萬億存貨壓頂 上市房企降價動力大增

　　上市房企存貨壓力露出冰山一角。5月3日，萬科公佈了前4月銷售數據，其中4月銷售環比3月出現下滑，萬科稱，3月以來樓市成交顯著放緩，房企存貨壓力上升，此為調控顯效所致。而與萬科類似，絕大部分上市房企4月銷售均環比下跌。從北京、上海等上市房企佈局的熱點城市來

　　看，可售房源也出現持續攀升狀況。

　　在樓市調控進一步收緊政策下，開發商迫於存貨、市場和資金壓力而降價促銷，目前看來成為順理成章的選擇。

　　前4月存貨近萬億

　　從2月到4月，上市房企的銷售和去化狀況漸趨惡化，成交逐月下滑，存貨不斷攀升。

　　根據Wind資訊數據，截至2011年一季度，兩市136家地産上市公司的存貨金額高達9865.14億元，與2010年同期的7041.46億元相比，增長幅度超過了40%；環比2010年報顯示的合計數據，也增長了9.07%。

　　其中，招商、金地、萬科、保利2011年一季度的存貨數據分別為407.79億元、522.45億元、1508.52億元、1270.61億元，同比均大幅增長，四家公司合計金額佔136家房地産上市公司總存貨的37.6%。

　　與存貨上升相對應的是，上市房企銷售顯著放緩。Wind數據顯示，剔除ST公司後，2011年一季度113家房企共實現營業總收入546.46億元，較去年同期的574.39億元下滑4.86%。

　　4月的去化情況也不容樂觀。5月3日，萬科公告顯示，4月份萬科實現銷售面積67.8萬平方米，銷售金額79億元。與前3個月相比，4月份萬科銷售增幅有所收窄。對此，萬科董秘譚華傑表示，調控對於市場的影響十分明顯。“成交速度普遍放緩，隨著新增供應的不斷上市，行業的存貨壓力將進一步上升，萬科會繼續堅持快速銷售的策略。”譚華傑説。

　　業內人士表示，4月銷售進一步放緩加上新增供應，預計上述136家房企的存貨繼續攀升在萬億左右。

　　據譚華傑介紹，雖然萬科前4月存貨約達到1500億，但截至1季度末，萬科各類存貨中，現房佔比僅3.10%，環比2010年底的4%又有下降，顯示萬科去化率跑贏大市。

　　供給壓力成共識

　　房企存貨大增之下，樓市供應繼續增加，而需求不斷萎縮。

　　“相比之前兩輪調控，第三輪調控直接抑制了過半需求。”北京中原地産三級市場研究部總監張大偉説。

　　在4月28日安信證券內部由安信證券分析師徐勝利、萬科證券事務代表梁潔以及其他仲介機構人士參與的討論會上，供給壓力成為共識。

　　安信證券調查80余家樣本公司顯示，2011年一季度，樣本公司銷售回籠資金同比增速明顯低於2010年同期，15家大公司今年一季度同比增速為38.8，而去年一季度同比增速為83.1；50家小公司一季度同比增速僅8.3，而去年一季度同比增速達86.2。

　　德邦證券分析師黃玉梅表示，從4月下旬開始，樓市供應量已經開始明顯回升，去化率下降，價格整體水平保持穩定。目前政策的效力還在觀察中。

　　進入2011年第18周，德邦證券調查的樣本城市整體成交同比下降19.68%，與第17周相比，樣本城市整體可售量環比增加2.98%，可售面積已經達到2010年四季度以來的最大量。其中深圳、上海、南京的可售量增加幅度最大。黃玉梅認為，市場供應將在2季度末和3季度達到高峰。隨著供應逐漸增大，價格將面臨小幅調整。

　　萬億存貨壓頂 上市房企降價動力大增

　　另一方面，樓市需求進一步受到抑制。張大偉對記者表示，疊加的加息、取消貸款利率優惠政策等，使得炒房者利用資金壓力大漲，投機投資需求已被逐出市場。在持續的限購、限貸政策下，一季度，個人按揭貸款出現明顯的下降。

　　降價成必然選擇？

　　東方證券分析師楊國華微觀調研顯示，5-6 月開發商推盤將增多，而初次推盤大多會採取“低價開盤，以價換量”的策略。楊國華認為，未來市場將呈現“量升價跌”的局面。

　　這幾乎是近期分析師們的共識。申銀萬國報告顯示，目前地

　　産股的估值仍然處於較低，一線公司動態PB為2倍，處於2008年曆史最低水平，市場整體RNAV 折價幅度為15%，隱含房價下跌10%-15%的負面預期。

　　10%-15%，跌幅是否到此為止？申銀萬國分析師殷資認為，房地産行業2011-2012 年業績增長幅度預計在25%-30%左右，不存在房價大幅度下跌的壓力。

　　市場方面，五一期間深圳中海推出千套房源促銷，雖然最終價格僅比市價低10%左右，但仍然受到市場熱捧；在廣州，5月1日開盤的碧桂園清泉城也降價10%以上。

　　上述兩個項目均位於廣深遠郊區，尚未帶動主城區和核心區域房價下調。不過，有深圳業內人士認為，後期將有開發商繼續跟風中海降價。

　　張大偉認為，從2010年已經出現部分企業的虧損現象，而房價最先降價很可能出現在這部分樓盤中。市場的均價往往由中小公司的行動來決定。他預計二季度將開始區域性的價格下調。