本版撰文 信息時報記者 葉虹

　　經歷3～4月的高位運行後，近期，東莞二手房成交量悄然下降。據金信聯行市場部統計數據顯示，上月東莞市中心區二手房銷售套數環比5月有25.8%的降幅。不過，相比去年同期則上升了19%。合富置業最新發佈的數據也顯示，就整個上半年而言，二手住宅交易宗數同比增加約兩成。

　　房價也顯示出上升的態勢，今年上半年，東莞二手住宅成交均價為5528元/平方米，同比去年上漲10%。展望下半年，業內人士均認為，是否限購將成為最大的不確定性因素，將影響下半年東莞整個樓市階段性走向。

　　上月成交量環比回落逾兩成

　　據金信聯行市場研究部統計數據顯示，6月東莞市中心區二手房成交量在連續高位徘徊數月後開始有所回落，環比下降了25.8%。“這是由於銀行房貸利率上浮，二手房按揭業務門檻逐步提高，打擊了部分資金不太充裕的買家，剛需受壓制，致使成交量出現萎縮。”金信聯行市場部經理羅平分析道。

　　合富置業東莞分公司總經理肖偉嘉則認為，這種回落是正常的。“3～4月東莞一手新盤紛紛加大讓價促銷力度，一手住宅供應、成交創新高。受此影響，部分二手買家被分流，但由於整體氣氛熱烈加上市政建設利好，二手成交量仍保持較高水平。而5～6月買家限購預期減弱，受房貸趨緊、利率稅費上升等因素影響，成交量正常回落。”肖偉嘉説。

　　而且和去年同期相比，事實上，東莞大多區域的二手房成交量都有所上升。據合富置業數據顯示，2011年上半年東莞二手住宅交易面積、成交宗數同比增加約兩成。除常平同比減少外，其餘各區均有較大幅度增加，其中南城、東城、虎門增幅最大，同比增加三成左右。

　　業主心態強硬 反價時有發生

　　樓價方面，今年上半年東莞二手樓價總體呈穩步上揚態勢。合富置業數據顯示，由成交均價看，今年上半年東莞二手住宅成交均價為5528元/平方米，同比去年上漲10%。

　　“東城一樓盤一套120平方米的毛坯房，業主去年放盤價是65萬元，現在已反價到73萬元。”金信聯行東泰花園店一名置業顧問告訴記者。

　　據介紹，受一手樓價高位上漲、主城區供需仍然偏緊、市政建設力度加大、通脹加劇以及二手需求增加影響，6月開始，東莞二手業主的心態越來越強硬，城區部分業主出現較大幅度反價的現象。城區優質單位的業主惜售心態有所加重，部分業主多輪返價，叫價不斷升高。

　　此外，肖偉嘉還介紹，買家結構較以往有所改變，主要由在東莞工作、做生意、生活的新莞人首次置業買家、本地改善型買家，以及少數受廣州、深圳限購令影響而外溢的外來需求支撐。在一線城市嚴厲政策的調控下，深圳、香港、廣州等外來需求將會持續增加，這在一定程度上提升了東莞樓市的活躍度，為東莞二手樓市的穩健發展注入了一股新的動力。

　　“今年上半年東莞二手投資客的比例不高，基本保持在一成左右，絕大部分為港澳臺、廣州以及內地其他省份的外地戶籍投資需求，一般青睞東城、南城等配套成熟或市政利好的區域。此外，也有部分投資客青睞商鋪、寫字樓等商業物業，個別廣州、深圳的投資客購入了優質別墅産品。”肖偉嘉介紹。

　　下半年是否限購決定樓市走勢

　　合富置業專家認為，下半年是置業旺季，東莞二手樓市的首次、改善型置業者將會增多。如果政策比較穩定，本地戶籍、新莞人買家後市預期應會保持穩定，他們下半年入市意願會逐漸提升。而由於一線城市普遍限購，如上半年那樣，少量深圳、香港、廣州等外來需求可能將轉移到東莞二手樓市。

　　下半年東莞樓市的政策走勢是最大看點，即大家關注的是否限購成為最大的不確定性因素，也是影響下半年東莞整個樓市階段性走向的關鍵因素。一旦限購，市場交投、價格出現短期調整的幾率較大。

　　金信聯行市場部經理羅平也認為，隨著樓市政策的進一步緊縮，剛性需求被抑制，成交量的下滑也必給成交價帶來下行壓力。但受東莞樓市以自住需求為主的現狀所致，業主的心態偏硬並不急於出手，未來成交價即使有下滑也比較小。

　　同時，不斷出臺的樓市政策會逐漸導致相當一部分投資樓市的熱錢被擠壓出來，屆時樓市將會理性回歸，價格最終由市場供求關係來決定。

　　此外，他分析稱，由於相關樓市政策日趨嚴緊，堅持不住及急需資金週轉的賣家會選擇降價出售，樓價或出現鬆動，建議有意購房者應伺機而動，多看房、多議價，儘快尋求適合自己的房子，以免買房成本因樓市政策出臺而再次增加。