“限購令”不限境外人士 部分開發商跨境促銷

　　“如果香港人買房不受這次限購政策的影響，那我們可能會考慮去香港推介上海的樓盤。”一些迫切想要知道新政下境外人士購房規定的豪宅開發商，正在為公司即將在上海開盤的項目尋找一條出路。

　　限購嚴令之下，開發商紛紛減緩推盤節奏以求對策，上海樓市也因此創下了連續四個週末零開盤的紀錄。但“拖”字訣只是權宜之計，想要渡過2011年調控難關，光“拖”著不開盤，肯定是不夠的。

　　由於限購令把人群分為上海本地戶籍家庭和非本地戶籍居民家庭，因此，港澳臺等境外人士到底是否屬於非上海戶籍讓很多開發商困擾。多數開發商都認為限購令已囊括了所有可能在上海購房的境內外人士，尤其是上海市住房保障和房屋管理局在2月17日發佈的《關於本市貫徹執行住房限售等政策有關問題的通知》第二條指出：“自《實施意見》發佈之日起，凡在本市購買住房（含新建商品住房和二手住房，下同）的，均應執行《實施意見》中的限售規定，購買住房的時間以購房合同網上備案日期為準。”這更加讓開發商和多數業內人士理所當然地認為：“非本市戶籍居民家庭”亦包括境內外人士。

　　部分開發商目前並不清楚，境外人士購房政策到底如何執行。他們更想知道的是，跨境推銷能否成為他們的最後一根救命稻草？

　　境外人士按“老規矩”買房

　　《第一財經（)日報》記者昨日以購房者身份前往靜安區房地産交易中心進行諮詢，在靜安區房地産交易中心225窗口諮詢時被告知，港澳臺人士在滬購房確實不受此次滬新版限購令的影響，但仍受“限外令”的制約。

　　去年11月15日，外匯局發佈《關於進一步規範境外機構和個人購房管理的通知》規定：境外個人在境內只能購買一套用於自住的住房；在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在註冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。此外在查驗資質環節也有更嚴格的規定。

　　“境外人士本來怎麼做現在還怎麼做。”工作人員告訴記者，境外人士購房仍舊按照此前的“限外令”執行，即一個人只能購買一套住房，如果境外人士此前在滬購有一套住房的，需要將該套房源售出，並等下家拿到房産證之後，才能夠再購一套住房。

　　事實上，記者發現，“限外令”的操作空間要較滬新版限購令寬鬆許多。

　　上述工作人員表示，同樣是限購一套，境外人士購房不需要稅收證明，只需提供勞務合同和香港身份證即可。“勞務合同可以不滿一年。”

　　更有甚者，連勞務合同都不需要。浦東新區房地産交易中心3號諮詢窗口工作人員表示，香港人在滬只能購買一套房源，但不需要稅單，也不需要勞務合同，拿證件就可以購買。

　　當記者問及若某位境外人士在上海已購有一套住房，還想再購一套該如何操作時，工作人員説：“你開個公司吧，以公司的名義買。” 隨後，他又表示：“你要這個人買一套那個人買一套我也不管，反正我們就不查。”

　　部分豪宅開發商“滬盤外推”

　　或許，銷售良好的仁恒怡庭可以説明上述問題。

　　2月27日，上海新江灣城板塊的仁恒怡庭第二次開盤銷售，售價約7萬元/平方米。記者從仁恒公司了解到，受樓市新政影響，仁恒怡庭的蓄客有所減少，大約減少近兩成，投資客戶幾乎絕跡，現場購房客戶中幾乎全部都是自住需求客戶。但仁恒怡庭開盤當天銷售情況依舊良好，成交約30余套，共取得約7億元的銷售額。其中，非上海戶籍購房者佔到了絕大多數。

　　一位接近仁恒怡庭項目的知情人士告訴記者，仁恒怡庭的境外購房者中，一般是家庭成員中有一個人已在上海買過房産，還想再購一套，那就用家庭另一個成員的名字購買。這並不受限制。

　　而對於外資銀行貸款問題，該人士表示，豪宅買家多數有能力一次性付清房款，但他們普遍不會放過使用貸款的機會。“能貸款當然要貸，貸不出才一次性付清。”

　　此外，目前外資銀行的人民幣貸款並不比國內銀行的寬鬆。而由於外幣貸款存在較大的利率優勢，目前也有個別買家會選擇辦理外幣貸款。不過辦理外幣貸款手續極其繁瑣。

　　據21世紀不動産上海區域對旗下300余家門店統計，自2月1日限購令、房産稅等針對非本市居民購房者極具限制的調控政策出臺後，企業法人性質的購房佔比則較1月份出現了明顯提升，其2月佔比為4.3%，環比增加了2.1個百分點。

　　看來，浦東新區房地産交易中心工作人員提供的“建議”實際早已在市場中被“操作”。而部分今年在上海有項目要推出的開發商代表也已向本報記者表示公司會考慮跨境推盤。

　　難成救命稻草

　　與此同時，也有人對這根“救命稻草”提出了質疑。質疑的聲音認為，“技術操作”可行，未必代表相應的購買力會給出期待中的反應。

　　上海仁恒市場拓展部曹棟認為，境外客戶不一定會成為購房主力。“國內企業可能在境外沒有分支機構，去境外推介會比較麻煩。”曹棟説，如果公司在香港等地有辦事處，在當地做營銷頗為便利。

　　“在境外推介時，並非一定是平常看到的吆喝賣房，而多是公司高層向一些朋友介紹樓盤，看他們是否有需要購買。這些境外買家購買上海樓盤的原因多數是生意需要往來上海的。”曹棟認為境外推介更需要注意營銷方式，跨境營銷可能更適合如港資開發商這樣在境外有渠道和客源的公司。一般的開發商出去可能會比較麻煩。

　　對於港人是否會投資內地地産，曹棟認為，香港的房子也指望內地購房者去買，可見這種情況並不是太樂觀。

　　一位今年將在上海浦東推出豪宅的開發商代表亦表示不會考慮跨境推盤。“我覺得香港人來買的概率比較小，我們會主打區域購房者，房子最終還是用來住的，它是個不動産。”該代表表示。

　　今年1月香港地産研究機構置業國際發佈的報告顯示，去年香港人投資內地房地産的數量約為15900~16900套，同比下降28%，購房金額約為173億元人民幣，同比減少23%。其中最受香港人歡迎的深圳成交量同比減少50％，屬10年內最少。