湯臣一品豪宅每平米成本不足2萬 毛利率或達85%

　　在上月公佈的2011年度 (第八屆)《中國10大超級豪宅》排行榜上，連續多年沒有獲得冠軍的 “國內第一天價豪宅”湯臣一品，再次與冠軍無緣。此前，高裝修標準一直是湯臣一品賣高價的一大理由，“百度文庫”上甚至有專門的湯臣一品裝修標準檔案，稱僅廚具就值100萬～120萬元。另有媒體報道稱湯臣一品的裝修成本超過2萬元/平方米。

　　不過，歷史財報顯示，湯臣一品土地外的建築、裝修等各項成本總計很可能不足2萬元/平方米，其實際開發成本和外界報道的裝修標準，可能存在相當大的距離。

　　上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍表示，豪宅的標榜更多是營銷上的，真正在建築用料等方面的投入並不會很多。

　　毛利率高達85%？

　　湯臣集團2010年年報顯示，在集團去年接近40億元的營業額中，有48.4%的營業額(18億港元)來自湯臣一品的確認銷售額、物業管理及租金收益，另外有40%來自湯臣湖庭，共計14.86億港元。

　　湯臣集團財務部近日回復 《每日經濟新聞》記者採訪時也明確表示，2010年度綜合利潤表中提及的約9.77億港元銷售成本，主要來自湯臣一品及湯臣湖庭花園兩個項目，約佔營業額的1/3。

　　湯臣一品的銷售額被確認並列入年報，最早是在2007年年報。2007年年報稱，湯臣一品的銷售額分別約佔該公司銷售總額的30%和毛利的38%。湯臣集團2007年年報顯示，其經營收益總額是7.85億港元，毛利是5.29億港元。按上述比例推算，當年度湯臣一品的確認銷售額約為2.355億港幣，毛利約2.01億港元，即湯臣一品2007年的毛利率大致在85%左右。

　　中房信集團監測網上房地産的銷售數據顯示，湯臣一品在2006年的8月、12月和2007年的2月共有三套房源成交，其中的部分銷售收入得到確認，並被納入到湯臣集團2007年的年報中。按照中房信的上述監測數據，當時湯臣一品的每平方米售價分別為11.54萬元～14.24萬元。按照當時85%的毛利率計算，湯臣一品的開發成本僅1.73萬～2.14萬元/平方米？

　　有媒體2009年報道稱，湯臣一品的土地，由湯臣集團自上海富都世界有限公司手中獲取，當時該幅土地出讓金為5820萬美元，按照當時匯率以及湯臣一品142000平方米總建築面積計算，每平方米樓板價約在3000元左右。

　　豪裝樓盤大量入市

　　湯臣一品網站公佈的資料顯示，該樓盤使用了德國博得寶、漢斯格維等頂級品牌的裝修材料，全部220戶均帶私家門廳，每戶配備2部主人電梯。

　　“百度文庫”進一步給湯臣一品的建築材料估值：入戶門市值20萬元，廚具市值100萬～120萬元，衛生間的設備加起來值50萬元。上海有部分媒體報道，湯臣一品的裝修標準超過2萬元/平方米。但根據湯臣集團的上述財務數據，湯臣一品的裝修成本很難超過2萬元/平方米。湯臣集團的銷售人員則表示，目前的裝修標準在1萬元/平方米以上。

　　“提高裝修標準是提高住宅品質的一種方法。”中房信分析師薛建雄説，在湯臣一品之後，的確有很多高端住宅項目的開發商通過提高裝修標準，提高住宅品質，進而賣出比之前更貴的價格。裝修標準一提高，樓盤的身價也能提高，售價也就相應提高，進而可以過濾部分低端客戶，客戶的觀感也不同。

　　根據搜房網的統計，繼湯臣一品之後，去年和前年上海也大量出現了高裝修標準的住宅，截至昨日，上海至少有20個高檔樓盤的裝修標準超過10000元/平方米，達到上市樓盤總量的5%。超高裝修標準樓盤的大量入市，顯然對湯臣一品的 “一哥”地位構成威脅。不過，薛建雄認為，即使如此，湯臣一品的地位暫時不會受到影響。業內人士稱，目前行業內的裝修標準大多虛抬價格。

　　宋會雍也表示，豪宅的價格和他們的品質並不成正比。湯臣之所以能賣高價，主要是地理位置和營銷上的原因。