馮海寧

　　住建部7日發佈的 《國有土地上房屋徵收評估辦法》規定：負責房地産價格評估的機構由被徵收人協商選定；徵收房屋的價值將完全按照類似房地産的市場價格確定，不再綜合政府定期公佈的房地産市場價格。

　　新房屋徵收評估辦法相比廢止的《城市房屋拆遷估價指導意見》有不少亮點，比如，評估價值精確到元，評估價格完全參照市場價，評估機構由被徵收人選定，評估更多體現土地價值等。但考慮到現實種種因素，新辦法能否擔當大任還需觀察，問題關鍵在於評估機構的獨立性和公正性很難保證。

　　儘管新辦法規定，被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。但這樣的詳細描述還不足以囊括所有影響因素，因為房屋徵收評估相當複雜，不僅要考慮硬體因素，還要考慮軟體因素，比如，被徵收人的（房屋）情感、習慣、家庭結構、謀生能力等，而軟體因素很難評估。

　　儘管評估機構由被徵收人來選定看上去不錯，但被徵收人選定的評估機構未必就獨立、公正。一則，選定評估機構的具體辦法由各地政府制定，地方政府作為土地市場的最大獲益者，能否制定合理的操作辦法值得懷疑；二則，新辦法規定評估費用由委託人支付實際就是地方政府支付，誰直接出錢評估機構顯然會聽誰的話；三則，地方政府也是評估機構的監管者，評估機構也可能倒向地方政府一邊。

　　雖然説，被徵收人對評估結果有異議可以申請復核，對復核結果不滿意還可以向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定，但誰又能保證復核、鑒定環節不被利益左右？我們要意識到，不僅是房屋評估機構素質有待提高，還要看到很多專家的公信力在下降，更重要的是，在強勢的地方政府面前，無論是機構評估還是專家鑒定恐怕都很難拒絕人為干擾，因為這關係到地方政府的“錢袋子”。

　　為減少人為因素干擾房屋徵收評估，筆者以為應從五個方面入手：其一，需要完善新房屋評估辦法，如何選定評估機構、如何考慮房屋評估的軟體因素等問題，需要在制度上明確和細化；其二，有爭議的房屋徵收評估事件，不妨成立由媒體、律師、社會人士組成的獨立的臨時監督機構，或開闢司法救濟渠道；其三，培養公益性房屋徵收的詢價機構和評估機構，以驗證商業性評估機構評估的合理性；其四，評估費用不能由委託人地方政府直接支付，應當由被徵收人集體來決定評估費用支出，政府出資，但通過銀行來支付；其五，提高房屋評估行業素質，加強資格認定。

　　據説，對房屋徵收評估各方都有不少擔憂，比如，被徵收人憂慮自己名下房産會遭遇不公正評估；評估機構擔心得罪主導拆遷的政府部門；地方政府則擔憂複雜的房屋徵收評估程序影響徵收效率、拖延項目進度。筆者以為，這些憂慮折射出我們的房屋徵收評估抵達公平、公正、公開還有很遠的路要走，對此，制度上首先要有科學安排。