本報記者 張睿 發自煙臺

　　7月25日上午，龍湖地産煙臺項目葡醍海灣拿到了預售證。作為龍湖在大型度假地産領域的開山之作，這個佔地約7000畝的“新城”，開始接受市場的檢驗。繼上半年錄得182.6億元的銷售業績後，龍湖下半年的銷售戰役也由此拉開序幕。

　　白手起家的龍湖葡醍海灣如何淪為空城，是龍湖迫切需要考慮的問題。

　　避免淪為空城

　　濱海城市煙臺正在轟轟烈烈地兌現“國家級戰略”—在東部建設北方國家海岸。

　　三年前就開始關注煙臺的龍湖捷足先登，幾乎佔盡了當地最優質的資源。這片從2010年10月開始先後拿下的6800畝土地，位居養馬島大橋西，佔10公里海岸線，2公里私屬海灘，北臨大海，與國家4A級風景區養馬島隔灣對望，南鄰城市標誌性景觀軸線—濱海大道。

　　“項目分成A、B、C三個片區，其中4000畝用於住宅建設，剩餘土地全部打造商業、旅遊、娛樂以及産業等配套項目。”基於政府的大手筆規劃，龍湖的野心是在這片仍顯原生態的地段建起一個新的“海上王國”。用龍湖地産執行董事秦力洪的話説，龍湖不僅是建房、賣房的開發商，更是一個城市運營商。

　　龐大的空間讓龍湖得以更好地施展拳腳。“這是龍湖之前所有産品的集大成者。”項目營銷負責人王動介紹，“龍湖一開始就打算在這裡建一個綜合居住方案的樣本，將此前龍湖的産品極豐富地集合過來。”

　　然而，遠離市中心區的地理位置、從零開始的市政配套，曾經讓一些雄心勃勃的“新城”長期淪為“死城”；三亞等地的度假地産更是不停上演“空城計”。同樣“白手起家”的龍湖葡醍海灣，又如何避免相同命運？

　　“從客戶結構看，我們將80%的目標都瞄準本地購房者，例如不少戶型産品，針對的都是市區一批希望提高居住品質的人群，他們會將此作為第一居所甚至是終極居所。在本地購買力的支撐下，今後慢慢會形成一個20萬人左右的人口聚集區域，常住人口也能達到幾十萬。”秦力洪表示，“另外一方面，新城是否會成為空城，同政府的市政配套有很大關係。目前，養馬島周邊已經計劃引進一家三甲醫院和煙臺最好的中學煙臺二中高中部，其他的交通、産業等的配套設施也在進行中。”

　　加速滾動對衝資金壓力

　　“正式開盤後的未來20天，我們會有一個給人以信心的業績。”時代週報記者了解到，從6月19日樣板區開放後，前來看房的客戶每天都有300-500人，100-200組，儲客數量可觀，龍湖上下對此信心滿滿。據銷售負責人介紹，這是龍湖目前儲客量最好的項目，也是整個煙臺市儲客量最好的項目。

　　在營銷策略上，龍湖選擇了自己的看家産品—低密度住宅打頭陣。“用最擅長的産品打開市場，在前期迅速銷售獲得回款。”據常務副總裁邵明曉介紹，“這個項目開發週期為8-10年，每年滾動投入幾十億元，快速週轉的銷售回款繼續滾動到項目持續開發中，這種做法，對整個集團來講壓力不大。”

　　而秦力洪進一步表示，“龍湖對每個節點的動態資金狀況控制很嚴格。加之項目産品線長、業態多，可以劃分為多個小項目，更加便於開工時序、投入産出的嚴格控制，不會讓單個項目拖累整個集團。”

　　基於此，龍湖葡醍海岸的項目中，持有型物業將會控制在10%以內。

　　據了解，煙臺普通住宅項目的均價在6000-8000元/平方米左右，市中心區高檔住宅或是海景房可達到1萬多元/平方米。龍湖葡醍海灣的售價將會高於周邊項目的平均水平。

　　區域佈局求均衡

　　目前，龍湖進入實際操作階段的度假産品，除去早期小規模的成都青城小院、煙臺的葡醍海灣外，還有雲南撫仙湖的項目，預計於今年四季度入市。

　　按照邵明曉的説法，龍湖地産對度假型項目的選址會遵循兩個基本原則：一是資源稟賦，二是與城市的發展關係。

　　但就整個集團的地塊選擇而言，邵明曉強調，現在流行的“得三四線城市者得天下”的説法只是短期之見。長期來看，龍湖仍然看重在北京、上海等核心區域的拓展，而核心城市依然是眾多大型開發商的主流選擇。“像在北京這樣的地方，做商業與住宅相結合的綜合體，恰是龍湖的競爭力。因此，未來會堅持一二線和三四線城市的均衡發展。”