賈華傑

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　　2011-06-13

　　賈華傑

　　架構進階

　　萬科商業地産又有實質動作。目前，深圳萬科單獨成立了深圳市萬科商業管理有限公司，

　　法人代表為周彤，而周彤同時是深圳萬科的總經理。

　　這種將原來的商業管理小組的組織架構“進階”，進而成立獨立的法人公司，在萬科現有的商業管理架構中尚不多見。此前，鬱亮公開授權深、上、京等大區以“改革特區”的利，而此番深圳率先成立商業地産公司，正表明了試水商業，正成為萬科低調轉型的徵兆。

　　這些商業管理小組包括北京萬科商業發展部以及無錫萬科商業小組等，從2010年下半年開始，萬科總部開始授權各一線公司可以成立商業籌備小組，先行先試，以便總結商業地産的運營經驗。

　　來自北京萬科的人士説，北京萬科尚未對商業管理團隊的架構做出調整。

　　目前，北京萬科的商業發展部由錢嘉負責，仍是北京萬科下面的一個具體部門，並未成立一個獨立的法人公司。錢嘉由萬科董事會辦公室轉任而來，之前並無專業的商業地産運營經驗。

　　不過，北京萬科總經理毛大慶亦從凱德挖來專門的設計和招商人員，亦從SO-HO中國挖來有商業地産設計經驗的建築師。北京萬科還從龍湖地産的招商團隊中延攬人才。這些積極的動作，表明這些被稱為“特區”的分公司，正力爭在商業地産領域率先做出成績。

　　項目激進

　　純住宅用地的供應繼續減少，是萬科大力進軍商業地産最為重要的原因。深圳萬科商管團隊在內部討論中曾提及，對於深圳萬科而言，深圳市場的土地供應量已經開始急劇下降，從2005年的727萬平方米下降至2010年的353萬平方米，年均複合下降速度為12%，其中純住宅土地供應更是日益減少。

　　以前深圳萬科城及五園中非住宅比例僅為4.7%，而沙井、沙灣等舊改住宅項目非住宅比例提升至10.5%，綜合體項目中非住宅的比例達到37.5%。

　　事實上，除南山區等尚未進入的區域，深圳萬科市場佔有率已經接近20%，明年市場佔有率有可能達到30%。而深圳市場容量有限，這也意味著萬科增長需要拓展新的市場空間，進入商業地産領域。

　　與深圳市場的總體趨勢一樣，萬科各個主要一線公司都面臨著純住宅土地供應減少，業務難以持續發展的難題。

　　也因此，自萬科總裁鬱亮公開表示，授權一線公司在商業地産領域成立籌備小組，先行先試以來，各主要地方公司在商業項目上有很大進展。

　　對於深圳萬科商管團隊來説，目前已經開業的有深圳萬科紅商業廣場，預計後期還將運營管理萬科雙月灣等項目。據當地媒體報道，萬科雙月灣位於廣東惠州，總建築面積超過130萬平方米，定位為高端旅遊地産項目。

　　而北京萬科除收購CBD贏嘉中心並加以改造外，還在昌平區嘗試購物中心，還在做持有型的老年公寓以及租賃式公寓等。同時，上海萬科亦散售了寫字樓項目萬科VMO，此外成都萬科在第三季度也將突出寫字樓項目。

　　不過，也有萬科商業管理人士提出，中航做九方購物廣場，中糧做大悅城，華潤做萬象城，我們做什麼？這樣的商業品牌應該由集團來推動，一線各自幹形不成合力，也調動不起大的商家資源。

　　顯然，現階段，萬科對於品牌商家而言，並不處於強勢地位。對於招商上的困難，一些萬科商管人員也在感嘆，如果當初萬科不把萬佳超市打包賣給華潤變成華潤萬家，也許萬佳可以成為萬科商業的主力店。

　　據了解，深圳萬科紅商業廣場等項目，萬科的財務部一直與一些基金公司保持接觸。而北京萬科商業發展部負責人錢嘉曾表示，北京萬科商業項目傾向的運營模式是由公司先運營持有這些項目，待成熟後再整體溢價賣出。

　　對於萬科主打的社區型商業地産來説，並不受熱衷於商業地産的資金的追捧。

　　這也意味著，目前萬科的大規模商業地産投資項目仍不以長期持有為目的，而是擇機退出。

　　顯然，若無相應的金融政策的支持，萬科很難在現有的融資模式下，大規模推進持有型商業物業的發展。