房地産調控的種種措施間接地成就了房地産信託的一場饕餮盛宴。然而，需要警惕的是，風險也隨著水漲船高。除了房企、信託公司面臨直接的風險，房地産調控政策亦可能面臨受衝擊、被綁架的風險。

　　此輪房地産調控開啟之後，房地産企業從證券市場獲取融資的道路受阻，房地産信託開始受追捧。隨著限購、提高貸款首付比例等措施的執行，商品房銷售速度明顯放緩，房地産企業資金回籠的通道也不再暢通無阻。而銀行信貸的緊縮，使得房企不得不另辟蹊徑，房地産信託因此迎來饕餮盛宴。

　　用益信託工作室統計顯示，今年前5個月，投向房地産的信託産品規模總計1168.17億元，佔全部新增規模的45.12%。其中5月集合信託市場成立的房地産信託規模達256.46億元，再次刷新4月創下的248億元的歷史高位，也突破了去年單月最高226.54億元的紀錄。

　　公開數據顯示，今年以來，不僅融創集團、世貿股份、泛海建設、萬通地産、萬達集團、綠城集團等大型房地産開發商公開發行信託計劃，中小開發商對房地産信託産品也鍾愛有加。另有數據顯示，投向商品房開發的房地産信託規模仍佔總規模近84%；其次是商業地産佔9%左右；保障房項目産品規模僅佔5%左右。

　　可以看出，為獲得流動性，各類型房企都難以掩飾對信託産品的依戀。同時，房地産企業對資金的渴求不僅推高了信託發行量，也推升了信託收益率。據統計，2011年1至4月房地産信託的平均年收益率高達9.6，較之去年明顯上升。有信託業人士測算，當前的房地産信託收益率一般在8%—10%左右，算上渠道的費用，開發商的信託融資成本大約在12%—18%之間。

　　因此，高昂的融資成本與銷售回籠資金的不暢必然昭示著風險。

　　其一，目前開發商的信託融資利率大多數已經超過15%，但由於開發商目前資金緊張，加上其他的融資渠道收緊，很有可能出現與信託約定的回購期內償還或置換信託貸款的資金無法及時到位的情況。

　　其二，房地産企業為流動性付出了較高的代價，這成為其不願降價銷售樓盤的重要理由。然而，成交量萎縮與高房價的博弈在時間上不斷書寫風險，為信託資金到期能否歸還畫上大大的問號。

　　其三，為房地産調控政策增添可能的風險。地方土地收入縮水的現實，再加上房企成本加大、房價無法鬆動的預期，或將使調控的落實和目標的實現面臨打折的尷尬。

　　值得注意的是，在各種壓力之下，部分地方政府已然在某些細節方面鬆開調控之手。36個城市的限購擠出了部分房地産市場投機資金，同時也使得這些城市商品房成交量同比大幅下滑。但是，高成本的樓面價與流動性使得商品住宅價格長時間“堅挺”。而在開發商打折促銷之前，地方政府先鬆動了“限購”，比如海口鬆綁了旅遊地産，武漢則放開了高端人才購房。(李木子)