近期，關於二三線城市限購的討論越來越多。持支持的觀點認為，二三線城市房價漲幅並不遜於一線城市，某種程度上是因為一線城市限購之後，炒房資金轉戰二三線城市，所以限購很有必要；另一種觀點則認為，一線城市房價是標桿，二三線城市房價只是“估值修復”而已，限購並不能解決問題。

　　本月12日國務院召開常務會議指出，要堅持調控方向不動搖、調控力度不放鬆，除進一步鞏固和加強原有調控政策外，在房價上漲過快的二三線城市也採取必要的限購措施。這一基調被普遍認為是樓市調控加碼的信號。隨後，7月18日國家統計局發佈“6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格變動情況”，6月份仍有44個城市新建商品住宅價格呈環比上漲趨勢，漲幅較大的城市有鄭州、長春、濰坊、洛陽、新鄉、淄博、蘭州、吉林、聊城、煙臺等，均為二三線城市。

　　客觀來講，二三線城市近期房價漲幅確實驚人。相對於一線城市而言，二三線城市房價更是嚴重脫離了老百姓的收入水平，購房成為大多數人遙不可及的夢想。這裡面，有跟漲的因素，也有長期以來大家對房價的誤解。跟漲的道理很簡單，與股市所謂的價值洼地類似，最終市場會熨平所有的洼地，這是比價效應使然。譬如説一線城市房價均值為2萬元，二線城市1萬元總行吧，三線城市5000元也説得過去，這就是購房者的心理預期，房價就在無聲無息中大踏步上漲了。

　　應該看到，房價一直以來都不是由成本決定的，這就是為什麼觀察地價的變化，對於預測房價沒有任何參考意義。另一個誤解，房價也不是由老百姓的收入水平決定的。這也是為什麼無論從租售比、月供比、房價收入比等指標中，找不到與其它國家可比性的原因。那麼，房價是由什麼決定的呢？房價肯定還是受供需關係的影響，但主要還是少數高收入人決定的。這與買機票完全不一樣，坐在同一架飛機上，機票的價格卻不完全相同。房價有點類似于股市中的集合競價，少數高收入者確定下來的房價，卻要所有購房者承擔。

　　因此，對於二三線城市的房價問題，不應該按照一線城市來對待。首先，一線城市高收入者較多，普通老百姓只能接受較高的房價。而且，一線城市土地供給有限，不可能從供給上有大的突破。雖然保障房有助於滿足普通老百姓的住房需求，但從根本上解決不了一線城市的高房價問題。一線城市二手房和一手房成交比例顯著高於2:1，就是很好的例子，説明什麼呢？説明投機需求太旺盛，因此，限購是有道理的。二三線城市則不同，少數高收入者決定了房價，讓大部分普通老百姓去承擔，顯然不合理。

　　那麼，應如何破解二三線城市房價問題？第一，差異化二三線城市住宅産品供給。少數高收入者，住高檔的房子，哪怕房價與一線城市接軌都無所謂。大部分老百姓住普通商品住宅，價格與收入水平接軌。這是有實現可能性的，為什麼呢？因為二三線城市土地供給充分，政策應更多從供給角度出發，緩解供需矛盾。不能因為少數高收入者的投機需求，就通過限購來打擊大眾的住房需求。

　　第二，差異化首套房與多套房房貸政策。不可否認，二三線城市也存在投機炒房需求，只不過不及一線城市。在一線城市，多套房的擁有者，可以憑租金完全覆蓋月供，甚至略有盈餘，僅靠提高首付比例限制杠桿，顯然是不夠的。二三線城市普遍租金水平較低，這給差異化的房貸政策提供了靈活空間。只要控制住杠桿，適當提高持有多套房的信貸成本，足以抑制住本不太旺盛的投機需求。

　　第三，保障性住房不可或缺。不能因為一線城市房價偏高，對保障房的需求就更迫切。二三線城市同樣面臨低收入群體的住房問題。增加二三線城市保障房、廉租房的供給，顯然是抑制房價的良方。

　　整體來看，要解決二三線城市的高房價問題，供給端的政策要顯著優於需求端。畢竟那裏的高收入者還不夠多，投機氛圍還不夠濃。如果能適當引導，形成差異化的住宅産品市場，那麼，二三線城市的高房價還是能降下來的。

　　中投證券資産管理部 陳波翀