限購、限價、限貸。2011年上半年，北京樓市成交慘澹。

　　6月30日，正值年中分水嶺，中原三級市場研究總監張大偉告訴《第一財經日報》，“北京2011年上半年，項目簽約率僅43.1%。”這一數據説明在目前市場銷售的樓盤項目中，超過50%的房子尚未銷售，處於積壓狀態。

　　北京房地産交易管理網數據顯示：截至6月29日，北京2011年上半年，期房住宅簽約套數為36571套，同比去年下調16%，現房住宅同比下調18.5%。住宅總簽約套數為43353套，同比下降16.4%。

　　去年同期，北京的住宅總簽約套數為51869套，2009年同期為83518套，這意味著北京已經連續兩年上半年的成交數量出現下滑。“成交均價相較去年同期沒有明顯變化。”張大偉告訴記者，“主要原因是今年6月份，北京市場上均價超過每平方米3萬元的住宅項目只售出9套。因此均價相較去年沒有明顯變化。預計隨著7月份大量新項目入市，下半年或許出現新的轉機。”

　　8000億元樓市庫存壓頂

　　北京某樓盤銷售人員李美（化名）是從業三年的一名職業銷售代表，從今年5月起，她的作息時間已經改成一週休息三天。“銷售太差，沒有合適的項目。”李美對記者這樣抱怨。自從調控以來，李美所在的房地産公司也有意放緩了新一期項目開盤的速度。銷售人員從去年年底高峰時期的忙碌到今年無事可做的蕭條。這也從一個側面反映出北京樓市的當前狀況。

　　亞豪機構的統計數據顯示，5月北京樓市29個開盤項目的平均銷售率為31.1%，進入6月樓市再創年內新低。根據中原地産研究統計，6月當月北京取得預售許可證的商品房期房住宅項目合計為29個，提供住宅套數為9508套，而當月簽約的數量為1295套，簽約率僅為13.6%。

　　對於銷售簽約率的持續走低，除了是淡季的原因外，張大偉認為限購政策還是最主要的原因之一，限購後，北京購房成交案例中89.6%為首次置業，而本市戶籍家庭更是佔到了91%。經過幾個月的消化。目前市場上有意向購房且有能力購房的人群逐漸被稀釋，有購房需求的部分家庭也開始觀望。

　　其次，是北京商品房庫存積壓上漲，僅6月預售的商品房期房住宅項目，根據預售總值對比已經簽約的項目值，合計提供的9508套住宅總市值325億，而截至月底簽約的僅有29億，一個月的庫存積壓市值就超過296億。

　　296億還僅僅是積壓商品房市值的一小部分。根據張大偉的計算和6月30日的數據，北京商品房庫存總面積分別為：期房面積1510.5萬平方米，現房面積1809.5萬平方米。總庫存面積為3320萬平方米，相比春節調控前的3181.2萬平方米增加了138.8萬平方米。“根據今年在售期房預售均價，乘以庫存面積，目前全市積壓庫存總市值已經超過8000億。預計年底有望達到萬億。”

　　“這一數據只保守不誇張。”張大偉表示，“目前北京還有8000多萬平方米的在建面積，還有開發商手中的土地庫存。如果都算在一起，也許庫存市值將超過萬億。”

　　下半年價格鬆動

　　庫存增加，導致的直接後果是土地市場低迷冷清。根據北京土地儲備管理網數據顯示：截至6月30日下午5點，北京上半年土地出讓為114塊，提供總面積約1050萬平方米，成交總值為327.23億元。相比去年同期下調了48.2%，住宅出讓金更是下滑了75.4%，今年上半年僅為120.3億。

　　值得注意的是，在6月27日下午，北京市崇文菜市場（含西側地）地塊被廣州豐璟房地産經過33輪競拍獲得，成交總地價為7.1億元，規劃建築面積為16424.7平方米，折合樓面價為43227.58元/平方米。這説明，在土地市場低迷的情況下，熱點地塊的成交及價格絲毫沒有受到影響。

　　同時，北京市相對位置較好的樓盤價格持續上漲。2011年上半年，北京市場上房山長陽板塊、朝陽區、西城區和通州的部分樓盤，依舊受到了購房者的追捧。以通州熱點樓盤百合灣為例，最新一期平層開盤價已經突破每平方米3萬元大關。價格突飛猛進，直追朝陽區樓盤。

　　但更多的數據顯示，不少樓盤價格已經開始出現鬆動。

　　北京房地産交易管理網數據顯示：上半年供應的期房商品房住宅項目合計為79個，提供的住宅套數合計為26328套，累計簽約套數為11357套，簽約率僅為43.1%。而簽約均價為20612元/平方米，相比供應均價24672元低16.5%。張大偉認為：“6月份簽約率明顯開始分化，6月下旬10個項目因為最近供應而簽約基本為零，有33個項目的簽約率在近半年不足40%。而在簽約率超過80%的20個項目中，簽約均價僅為20471元。這説明低價項目簽約在上半年佔據了市場的絕對主力。”

　　根據分析，上半年北京樓市的79個項目中，均價低於2萬元/平方米的有31個，提供的住宅為12600套，累計半年來簽約套數為6606套，簽約率為52.4%，簽約率高於平均簽約率43.1%。而2萬~3萬元/平方米價位的項目簽約率僅為33.3%，超過3萬元/平方米的高價盤簽約率為37.3%。

　　下半年北京將迎來新一波的入市項目高峰期。據房産網站統計，7月北京樓市共有44個項目開盤，其中中心城區有11個項目開盤，近郊、遠郊區縣共有23個項目開盤，環首都的河北共有10個項目開盤，與中心城區基本持平。業內分析人士認為，在上半年的庫存積壓和下半年的樓盤集中入市下，或有望促進北京樓市的價格繼續鬆動。