新房交易量將創歷史最低

　　預計全年成交跌破9萬套 三季度房價將進入實質性下跌

　　不斷增加的商品房供應以及持續下探的房價，都未能改變上半年樓市的慘澹境地。新建商品房全年成交量預計將創下北京有商品房交易記錄以來的最低值。

　　業內分析認為，從房企上半年報預告顯示出的資金緊張和業績虧損情況來看，預計第三季度樓市將迎來實質性降價。

　　盤點量

　　全年新房成交量或將跌破9萬套

　　受限購、貸款收緊等調控政策的影響，上半年的北京新盤市場可謂一敗塗地。北京市房地産交易管理網數據顯示，2011年上半年，北京市商品房成交套數為43034套，較去年同期下降了17%，而即使與金融危機下的2008年對比，成交面積還減少了41.84萬平方米。

　　亞豪機構照此推算，全年成交量很可能將低於9萬套，這將成為自2006年有商品房成交記錄以來成交最差的一年。

　　而二手房成交更加慘不忍睹，除去退房，最近三個月平均成交量也就7000套左右，完全跌回了2008年的水平。

　　盤點價

　　新盤、二手房成交價雙雙下滑

　　成交量下跌，庫存積壓，無論是新盤還是二手房價格都一路下跌。數據顯示，上半年供應的期房商品房住宅項目合計為79個，提供的住宅套數合計為26328套，累計簽約套數為11357套，簽約率僅為43.1%。而簽約均價為20612元每平方米，相比供應均價24672元低16.5%。

　　而二手房市場也出現價格微跌。下跌嚴重的則是通州等郊區，從2010年初的18000元/平方米下降到現在的15000元/平方米-16000元/平方米左右，降幅達到15%左右。目前來看，郊區二手房因為交易稅費高，將受到同區域集中供應的商品房影響，部分區域的價格還將明顯下滑。

　　土地收入減306億 樓面價降近六成

　　今年上半年，北京土地交易市場也異常冷清。據亞豪機構統計數據顯示，上半年全市共成交土地111宗，土地出讓金合計約326億元，同比去年減少約306億元，降幅達48.42%。

　　從成交價格來看，上半年居住用地成交八成都在五環外，樓面均價4122元/平方米，同比下降了56.27%。而土地成交溢價率僅為13.63%。

　　亞豪機構副總經理高姍分析指出，一方面近年來北京城市中心區土地日漸減少，政府整理推出土地多位於遠郊區縣，因此造成整體成交樓面價格的不斷下降；另一方面開發商的資金壓力在調控下逐漸顯現，開發商的拿地熱情也逐漸降低，出手更加謹慎，因此也造成了上半年多宗土地流標或溢價率極低的情況。

　　●後市分析

　　房價三季度

　　進入實質性下跌

　　21世紀不動産分析師粟日分析，限購政策對市場的影響十分明顯，目前來看，二手房成交量縮水最為嚴重，這是因為，第一，限購使實際擁有購買資格的消費者急劇減少；第二，業主預期跟不上新盤降價速度，新盤降價分流了較大一部分購房需求。

　　預計未來北京二手房價格鬆動幅度將會擴大，但突然急劇下跌的可能性不大。

　　6月開始，受資金鏈緊繃與銷售萎縮的雙重影響，新房推盤節奏明顯加快。然而，供應的放量卻並未帶動成交的顯著回升，市場存貨壓力繼續增加。

　　中原地産認為，目前來看市場依然處於量價調整的轉換過程中，部分之前業績不理想的企業可能率先開始降價求量。

　　而亞豪機構副總高姍則認為，更大規模的降價潮將從第三季度開始，這將促使年內房價從結構性下跌轉為實質性下跌。文/記者 張媛