃打造成一個別墅盤。除了上述項目之外，中鐵二局旗下中鐵瑞城置業有限公司（以下簡稱中鐵瑞城）在成都雙流、新界、郫縣、大邑、都江堰等多地都有項目，且建築面積均在30萬平方米以上。

　　“中國中鐵旗下有各種公司在成都做地産開發，以中鐵置業為主，此外還有很多‘馬甲’。”周覓表示，保守估計，若把中國中鐵旗下在成都地産公司看成一個整體，其開發的項目量，一定會在成都開發商中排前五。

　　基建公司地産規模不容小視

　　中國中鐵旗下房地産公司眾多，其在全國20多個省市，有70多家房地産企業。通過控股和參股等資本運作方式，中國中鐵房地産資源得到有效整合，逐漸形成中鐵置業、中鐵瑞城兩大脈絡。

　　中鐵置業是中國中鐵的全資子公司，註冊資本21億元，公司具有房地産開發一級資質。中鐵置業擁有12家全資（控股）子公司，53家成員企業。集團成員企業遍佈長三角、珠三角、京津塘中心經濟區域以及全國各中心城市。2010年，公司房地産開發業務營業收入117.1億元，同比增長114.6%。由中鐵置業開發的貴陽中鐵逸都國際、西安繽紛南郡、武漢百瑞景中央商務區等房地産項目，均取得較好開發業績。截至2010年12月31日，公司處於開發階段的項目佔地面積1456萬平方米，總建築開發面積2501萬平方米。

　　相比中鐵置業，中鐵瑞城的規模略小一些。據公開資料顯示，中鐵瑞城是中國中鐵二局全資控股子公司，全面負責中鐵二局範圍內房地産開發及城市産業業務。

　　中鐵瑞城前身為1988年7月成立的鐵道部第二工程局房屋建設綜合開發公司。1999年6月，改製成為中鐵二局集團房地産開發有限公司。2008年3月，中鐵二局整合旗下房地産業務，以中鐵二局集團房地産開發有限公司為主體,通過增資、更名方式組建中鐵瑞城，集中管理中鐵二局範圍內所有房地産公司及項目，並代管集團公司一級土地整理項目。

　　中鐵置業和中鐵瑞城的區別在於，前者的業務遍及全國，而後者主要活躍在成都市場及成都周邊地級市和貴陽、北京等少數城市。同中鐵置業上百億元的年收入相比，中鐵瑞城置業每年的銷售收入只有20億元左右。

　　除中國中鐵之外，同樣致力於高鐵建設的中國鐵建股份有限公司(中國鐵建，601168.SH)，其地産業務規模也不容小視，而中國鐵建“國際城”系列在業內名氣也不小。據公開資料顯示，截至2010年底，中國鐵建分別在北京等26個城市開展房地産開發業務，項目建設用地總面積646萬平方米，規劃總建築面積2012萬平方米。2010年有29個項目在21個城市進行銷售，銷售面積183.4萬平方米，比2009年增長141.3%；實現營業收入51.89億元，比2009年增長98.73%。

　　過半土地沒有通過招拍挂

　　基建出身的中國中鐵、中國鐵建，算是地産行業的“外來客”，可與地産行業其他“外來客”相比，這兩個公司的發展步伐堪稱“神速”。世聯地産首席分析師王海斌更是稱其出身於國家隊，發展速度自然不用擔心。

　　中投顧問高級研究員高博軒向時代週報記者表示，規模上，這類公司資金實力雄厚，又具有國企背景，相比其他地産公司，經營風險可控性更強。“而基建業務的高速增長，為地産業務的發展提供了強大的後盾。”

　　據了解，中國中鐵、中國鐵建在地産方面的銷售不算高，但土地儲備已達一定規模，均在2000萬平方米以上，儲備量已經堪比招商地産、華潤置地等其他較有“名氣”的地産央企。土地資源作為房企的“生命線”，中國中鐵、中國鐵建有何本領能屢獲土地？

　　“這些公司的土地儲備有的是因歷史原因劃撥給企業的，如中國鐵建的‘軍轉民’的土地，有的是通過旗下地産公司以招拍挂方式獲得。”高博軒認為基建業務也為地産業務的發展提供了強大的後盾，借助高鐵背景，無疑有利於這些公司以協議拿地的形式取得土地。比如，中國中鐵的大量房地産資源，其土地成本相當一部分是通過項目建設轉換得來，地價成本很低。

　　王海斌則向時代週報記者表示，不走招拍挂程序，通過政府劃撥或者協議出讓方式拿地，成為中國中鐵、中國鐵建取得土地的重要方式。“出讓的土地中，有一半沒有通過招拍挂程序，很多國企以各種理由協議拿地，借助高鐵、地鐵建設潮流，中國中鐵、中國鐵建獲地不少，且拿地成本不高。”

　　雖然拿地成本不高，但中國中鐵、中國鐵建地産業務的盈利能力在地産公司中並不出眾。據財報顯示，2010年，中國中鐵、中鐵二局、中國鐵建房地産開發的毛利率依次為23.73%、16.46%、29.95%。“地産公司的毛利率都在30%-40%以上，30%以下就算中等偏下水平了。”王海斌如是認為。

　　相比上述公司的基建業務而言，地産板塊的毛利率還是非常可觀的。以中國中鐵為例，2010年，其基建建設、工程設備和零部件製造的營業收入分別為4117億元、103億元，毛利率僅為7.66%、16.27%，遠低於房地産板塊。中國鐵建方面，其工程承包業務、工業製造業的營業收入依次為4284億元、92億元，毛利率分別為8.12%、15.74%，與其地産板塊相比同樣有不小差距。