房屋限購令讓城市房租上漲 通脹等原因不可忽視

　　房租驟漲的四大推手

　　炒作“限購令”對租房市場影響拉抬租金，成為推動近期國內主要城市房租上漲的主因。治本之策還在於強化針對房産結構的政策調控。

　　“我去年4月在西便門租了一套63平方米的兩居室，月租3200元；昨天房東通知我説，要求將月租金提高到3600元，我不想再續租了。但是找了一圈後發現，房租都漲了。”在北京工作的高田既鬱悶又疑惑，為什麼房租漲得這麼猛？

　　《瞭望》新聞週刊近來在房屋租賃市場調研了解到，北京、上海、廣州、南京等熱點城市房租連續兩年呈快速上漲態勢。今年一季度，部分城市房租同比增幅超過10%，有的超過20%。

　　業內人士告訴本刊記者，租金快速上漲與房價居高不下、仲介公司借“限購令”炒作等因素密切相關，也暴露出中小戶型房源嚴重不足的結構性矛盾，“我國要形成租售並舉、多渠道解決住房問題的格局，還需要加大樓市結構調整力度，同時要有效監管租賃市場。”

　　城市房租全線快速上漲

　　前述高田租房的經歷並非孤例，在南京工作的黃靜也有相似的遭遇，“去年房東已經漲兩次房租了，60平方米不到的房子，去年初也就1200元，現在已經1800元了。”在南京後宰門租房居住的黃靜向本刊記者叫苦不迭，“最近，房東又來電表示要漲房租了。”

　　從本刊記者採訪看，東部一線城市近兩年房租上漲可謂“來勢洶洶”，與此同時，二三線城市房租也逐步跟進。

　　“京15條”出臺以後，引發北京的房租上漲聲一片。根據“我愛我家”市場研究院的統計，3月中旬，北京市租賃市場交易總量環比3月上旬上漲了8.5%，與去年同期相比上漲了22.2%。北京市租賃均價為3162元/月/套，與去年同期相比則上漲了16.6%。上海房屋租賃指數辦公室發佈的報告顯示，2月上海房屋租賃指數為1276點，較1月份上升15點，漲幅比1月擴大1.03個百分點。高、中、低端租金全線大幅攀升。

　　據國家統計局廣州、江蘇、內蒙古、陜西調查總隊的統計數據，今年以來，廣州房租出現較大幅度的增長。2月份廣州房租環比上漲1%，同比大幅上漲了21.9%；江蘇省2月私房出租價格同比上漲12.5%，與1月份相比上漲了1.8%；內蒙古自2010年四季度起，到今年2月底，呼和浩特、包頭、鄂爾多斯、呼倫貝爾等城市的房屋租金，漲勢明顯。調查顯示，這些城市的租金水平總體上的漲幅一般在3%到4%左右，其中學校周邊區域和城鄉結合部區域，上漲的幅度較大，一般在5%左右，最高的漲幅在7%左右；陜西省2月份私房租金同比上漲19%。

　　值得關注的是，根據國家統計局的數據，居住類價格同比上漲過快是推動目前CPI上漲的重要因素，僅次於排在第一的食品價格上漲。

　　四因素合力推漲

　　多位受訪業內人士和租房者表示，有四種因素在推高房租：

　　其一，房租快速上漲背後有仲介公司炒作“限購令”的因素。本刊記者到位於北京西城區的中大恒基房屋仲介機構詢問租房時，一位仲介人員説，“京15條”對外地人購房進行了嚴格限制，導致大量欲購房者由買轉租，增加了租賃需求，“租吧！現在不租，往後租金還會上漲。”

　　“一些人把租金上漲歸因于‘限購’，這是不正確的。”北京中原地産市場總監張大偉解釋説，事實上，“限購”使各地本來用於出售的房源很可能轉移到租賃市場上，增加的房源有可能消化增加的需求。北京一家樓盤在“限購”後增加了10%的出租房源就是證明。

　　“租金上漲仲介得到的佣金就會提高。”南京“滿堂紅”置業公司主管李寧告訴本刊記者，比如一些城市規定了租金在1500元以下，只能收取房客半個月的租金作為佣金，如果租金超過了1500元，就可以收取租賃雙方各半個月的佣金，“有的仲介為了多掙錢，會想方設法拉抬價格。”

　　北京居民宋先生也向本刊記者表示，近期全國住房成交量萎靡不振，於是房租收入成了房産仲介用來彌補收入的重要手段，“仲介勸房東提價現象普遍，有的片區甚至報出的價格驚人的一致，其背後有明顯的人為操縱痕跡。不排除仲介聯手炒作抬高房屋租賃價格。”

　　其二，“結構性短缺”。李寧説，許多大城市中租賃房供應總體充足，但供應結構嚴重失衡，“中低租金的中小戶型緊缺，近些年新建商品住宅戶型偏大，而小戶型比較集中的房改房小區、城中村由於舊區改造和市政建設拆遷而越來越少。”也正因此，一遇需求增加，中低價位、中小戶型房源的租金便容易上漲。

　　其三，通脹預期驅動。從通脹的角度看，至少有兩大因素會使房東提高租金，一是各類生活消費品價格明顯提高；二是與房屋直接相關的水、電、裝修建材等成本也在上升。

　　其四，“租房旺季”使然。許多大城市春節後的租房客比節前要增加三四成甚至更多。春節後新增租賃需求的主要是返城務工人員和大學畢業生。每年到4月份，房租會趨於平穩，但是6月份又會因大學生畢業而緊張。

　　租金驟漲需綜合治理

　　國家統計局江蘇調查總隊消費價格處處長趙繼東告訴本刊記者，租金上漲與房價高有關，房東都認為現在房價高，租金也應該漲，“房價久調不下，一定程度上也支撐了房租上漲。要通過持續調控改變房價只漲不跌的預期，這是遏制租金過快上漲的根本。”

　　李寧説，樓市的結構調整要下大力氣抓落實，“相關部門幾年前就有鼓勵建設中小戶型住房的政策，但是這麼多年來，開發商出於利益考慮，多是以大戶型為主打産品。有關部門新近規定70%以上的土地用於廉租房和中小戶型住宅開發，這個要求一定要落到實處。”

　　他分析説，目前南京市場每年出租房需求量約10萬套，公共租賃房今年的建設任務是2萬套，“即便是今後維持這麼大的建設力度，扭轉結構也要好幾年。從市場供需來看，房租上漲可能是一個較長的趨勢，調結構要常抓不懈。”

　　“我愛我家”經理舒莉莉為本刊記者分析説，按照國家規定，房屋出租先要到房管部門備案，出租後要交納5.5%的稅收。為了逃稅，市場上90%以上的出租戶沒有備案登記，管理部門掌握不到情況。這也是租金市場難以規範的原因。住建部近日表示要規範租金市場，建議加大對出租戶的監管力度，可以通過減稅收的方式，鼓勵備案登記。

　　受訪業內人士還建議，今年確定的保障性住房建設目標為1000萬套，較去年幾乎翻了一番，而公租房將成為其中的“主力軍”，“既要大力發展公租房這種融合保障和市場的有力‘武器’，也要加快促進市場化租賃房的供應，讓更為廣泛的社會群體通過租賃解決‘住有所居’的問題。”