在普通商品房地塊 “人造豪宅”的風潮已波及多家國內一線地産巨頭。中海地産日前確認，2009年以70億元天價拍下、有“新中國總價地王”之稱的上海長風6B、7C地塊，也規劃了別墅項目。

　　與其他開發商僅將凈資産的極小部分投入豪宅開發不同，中海在上述地王項目的總投資達到122.9億元。根據中海地産2010年年報，公司截至2010年12月31日的凈資産只有1008億港元，按照人民幣與港元約1：0.84的匯率計算，上述總投資約佔到中海地産凈資産的15%。

　　此前，中海地産曾對外透露，從拿地到銷售的平均時間只有1年左右，而上述項目早在2010年3月25日就獲得了建設施工許可證。據效果網的工程招標信息，長風6B、7C地塊住宅含別墅工程2011年3月下旬項目施工單位已進場，但尚未開工。對此中海地産向《每日經濟新聞》記者表示，“關於該地塊的發展和銷售情況，暫時沒有詳情披露。”

　　小高層地塊將蓋別墅

　　根據長風6B、7C的土地出讓信息，地塊容積率高達2.2。按業內普遍觀點，上述容積率的産品只能建8~11層的小高層和11~16樓的中高層，因此在2009年中海地産以高達2.2萬元/平方米樓面價拍得該地塊時，很多人認為這個地塊“麵粉貴過麵包”。

　　然而，此後上海市建設和交通委員會公佈的長風6B、7C建設項目信息卻顯示，該項目並未按照常規思路開發，有44000平方米將建成兩層樓的雙拼或聯排別墅，佔項目總規劃建設面積的1/10，其餘則是22層的超高層公寓房和公共配套設施。

　　根據網上房地産的信息，在中海地産開發長風6B、7C地塊前，長風板塊的普通商品住宅從來沒有過聯排別墅或者雙拼別墅産品。搜房網的資料顯示，此前鄰近地區唯一齣售過別墅項目的是中鷹黑森林。該樓盤320平方米的二手疊加別墅去年10月的掛牌價達到1520萬元，折合每平方米近5萬元，而且數量極其稀少。

　　與之相比，目前周邊的普通公寓售價大多只有3.5萬元/平方米左右，即使精裝修産品售價也不過3.8萬~3.9萬元/平方米。顯然，中海聯排産品如果能夠推出，可以填補區域空白，賣出更高的價格。業內人士認為，由於該項目樓板價達22000元/平方米，聯排別墅的土地成本可能比普通住宅更高。

　　但是，開發商想要通過人為的方法把原先並非定位豪宅的地塊變成豪宅，顯然並不容易。

　　上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍告訴 《每日經濟新聞》記者，此前上海在沒有景觀資源和地段優勢的板塊人造豪宅，市場接受的程度並不高。以五六月份上海推出的一系列近郊大平層公寓為例，雖然售價超過4萬元/平方米，但是銷售情況卻非常不理想，遠不及周邊的普通住宅産品。

　　與傳統意義上的豪宅相比，上述人造豪宅並不存在稀缺性。五合國際智庫總經理鄒毅曾介紹説，在普通商品住宅地塊建別墅類産品，並不存在開發難度。即使容積率達到3，只要排放合理，一樣可以造別墅、類別墅産品。

　　宋會雍説，“人造豪宅”銷售不佳，一方面是因為産品並不稀缺，另一方面，還因為上海豪宅市場整體疲軟。

　　根據《每日經濟新聞》從中房信和網上房地産獲取的數據，截至今年5月，上海成交均價4萬元/平方米以上的商品住宅總量達到115萬平方米，但1~5月只銷售了23萬平方米，按這一速度，單是積壓的這部分庫存，銷售週期就在2年以上。

　　或拖累中海地産擴張速度

　　或許是意識到了上海豪宅市場的銷售壓力，中海地産長風6B、7C地塊的開發時間要比中海地産其他項目更長。

　　中海地産方面曾透露，中海從拿地到銷售的平均時間在一年左右。根據上海市建設和交通委員會的信息，長風6B、7C地塊早在去年3月25日就已經獲得了建設施工許可證。但是記者就該項目開發及銷售進度採訪中海地産投資者關係部楊海松時，對方卻表示關於該地塊的發展和銷售情況暫時沒有詳情披露。

　　據效果網的招標信息，上海普陀長風6B、7C地塊住宅含別墅工程2011年3月下旬項目施工單位已進場，但尚未開工。

　　根據上海市建設和交通委員會的建設項目信息，該項目的總投資達到122.9億元。截至2010年12月31日，中海地産的凈資産和當年度的銀行存款及現金結余分別只有1008億港元和320億港元。如此計算，長風6B、7C地塊的總投資佔到了中海地産凈資産的15%。

　　如果長風6B、7C地塊不能很快開發銷售，中海地産15%的凈資産會被沉澱，進而影響到公司整體資金週轉速度。

　　記者就長風6B、7C地塊的鉅額投資對中海地産凈資産週轉影響有多大等問題詢問楊海松，但並未得到正面回復。對方僅表示，長風6B、7C地塊是基於商業原則購買的，有合理的投資測算。

　　實際上，中海地産的銷售速度已較去年大幅加快。中海地産今年前5月的銷售額增幅由2010年的8.8%增長至81.8%，銷售面積由去年的同比下降16.4%變為今年的增加34.9%。

　　上海同策諮詢顧問有限公司研究經理張宏偉認為，中海地産項目銷售速度加快，可能與豪宅開發佔用了一定資金有關。

　　中原地産研究中心高級研究經理劉淵説，中海地産採用降價等方法快速銷售的背後，是中海地産開發模式的轉變，整個公司的資産週轉速度明顯在加快。此前業內有消息稱，中海地産今年可能想再增加一些優質地塊，因此正大力銷售存貨，同時也在考慮清理手中持有的物業。不過上述説法沒有得到中海地産的證實。

　　張宏偉説，由於上海豪宅市場的銷售很難馬上改善，因此有豪宅項目的開發商，或許也會採取類似的方法，對旗下非豪宅項目進行降價。按這種説法，上海人造豪宅的泡沫有可能會演變成新一輪的降價潮。