房屋拆遷評估新規出臺 房價評估時點引爭議

　　矛盾糾紛頻發的房屋徵收補償領域，再次迎來新規。昨天，住建部公佈了《國有土地上房屋徵收評估辦法》，並自公佈之日開始實施。這一辦法將取代2003年12月頒布的《城市房屋拆遷估價指導意見》，成為房屋徵收補償在估價方面的指導文件。

　　針對這部新出臺的辦法，相關專家在接受記者採訪時表示，它仍有不合理之處。這些問題或待最高法出臺司法解釋來予以調整。

　　評估機構選擇方式變化

　　對房屋價格評估機構的選定，新老規定有細微的不同。

　　老規定是由市、縣房地産管理部門向社會公示一批機構，供拆遷當事人選擇。新規定則表述為，“地産價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定”。在規定時間內協商不成的，方可由房屋徵收部門通過組織被徵收人通過投票、抽籤等方式確定。但新規同時指出，具體辦法“由省、自治區、直轄市制定”。

　　但“具體辦法由省、自治區、直轄市制定”，則無疑為地方政府的操作提供了方便。基於此，中國建設管理與房地産法研究中心執行主任王才亮在接受《第一財經（)日報》記者採訪時表示，雖然字面表述意指被徵收人擁有了自主選擇權，但在實際操作中，恐怕與以前差別不大。

　　房價評估時點未考慮房價迅猛漲幅？

　　新老規定關於房屋價值評估時間點的不同，引起了爭議。

　　按照老的規定，拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。

　　新辦法則規定，被徵收房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日。用於産權調換的房屋價值評估時點，應當與被徵收房屋價值評估時點一致。

　　對於這一調整，王才亮並不看好。有可能徵收決定公告之後，並沒有人馬上去找老百姓談，“拖半年再去的話，房價可能翻了一番。”他説。在他看來，最好能以訂立合同的時間為房屋價值評估時點。

　　王才亮將進一步規範的希望放到了最高法將出臺的司法解釋上。

　　今年1月，國務院出臺了《國有土地房屋徵收與補償條例》，政府行政強拆的權力由此轉移至人民法院，但具體如何處理相關的矛盾糾紛，仍存在立法空白。

　　王才亮告訴記者，最高法正在起草審理房屋拆遷案件的司法解釋，或將對此做出規範。

　　專家委員會應向社會開放

　　相對於老的拆遷估價指導意見，新辦法在一些細節方面也有所變化。

　　若被徵收人或房管部門對評估價格不滿意，可申請復核評估。而對申請的時間，新辦法作了延長，由原先的5日延長到10日。

　　而若對復核結果仍不滿意，還可申請專家委員會鑒定。新辦法規定評估專家委員會應當選派成員組成專家組，對復核結果進行鑒定。專家組成員為3人以上單數，其中房地産估價師不得少於二分之一。

　　對此，王才亮表示，專家委員會主要組成人員還是評估師，與初次評估的人員有多方牽扯，比如是同行、同業、同學、朋友等。而且關鍵是離不開房管部門的主導，因此很難脫離利益上的切割。“第三方應該是向社會招的，由他們來組織鑒定。”王才亮説。