4月房價環比漲幅收窄 A股將迎來資金輸血？

　　每經記者 楊可瞻

　　房地産，是中國現行宏觀調控中最敏感的一環。房價一降，可能會減輕部分貨幣緊縮的壓力。但在調控高壓下房價不跌反漲，行業就可能面臨新的調控。4月，中國大中型城市房價環比漲幅收窄，暗示房價已然開始鬆動。

　　關鍵點是，一旦房價鬆動，房市資金就可能率先流出並進入股市，為下半年A股的資金面“輸血”，助力反彈。

　　部分地産商調整策略

　　房價鬆動的端倪，首先出現在統計局給出的4月房地産數據中。

　　資料顯示，新建商品住宅方面，與3月相比，70個大中城市中，4月價格下降的城市有9個，持平的城市有5個。4月環比價格漲幅均小于1%，漲幅比3月份縮小的城市有26個。二手房市場方面，與3月相比，4月價格下降的城市有16個，持平的城市有13個。同時，4月環比價格下降和持平的城市增加了3個。

　　有意思的是，記者發現，在部分一、二線城市中，4月新建住宅價格指數環比漲幅已較3月出現收窄。其中包括天津、石家莊、太原、南京、成都等城市。這一現象同樣出現在二手房價格上。其中天津、南京、深圳等城市二手房價環比增幅均出現收窄。

　　而在4月房價環比漲幅下滑背後，房市成交量萎縮已非常明顯。據中投證券數據顯示，4月成交量環比續降，且同比漲幅擴大。另據杭州透明售房網數據顯示，5月2日~8日，全市二手住宅網簽總量為227套，環比成交量銳減26.30%。同比下跌超過5%。北京方面，5月上半月，全市新建商品住宅網簽總量為3181套，環比4月下半月下降超過7%。

　　中原房地産成都中心主任楊志遠，向《每日經濟新聞》表示，隨著部分房地産開發商逐漸調整戰略，房價已經出現了明顯地鬆動。首先，在今年年初，很多開發商的態度是盡可能推遲開盤。但在近期一系列地産調控政策打壓下，這種延遲策略已出現了轉變。據觀測，中海、富力地産等開發商已對一些項目進行了優惠：比如將大戶型轉成中小戶型。而隨著下半年樓盤供應量增加，預計有更多的大型開發商打價格戰。這樣一來，房價估計有10%~15%的下跌空間。另外，由於房價下跌趨勢已逐漸明朗，部分中小型開發商迫於資金壓力，也很可能對旗下樓盤降價。

　　值得一提的是，全國商品房銷售面積增幅也明顯下降。數據顯示，1~4月，銷售面積為2.5億平方米,同比增長6.3%。增幅較1~3月大幅回落8.6個百分點。

　　其中，4月全國商品房銷售面積7255萬平方米，較1~3月銳減近24%，同比更下降9.8%。

　　事實上，房地産開發商的資金面緊張，也是房價鬆動的一大誘因。中郵證券認為，開發商資金來源同比增速保持低位並略有下降，但銀行貸款增速略有提高。1~4月份，房地産開發商本年資金來源25362億元，同比增長17.4%。另因企業融資環境無明顯改善，將導致地産這種資金密集型行業發展動力不足。政策方面目前來看並無放鬆跡象，個別城市的按揭貸款反而更加緊縮，因此未來房屋銷售可能繼續下滑。

　　或間接推動A股走高

　　房價鬆動，甚至出現趨勢性下跌，會否出現房市中的資金抽往A股，並推動A股出現反彈行情？

　　國泰君安研究所所長李迅雷告訴記者，房市近月來的成交量急劇萎縮，以及開發商流動資金緊張，都可以視為房價鬆動的跡象。不過，A股下半年能否出現階段性反彈，房價鬆動有望成為一大間接動力。因為房價開始走低，將減緩調控壓力以及預期。而隨著貨幣政策由緊到松，將給A股注入更多流動性預期並推動大盤上漲。但需要注意的是，如果資金從房市撤出，首先流入的是資金市場：包括銀行理財産品和高利貸等；其次才是A股市場。同時，目前貨幣調控的難點在於如何判斷經濟下行壓力。如果下半年經濟下滑超預期，不排除貨幣調控逐漸放鬆。屆時又將為房價反彈注入流動性因素。但同時也將助推大盤上揚。

　　事實上，目前地産調控政策並未走向結束，甚至有趨緊跡象。據報道，北京正醞釀推行房産稅改革，要求領導如實申報財産。該政策最快將於今年下半年推出。而就從5月1日開始，有關部委要求實行正式 “一房一價”政策。規定要求商品房銷售實行一套一標價,並明確公示代收代辦收費和物業服務收費。分析人士認為，這很可能誘發房價在下半年迎來拐點。

　　中國社會科學院投資係博士付立春向《每日經濟新聞》表示，商品房市場就像一個過剩資本的水池。此前流入很多資金都來自於那些高收入群體，這從空置率之高就可見一斑。不過商品房市場的資金能否流入股市，就取決於調控政策的強度。目前看來，房價依然比較堅挺，但成交量萎縮很快，顯示購房者的變現慾望比較低，並不急於將錢從房市中撤出。但是，如果保障房建設能有效建設完畢，將在很大程度上解放此前的剛性需求。至少使得部分觀望資金流入保障房中，並推動房價整體走低。但這個時間預計需要1~2年。從中長期看，我國房價仍面臨較大的調整壓力。從股市方面看，如果保障房推進預期能升溫，不排除加速資金流入股市的預期。

　　那麼，保障房建設目前到底進度如何？根據天相投顧的一份草根報告，目前北京已建成項目入住率明顯提高。在8個小區的亮燈率和常營項目內車輛停放數量指標上，今年5月明顯高於1月。同時，在建項目工程進度正常。相較于2011年1月，3個在建項目施工進度均有一定進展。

　　某券商固定收益研究員卻對此表示謹慎。他認為，房價短期仍難言調整。因為即便房地産調控政策陸續出臺，但開發商資金面並沒有太大問題。歸根結底，就是擁有大量貨幣資金，使得開發商可以通過 “捂盤”打拉鋸戰。從這個角度看，如果A股下半年有一波像樣反彈，前提必須是房價調下來。