南方日報記者 盧軼

　　在樓市調控下，各大城市庫存量大幅攀升，甚至逼近歷史高位。廣發證券研報統計，7月初，11大重點城市存貨總量達到63.4萬套，環比上漲0.9%。而據中國指數研究院數據，截至6月底，北京、上海、廣州、深圳商品房的可售面積分別需要16、10、7和12個月才能消化，而一般情況下，4—6月的去庫存時間才較合理。

　　此外，據世聯地産對北京、上海、廣州、南京、天津、青島、瀋陽等40個重點城市未來潛在供應量監測顯示，下半年絕大多數城市的商品房供應將迅速放量，並於明年一季度樓市供銷差將達到頂峰。

　　中原地産發佈的《2011上半年度報告》顯示，在上半年市場遇冷的情形下，重點城市整體銷售率並不理想，庫存逐月上升。6月，北京、上海、廣州、深圳、南京、青島六個重點城市的存量同比增加了22%。而存量同比增幅最大的城市依次為青島、南京、上海、北京、廣州和深圳，幅度分別為43%、39%、30%、22%、6%和3%。意識到這一現象的研究機構遠不止中原一家。

　　據中國指數研究院的數據，截至2011年6月底，北京、上海、廣州、深圳四大城市的可售面積分別為1356.55萬平方米、782.91萬平方米、379.34萬平方米和336.05萬平方米，按照周平均成交量計算，去庫存時間分別達到16個月、10個月、7個月和12個月。此外，武漢、杭州、寧波的去庫存時間甚至高達21個月、22個月和29個月，另有南京、福州、蘇州等城市的去庫存時間也超過12個月。

　　廣發證券的研報也顯示，7月初11大重點城市的存貨總量卻達到63.4萬套，環比上漲0.9%，且存銷比已經連續20周上漲。

　　在一線城市中，北京顯然是庫存壓力最為嚴重的城市。據北京市房地産交易管理網統計，截至7月20日，北京市一手住宅庫存量為10.7萬套，處於今年高點。儘管16個月的存銷比仍低於2008年的歷史最高點19.6個月，但北京中原地産市場總監張大偉表示，這一存銷比仍是最近三年來的新高，表明北京樓市積壓嚴重。另外如廣州，截至6月底，廣州的可售房套數為29993套，儘管7個月的去庫存時間在一線城市中相對較低，但通常來説，市場供應維持4—6月的庫存才較合理，因此廣州也顯現出積壓態勢。

　　更值得注意的是，受此前調控影響，不少開發商都減慢了推盤速度，這些延後上市的供應量都將在今年三、四季度開始推出。

　　世聯地産對北京、上海、廣州、南京、天津、青島、瀋陽等40個重點城市未來潛在供應量監測顯示，下半年絕大多數城市的商品房供應將迅速放量。其中，北京市下半年的潛在供應量為896萬平方米、明年上半年潛在供應量為1168萬平方米；上海市上述兩個時間段供應量分別為1029萬平方米和1082萬平方米；廣州上述兩個時間段供應量分別為799萬平方米和515萬平方米；南京上述兩個時間段供應量分別為655萬平方米和582萬平方米；天津上述兩個時間段供應量分別為1074萬平方米和953萬平方米；青島上述兩個時間段供應量分別為766萬平方米和553萬平方米。

　　業內人士分析，樓市調控大大抑制了市場需求，今年上半年，全國各限購城市新建商品住宅成交量環比均出現了明顯的下滑，其中一線城市成交量環比減少了29.3%，限購範圍內的二線城市也減少了23.3%。目前樓市調控並不會放鬆，中共中央政治局22日召開會議強調，要堅持不懈地搞好房地産市場調控和保障性住房建設，堅持調控決心不動搖、方向不改變、力度不放鬆，堅決遏制住房價格過快上漲。另據媒體報道，限購範圍將繼續擴大到二三線城市。

　　也就是説，在供應量大幅增加而需求不會改善的情況下，庫存量仍將繼續攀升，到達甚至超過歷史最高位。世聯地産劉春岩分析，到2012年一季度，樓市的供銷差就將達到頂峰。

　　儘管庫存不斷增加，但從房價來看，目前並未出現明顯鬆動。國家統計局最近發佈的數據顯示，今年6月，全國70個大中城市中，價格同比下降的城市僅有3個，其餘67個城市房價均有所上漲，漲幅回落的城市有28個。

　　樓市調控政策為何在房價上反映不明顯，業內人士認為，這主要是由於很多開發商儲備了大量資金以應對風險。數據顯示，在已公佈上半年銷售業績的開發商中，萬科、恒大、保利、碧桂園、恒盛等房企上半年銷售金額同比均大幅增長，這顯示出大型房地産開發企業的資金鏈有一定保證。另外，來自用益信託等機構的數據顯示，今年上半年房地産集合資金信託規模比去年同期翻番。

　　不過，這個現象也許不久就將改變。張大偉表示，從庫存量的變化還是可以看出開發商的變化。他以北京為例解釋，庫存量從9萬套升至10萬套，用了整整10個月，而從10萬套到11萬套，僅僅用了不到3個月的時間，這説明了開發商資金鏈的日趨緊張，由原本的觀望到加速推盤。

　　目前，雖然整體上開發商的資金鏈仍然能夠運轉，但如果資金持續受到壓力，開發企業勢必積極吐盤，甚至是降價求量。

　　分析人士表示，隨著庫存的上升，買方市場很可能到來，市場從量跌到價跌的變化將在下半年明顯呈現出來。未來市場走勢正朝著調控預想的方向發展，樓市正進入由政策主導轉向市場力量主導的局面。“預計促銷和降價會被越來越多的樓盤採用，而促銷和降價的幅度也會越來越大。”偉業我愛我家市場研究院院長陳亮説。