準降不準漲 商品房5月起明碼標價

　　地方物價部門加盟樓市調控，新政能否打擊“坐地起價”需看政策執行力度

　　每經記者 張敏 發自北京

　　從5月1日起，全國所有商品房（包括二手房）在銷售中都將實行“明碼標價”和“一房一標價”，經營者不得在標價之外加價銷售。

　　昨日（3月22日），發改委發佈了《商品房銷售明碼標價規定》（以下簡稱《規定》）。

　　事實上，從去年開始，北京就推出商品房明碼標價政策，以打擊個別企業“坐地起價”行為。在接受《每日經濟新聞》記者採訪時，中國房地産研究會副會長陳國強認為，當這一政策推廣到全國，其暗示作用開始凸顯：將風險推給開發商，引導其審慎合理地定價。

　　由於規定明確要求各級價格主管部門要抓好規定的貫徹落實工作，這意味著除了住建部門、土地部門、房管部門之外，地方物價管理部門將正式介入到房地産調控當中。

　　對於新政執行效果的擔憂，發改委價格監督檢查司有關負責人昨日稱，“我們全國有3萬多人的價格監督檢查隊伍。今後將組織專項商品房價格檢查，確保上述政策的落實。”

　　改變“信息不對稱”

　　近些年購房者遭遇 “價格歧視”的現象屢見不鮮：繳納定金後，房價卻在此前承諾的基礎上 “步步高升”，甚至高出購房者的承受能力。但由於搶購者眾，最後仍不得不以高價成交。

　　“這是一種典型的哄抬物價手法。”北京聯達四方房地産經紀公司總經理楊少鋒向《每日經濟新聞》記者表示。

　　同時，在市場向好的情況下，捂盤惜售然後坐地起價的情況同樣不少見。即便商品房預售制度規定必須嚴格按照預售價格銷售，真正執行者仍寥寥無幾。

　　陳國強表示，在賣方市場中，購房者長期承受著“信息不對稱”帶來的損失。上述《規定》正力求維護消費者的權益。

　　根據《規定》，除明碼標價、一房一價外，經營者還必須公示預售許可證、土地性質、土地使用起止年限、樓盤名稱、坐落位置、容積率、綠化率、車位配比率等基本資料；還需公佈當期銷售的房源情況，以及每套商品房的銷售狀態、房號、樓層、戶型、層高、建築面積、套內建築面積和分攤的共有建築面積；還需公佈商品房交易及産權轉移等代收代辦的收費項目、收費標準，以及各項物業服務的收費標準和收費依據等信息。

　　此前，供需雙方“信息不對稱”導致房屋銷售和使用環節出現各種糾紛，房地産業也被指“開發商握有定價權”。陳國強表示，銷售環節各種信息的公示，有助於改變上述狀況，維護消費者權益。

　　新規“管漲不管跌”

　　在消費者獲得更多知情權的同時，開發商對價格的操控空間無疑在縮小。

　　《規定》要求，對取得預售許可或辦理現房銷售備案的房地産開發項目，經營者要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，不得在標價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標明的費用，但可在標價基礎上推行折扣等優惠措施。

　　陳國強表示，“管漲不管跌”的規定，使得開發商在定價中必須更加慎重，否則就將承受庫存過大帶來的資金壓力和市場風險。

　　他給記者展示了這樣兩種模型：在賣方市場中，開發商仍然擁有上調價格的空間；而在買方市場，企業就必須考慮市場需求的變化和後市走勢，價格上調的餘地很小。

　　值得注意的是，以“限購令”為主的一系列政策出臺，正在使多地的樓市從賣方市場向買方市場轉變。以北京為例，京版“限購令”出臺後，市場成交量下跌過半，個別項目的後期出現降價銷售情況，一度引發前期業主的抗議。

　　因此，在多數業內人士看來，在投資需求萎縮、企業資金壓力漸大的情況下，這一政策並不會遭遇通常的“執行難”。一種觀點認為，如果單獨出臺，上述新政很有可能遭到各種規避。

　　在執行方面，新政規定，商品房經營者明碼標價和公示收費，或者利用標價形式和價格手段進行價格欺詐的，依據相關法規實施行政處罰；發現經營者明碼標價的內容不符合國家相關政策的，要及時移送相關部門處理。

　　但陳國強同時指出，為規避政策和市場風險，房地産企業很可能採取抬高報價、推遲領取預售證等做法，這或將造成一段時間內市場供應萎縮。

　　打壓房價效果幾何？

　　儘管外界期待頗高，但“明碼標價”新規能否起到打壓房價的效果？多數業內人士對此並不樂觀。

　　陳國強表示，在調控房地産的“組合拳”中，《規定》的著力點在於規範市場，並不像信貸、稅收、保障房供應等政策撬動了影響房地産價格的杠桿。

　　楊少鋒也表示，在市場整體較低迷時，開發商是沒有漲價基礎的，此時出臺“一房一價”，其實只是規範市場，不對房價起到任何作用。

　　一系列的調控政策出臺，正在遏制房價的總體漲勢。來自國家統計局的數據顯示，截至今年2月，全國70個大中城市中，有8個城市的房價出現下降，降價城市比1月多5個。

　　楊少鋒表示，預計2011年全國一、二線城市的購房需求將剩下不到20%，多數城市房價跌幅將超過20%以上。但他強調，降價主要是“限購令”的作用。

　　有關人士指出，這些政策的嚴格執行倒逼一些開發企業在申報時選擇了較高的申報價格，因此在實際簽約時，成交價往往低於預售價10%左右。同樣，新政策執行後，“高價申報、低價售房”情況是否加劇，同樣考驗著政策的實際效果。

　　上述新政的出臺，仍被看做一個樓市調控加碼的重要信號。中國房地産經理人聯盟秘書長陳雲峰昨日表示，上述新政不會是暫時措施，極有可能是長期政策。