房地産商會會長：調控只會加強 今年房價降10%

　　提要：異常交易地塊上報範圍的擴大，意味著國土部將直接監測各縣級城市的地價變動情況，以便及時為三四線城市房地産價格波動作出預警。有意思的是，一邊是限購城市土地市場的屢屢流拍或底價成交，另一邊則是非限購區域部分縣城土地升溫，房價上漲。

CFP供圖

　　房地産調控正在走向縱深。上週四，國土部向各省國土部門下發了《關於嚴格落實異常交易地塊上報制度有關問題的函》，該文件要求各縣級國土部門對2011年以來的成交地塊進行清理，對漏報的地塊應在6月30日前補充上報。異常交易地塊上報範圍的擴大，意味著國土部將直接監測各縣級城市的地價變動情況，以便及時為三四線城市房地産價格波動作出預警。

　　“現在處於政策的冷靜觀察期。2008年把控制CPI作為第一要務，今年又是這樣。但我可以肯定，今年不會有2008年10月中旬那樣的救市。”全國工商聯房地産商會會長聶梅生昨日接受南都記者電話採訪時表示：“商品住宅開發投資仍保持環比的高速增長，使得調控短期內只會加強，而不是放鬆，今年房價下降10%絕對不是危言聳聽。”

　　地價監控細化至縣城

　　“實際上去年下半年就已經要上報了。”廣東一位縣級國土部門的土地稽查隊隊員向南都記者表示，“現在不單單是要每月上報數據，局裏還要把我們派到各個鎮街，片區異常交易、擅改土地性質、違建亂建等監控和整改都落實到個人，壓力太大了。”

　　去年12月份，為監測土地市場，國土部下發《關於嚴格落實房地産用地調控政策促進土地市場健康發展有關問題的通知》，要求各地加強地價動態監測，及時掌握地價異常變動，提高市場敏銳性和針對性。此項工作總共涉及北京、上海等105個重點城市。既包括北京、上海等一線城市，也包括杭州、廈門等二線城市，還包括許多如河北省保定之類的三線城市。

　　據悉，除地方上報之外，國土部每月也在監控此事。自上述通知下發至今年5月5日，各地共上報“交易異常”地塊90宗，今年4月份一個月共上報8宗地塊。

　　而今，國土資源部對土地市場的監控再度升格。自去年12月份開始，全國105個重點城市需要及時上報高價地塊外，如今，這一范圍已悄悄擴大到全國所有縣級及以上城市。在諸多業內人士看來，國土部決意將“異常交易地塊”上報的範圍擴大到全國所有縣級城市，強化用地監測的意圖十分明顯，實屬意料之中。根據國土部5月中旬下發《關於堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度的意見》，當前部分城市商品住房價格居高不下，戶型結構和保障性安居工程用地佈局不合理，少數規劃的商品住房優質地塊和二三線城市商品住房土地出讓存在著地價非理性上漲的可能。

　　或許正是因為近期四線甚至部分縣城房價快速上漲的勢頭直接導致國土部此次土地市場監控的升格。據多家媒體報道，在環首都經濟圈的河北涿州、香河、燕郊等地，平均房價每平方米已經逼近萬元；而遠在吉林的白山市，其新開盤房價已經接近省會長春的水平。陜西榆林、內蒙古鄂爾多斯等能源型城市的新開盤房價，最高分別已經達到10000元/平方米、20000元/平方米的水平。

　　中山、河源土地市場迥然不同

　　“住建部有關官員建議擴大限購城市範圍，以防止投資資金涌向三四線城市，沖淡調控效果。”中國房地産業協會有關人士透露，早在4月下旬中央派往各地的樓市調控督查組返京，由住房和城鄉建設部&&，匯總相關督查結果。在此背景下，樓市調控政策也正加緊醞釀深化。

　　事實上，二套房嚴格的差別化信貸政策抑制了部分改善型需求，限購令又讓投資型需求無處伸展，唯一支撐市場的剛需首套房亦面臨著信貸緊縮、門檻提高的局面。游離于調控政策之外的四線城市和部分縣城的房價、地價正在升溫，開發商大力發展非限購城市市場，新的投資衝動與泡沫風險向三四線城市蔓延。

　　有意思的是，一邊是限購城市土地市場的屢屢流拍或底價成交，另一邊則是非限購區域部分縣城土地升溫，房價上漲。廣東省內，珠三角城市中山與非珠三角城市河源兩地呈現出完全不同的情況。

　　5月10日，廣東中山市石岐區岐港公路“鴨利沙”百畝地塊再次掛牌，該地塊由5塊用地捆綁而成，與今年年初的中山市商住地王“台灣仔”地塊一江之隔。起拍價2.38億元，約200萬元/畝，而前期某些鎮區的地塊成交價格都達到300萬/畝。即便如此，該地塊曾在去年6月底和10月底兩次掛牌轉讓，掛牌價均為2.38億元，但都因為無人參與拍賣而流拍。5月25日，中山市大信海岸房地産開發有限公司以底價獲得。

　　與中山城區好地塊三度掛牌才底價賣出的“尷尬”相比，河源市則正在外地投資客瘋狂涌入樓市的“困擾”之中。距離河源市區僅7公里的東源縣，受河源市區房價快速上漲的帶動，東源縣的城鎮房價也被推高。據悉，與東源縣城毗鄰的河源市區，近年房價上漲速度“奇快”，5年前，河源市商品房才賣每平方米2000多元，如今樓價早已翻了一番，有的被人背後炒作甚至上漲到每平方米七八千元。

　　面臨類似“困擾”的還有汕頭市南澳縣。作為廣東唯一的海島縣，緊鄰海南的南澳房地産市場正在向海南看齊。據悉，南澳縣新建住宅小區樓價已經4000元/平方米起，最高者甚至已突破6000元/平方米的毛坯樓價。

　　開發投資不降，調控不松

　　“今年的情況絕對是跟去年不一樣，去年是延續了適度寬鬆的貨幣政策，今年有嗎？我們做了研究，現在的情況跟2008年很像。2008年把控制C PI作為第一要務，今年又是這樣。我可以肯定，今年不會有2008年10月中旬那樣的救市。”聶梅生説，從今年4月份開始，房地産開發商在“硬撐”房價，開發商應該摒棄調控可能出現鬆動的念頭，期盼調控轉向的想法則更不切實際。

　　據聶梅生調研發現，投機性的比例在限購的35個大中城市平均是15%至20%，那麼限購後會使整個交易量下降7%，交易額會下降10%。“35個大中城市2010年的房屋銷售總額佔全國的一半。所以我認為，今年房價下降10%絕對不是危言聳聽。”她向南都記者表示，除非再次受到類似金融危機的外來衝擊，調控仍會繼續，目前處於調控政策的冷靜觀察期。

　　“1-4月房地産開發投資依然在持續增長，最高的月份達到環比增長36%。”聶梅生説，一方面開發商的融資渠道被收窄，整體資金鏈承壓，但另一方面2009、2010年的開發貸款週期為兩年，開發商手裏仍握有現金“什麼時候商品住宅投資下去了，調控政策什麼時候才可能再考慮調整。”對此次國土地價監控擴至縣城，聶梅生認為這雖然並不能稱之為調控升級，但説明高層已經關注到開發投資依然高企的風險。

　　有意思的是，就在上週末一個高峰論壇上，著名經濟學家，中國改革基金會、中國國民經濟研究所所長樊綱卻認為，泡沫大的其實就是幾個大城市，對於絕大多數二三線城市，現在並沒有大的泡沫，也不需要大的調整。