新浪財經訊 7月6日消息，據世聯地産研究部調查，在緊縮的貨幣政策背景下，開發商的融資方式受到房地産行業宏觀調控的嚴重影響。自調控14個月來，銀行利率不斷上調，銀根收緊，銀行貸款同比出現較大幅度的下降，開發商不得不轉變融資方式，大舉向海外資本市場融資。

　　數據顯示，截止5月底，2011年銀行貸款增幅不到10%，而2010年銀行貸款增幅最高曾達到46.1%。預收賬款增幅相比2010年也同樣出現了下降。樓市成交量下滑，開發商銷售資金回籠壓力正明顯加大以及銀監會、證券會等有關部門也對房地産企業信託、IPO、再融資等融資手段的嚴格控制。因此，開發商為尋求長期穩定的資金來源，不得不轉變融資方式，大舉向海外資本市場融資。

　　調查顯示，自2011年1月起，包括華潤置業、雅居樂、中駿置業、恒盛地産、佳兆業、碧桂園、遠洋地産、盛高置地、寶龍地産、世茂房地産等多家大型房企紛紛啟動海外融資。目前融資規模超過1000億元人民幣，幾乎為去年560億元融資額的兩倍。利率高，年限長和新型的合成債發債方式成為了今年開發商融資的特色。

　　第一、利率高。瑞安房地産有限公司今年融資35億元人民幣，利率都維持在9.25%-13%。碧桂園2 月發行優先票據9億美元，利率11.13%。高盛置地4月發行2億美元優先票據，利率13.50%。合生創展發行的3億優先票據，利率11.75%。

　　第二、年限長。在時間期限方面，幾乎所有的債券融資都將年限定在2015年以後。如碧桂園今年2月宣佈發行9億美元優先票據，到期時間為2018年；華南城年限為6年，中駿置業、合景泰富、龍湖地産、高盛置地、雅居樂等年限都為5年。可以看出開發商為資金鏈安全做長期的打算。

　　第三、合成債。所謂的人民幣合成債券，指的是以人民幣標價，但以美元結算的債券。目前來説是一種最適合的方式將內地融資需求與海外投資需求聯結起來。在人民幣升值預期之下，以人民幣標價、美元交割對投資者較有吸引力。恒大地産在今年1月19日發行兩批分別於2014年和2016年到期的合成式人民幣債券，募集92.5億元人民幣資金，票面息率分別為7.5%和9.25%。還有碧桂園發行的9億美元債券，中駿置業和佳兆業發行各發行的20億人民幣債券，華南城年初發行的2.5億美元票據，龍湖地産最近發行的7.5億美元債券，均屬合成式債券。

　　截至目前，上市開發商通過優先票據和債券融資的方式融得620億資金，另外，開發商(包括非上市開發商)在全國共發行了156款房地産信託産品，總規模超過337億元。

　　2008年至今，多數開發商都經歷了資金鏈由緊到松再收緊的過程。根據公司的類型選擇不同的融資方式，有利於公司財務杠桿的良好運用。房地産公司的債務一般為短期債務融資，短期債務中佔大比例的是銀行貸款。

　　此外，開發商為降低緊縮貨幣政策對資金鏈的影響為未來的發展做好資金儲備，企業債券和中期票據將成為企業發債融資的重要手段。從融資方式不難看出大型開發商青睞海外債權融資方式，而信託基金則成為中小房企的主要資金來源。這標誌著開發商債務結構轉型的開始。伴隨著融資模式改變和資金鏈的調整，開發商的運營模式也將帶來革新。(俊萍 發自深圳)