房價控制目標五花八門 各地被指玩文字遊戲

　　漲，還是不漲，這是個問題。

　　價格問題關係到老百姓的切身利益，自是引人關注。

　　有的想漲價。近日，各地出臺的年度房價控制目標引起了熱議，有人説“控漲令”變成了“催漲令”。

　　有的不準漲價。北京市政府擬對八類重點商品實行價格監測，要求重要商品不能隨意漲價。

　　有的原本想漲價，如今並沒有漲價。上周國內食用油批發價格出現回落，這在“限價令”剛剛過期的關鍵時刻，給市場吃了一顆“定心丸”。

　　“很想漲”

　　房價控制目標五花八門各地被指玩“文字遊戲”

　　每經記者 張敏 發自北京

　　大限臨近，各地房價控制目標密集出臺。面對不同的“版本”，住建部終於下令“擠水分”。

　　3月29日晚間，住建部發佈文件，要求各地確定年度新建住房價格控制目標時，“要在本地區內聽取社會的意見，使各地調控目標的制定科學合理，並取得社會的認同和支持”。

　　截至昨日（3月30日），全國已有73個城市公佈了房價控制目標，與預期中的“降價聲”不同，房價控制目標“漲聲”一片。

　　SOHO中國董事長潘石屹認為，地方政府在土地財政依賴度不降的大背景下，房價控制目標只是一種文字遊戲。地産調控政策的重心還得從目前的行政指令轉回市場，畢竟房價問題的本質是土地供應、貨幣政策、稅收政策以及貧富懸殊。就房價控制房價不是釜底抽薪，只是揚湯止沸。他認為，解決房價問題的市場辦法，主要就是增加土地供應和減少貨幣供應。

　　有學者也向《每日經濟新聞》記者指出，若不及時修正，房價控制目標很可能成為空談。而在住建部的上述要求下，其他城市出臺房價控制目標的時間或將延後。

　　北京被指“咬文嚼字”

　　北京的房價控制目標因首提“降價”而引來一片叫好聲。北京市的版本稱：今年新建普通住房價格與去年相比穩中有降。

　　以北京當前的市場狀況看，“降價”似乎成為必然的選擇。SOHO中國董事長潘石屹昨日指出，北京的住房租金回報率已降至2%左右，到了不能再低的地步，“北京住房價格該回歸正常水平了。”

　　然而，一位不願具名的分析人士直言不諱地指出，北京是在“咬文嚼字”。他向《每日經濟新聞》記者表示，與其他三個一線城市不同，北京將房價控制目標的對象設定為 “新建普通住房”，而非“新建住房”。

　　對於上述“普通住房”的界定，北京市政府部門並未給予解釋。但根據北京市最近的規定，“普通住宅”必須同時符合以下三個條件：住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在140平方米以下、實際成交價低於同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。

　　上述分析人士表示，普通住房的價格相對較低，在北京市場所佔的比例較小，若嚴格執行包括限購令、利率、信貸、保障房建設等在內的現有政策，實現新建普通住房成交價格“穩中有降”並不難。

　　相比之下，“新建住房”還包含了高檔住宅，其必然會拉高整體成交價。因此，北京縮小了房價控制目標的範圍，雖是“聰明”的做法，但並未如外界預期般實現“普降”。

　　潘石屹則認為，北京低檔房和高檔房的價格差別，從每平方米幾千元到十幾萬元都有，高檔房在調控目標中沒有涉及，是較為科學的一種辦法。

　　多地參照對象引爭議

　　幾乎所有城市的 “房價控制目標”都受到了質疑。

　　本月23日，吉林省榆樹市公佈了2011年度新建住房價格控制目標——增幅低於2010年新建住房價格增幅。而根據官方數據，2010年榆樹市區新建住房平均價格同比增長達50.5%。

　　將房價控制目標定在50%以上，榆樹市也被冠以“最不靠譜”的稱謂。記者還發現，榆樹市在同一份文件中表示，2011年城鎮居民家庭人均可支配收入預計增幅為12.8%，地區生産總值預計增幅20.4%。

　　也就是説，榆樹市在制定房價控制目標時，並未以GDP和人均可支配收入增幅作為參照，而與更加高企的2010年房價漲幅進行挂鉤。這一做法飽受質疑。

　　按照1月26日出臺的 “新國八條”規定，今年各城市地方政府要根據“當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力”來制定當地的房價控制指標。

　　然而，將房價控制目標與GDP增長挂鉤的做法，同樣引起了不少質疑。在已出臺上述目標的城市中，多數與GDP增幅進行挂鉤，具體多在10%左右。而根據國家統計局的數據，2010年全國房價最終漲幅為9.9%。

　　除此之外，另外一種描述方式為具體數字控制。比如，吉林省東遼縣2011年度新建住房價格控制目標為均價不超過2500元/平方米，吉林省臨江市2011年度新建住房價格控制目標為均價不超過2800元/平方米，吉林遼源市的2011年度新建住房價格控制目標為均價不超過3500元/平方米等。

　　在這些以具體數字為目標的描述中，有些城市同樣是“漲”字當頭，比如，湖北省隨州市公佈的2011年住房平均銷售價格控制目標為3327元/平方米，但該市2010年住房平均銷售價格為3025元/平方米，以此計算，2011年房價漲幅近10%。

　　德佑地産研究主任陸騎麟近日向媒體表示，從歷年統計局的數據來看，各個城市房價漲幅基本上都能控制在10%以內。在今年保障房增加供應的情況下，成交均價控制在10%以內的可能性將必然實現。

　　控制目標將淪為空談？

　　針對以上種種現象，上述不願具名的分析人士向記者指出，若不及時修正，“房價控制目標”很可能成為空談。

　　事實上，自製定房價控制目標隨“新國八條”公佈以來，這項制度便飽受爭議，反對者認為，該措施行政意味過濃，難以達到預期效果，反而容易使市場扭曲。

　　按照住建部要求，地方政府在確定年度新建住房價格控制目標時，要在本地區內聽取社會的意見，使各地調控目標的制定科學合理，並取得社會的認同和支持；已經公佈本地區年度新建住房價格控制目標的城市，也要以適當的方式聽取社會意見，並根據聽取意見的情況，酌情調整已發佈的調控目標。

　　前述分析人士認為，受住建部上述規定的影響，地方政府未來在出臺房價控制目標時，將會更加慎重，或不會再出現將房價控制目標與GDP、人均可支配收入增速簡單挂鉤的情況。

　　他還表示，為調整和制定更加“科學合理”的目標，地方政府出臺房價調控目標的時間很可能會延後。

　　住建部上述規定還要求，各省級人民政府應督促所轄各城市做好控房價目標工作。（每經記者葉書利對本文亦有貢獻）

　　延伸閱讀

　　北京提“降”引發三大疑問

　　每經記者 尚希 發自北京

　　在各地陸續出臺的房價調控目標中，北京首提“降”字，在一片“控速不降價”的“漲聲”中，北京的房價調控目標更被視為“決心最大”。

　　但是，北京的這一做法還是引來了業內人士三個方面的質疑。

　　疑問一：僅限新建普通住房？

　　“穩中有降”成為北京市對今年房價調控目標的主要定調。但值得注意的是，調控房價的目標被限定在“新建普通住房”。

　　“北京提出這樣一個目標也是基於其實際情況，只是針對普通住宅，而大戶型和專門的商品住宅並未涉及。”中國指數研究院副院長陳晟在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，這一調控目標使得在保障房周邊的一些房地産項目存在降價的可能性，但至於北京整體房價會如何，還無法判斷，老百姓也不要誤解調控目標是説北京整體房價保持穩中有降。

　　一位不願具名的開發商表示，“對於什麼是普通住宅都沒有一個明確、官方的界定，限價就更不好操作，而且從均價方面來衡量房價是否上漲或下跌本來就存在問題。”

　　疑問二：主要針對遠近郊區？

　　“控制目標中並沒有提到高檔房，特別是市中心的豪宅，這部分住房很可能會保持穩中有升的局面，這次（價格限制）盯的主要是一些中小套型及與民生相關的住房。這部分體量供應較大，主要是在近、遠郊區縣。”陽光壹佰置業集團常務副總裁范小衝在接受 《每日經濟新聞》採訪時表示，北京之所以能夠出臺這樣的房價控制目標，也取決於北京不同於其他城市的特殊性。

　　全經聯研究院副院長陳寶存告訴記者，自去年第四季度以來，北京在土地供應方面已經逐步加大遠郊區縣的供地，而四環以內的一線土地供應極少，“這就不難理解，想要控制四環以內的價格是不大可能的，市區豪宅化的現狀只能將控制目標轉移到遠郊區縣。”

　　疑問三：能否實現穩中有降？

　　在多位業內人士看來，相比其他城市的房價控制目標，北京的目標更容易實現。

　　“北京的目標比較細化，在需求層面有清晰的區分，最終會通過限房價、競地價來保證目標的達成。”陳晟表示。

　　范小衝認為，北京之所以敢於説降，並且實現穩中有降，也是因為限購令下有效需求不足，房地産不但受到來自市場的調控，也有行政方面的調控。“自3月26日起，北京開始實行大幅提高房地産項目土地增值稅預徵率的新政策，由此前的1%~2%，提高到2%~5%。房價過高的話，增值稅的壓力也會增大，這就使得賣高價不一定能獲得高利潤。”

　　不過，陳寶存對此提出了不同的看法。他表示，普通商品房小區在招拍挂過程中，附加的條件是保障房代建指標，一方面，開發商選擇保障房代建，另一方面，還要對商品房部分的價格漲幅進行限制。“就好比摁著葫蘆的同時，我們還選擇摁著瓢，這就是極為艱難的目標了。”

　　每日經濟新聞