國土部行政管控地價 嚴禁各地再出“地王”

　　前幾年地王層出不窮的現象，或許在國土資源部昨日出臺地價行政管控新規後，難再發生。

　　昨日，國土部發出通知稱，要求各地切實做好2011年城市住房用地管理和調控，堅決杜絕地方土地出讓中再度出現地王現象。

　　自2009年中期至2010年一季度，隨著樓市銷售的火爆，北京、上海等地土地市場接連出現天價地塊，屢屢刷新當地地價紀錄，在一定程度上推高了社會對於房價上漲的預期。隨之而至的數輪樓市調控，也將控制地價上漲視為主要手段。

　　此次通知中，國土部要求地方“控價格、防‘地王’”，堅持招標拍賣掛牌出讓制度，進一步完善供地政策，充分發揮土地政策惠民生、穩預期、注重社會效應最大化的管控作用，嚴防出現高價地，堅決杜絕土地出讓中出現樓面地價超過同類地價歷史最高價的情況，增加公共租賃住房和中小套型限價商品住房供地，促進房價合理回歸。

　　不過，近年來隨著“招拍挂”出讓制度的不斷完善，土地市場的市場化方向日漸穩固，此時國土部動用行政手段防控地王，是否有“去市場化”之嫌？最終的效果又將如何？

　　復旦大學房地産研究中心主任尹伯成對《第一財經（)日報》表示，地價漲跌主要取決於樓市銷售前景，如果開發商預期房價趨穩或下降，自然不會再去高價拿地，而使用如此行政手段控制地價，具體難以操作，效果未必會達到預期。

　　優質地塊如何限高價？

　　各界對地價的關注，緣于房價的不斷攀升，並且日益偏離民眾和中央可以容忍的底線。不少觀點認為控制房價必須先控制地價，而控制地價則要先從土地出讓環節入手。

　　農工黨中央近日提交給全國兩會的一份提案即認為，從許多地方的情況看，現行的“土地出讓金”的收取和分配政策，對房價攀升有直接的影響。地價、房價急劇攀升，加劇了居民收入分配差距的非正常擴大，提高了國民的生活成本和創業成本，削弱了經濟社會可持續發展基礎。土地收益的短期化行為不符合科學發展的要求，應早日作出調整。

　　國土部部長徐紹史本月2日在內部會議中也強調，今年要完善土地出讓制度。一定要積極探索“限房價、競地價”，商品住宅配建保障房等一些做法，使土地出讓從單純的價高者得，到惠民生、穩預期，到注重社會效應最大化，向這個方向轉化。

　　“優質地塊出讓之前，一定要做好研判和評估，一定要嚴防出讓價格的異常，特別是高價地。”徐紹史稱。

　　不過，對於優質地塊，無論是樓市處於高潮還是低估，都會成為開發商的垂涎之肉，不肯輕易旁落他人。一旦超過同類地塊最高價格，難道就不允許開發商再度加價競買？

　　這種狀況在尹伯成看來，就是國土部此舉在實際操作中難以避免的問題。

　　“假如幾家開發商的報價都達到了最高限價，這時地方土地出讓部門將這塊地給誰？”他問道。

　　在國土部的通知中，外界尚難以窺知這一問題的解決之道。此前，北京曾試行土地交易“限地價、競政策性住房面積”新規，即競買報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格基礎上通過現場投報配建租賃房(即公租房)面積的方式確定競得人。

　　目前，尚難以推斷其他地方也會效倣北京此舉。

　　尹伯成認為，地價漲跌主要是市場行為，當前不少重點城市出臺了限購政策，開發商對於房價上漲的預期已經發生了變化，這時在拿地行為上自然會趨於謹慎，不會再像以前那樣瘋狂。

　　地價高漲，並非只是推高了房價上漲預期，受益的還是不少地方政府。近兩年來，在不少民眾難以承受過高房價的同時，不少地方政府的土地收益也水漲船高，成為瘋狂樓市中的一大贏家。

　　財政部部長謝旭人7日透露，2010年全國國有土地有償出讓收入29397億元，同比增長106.2%，與2010年超過8萬億元的全國財政收入相對照可以發現，去年我國土地出讓收入佔財政收入比重已超過30%。

　　“土地財政已經走到盡頭了，地方政府不能靠賣地來搞建設。”全國政協委員厲以寧在6日召開的全國政協記者會上強調。

　　今年保障房用地約3萬公頃

　　除了在商品房用地領域加強地價管控，對於今年的1000萬套保障房用地供應，國土部也決定採取問責機制。

　　官方數據顯示，2010年全國保障性住房用地供應2.47萬公頃，同比增加124.5%。與前幾年的供地情況同口徑相比，保障性住房、中小套型普通商品房和其他住房實際用地10.89萬公頃，同比增長42.5%。

　　國土部土地利用司副司長竇敬麗表示，今年對保障房用地涉及新增建設用地的，國土部將實行計劃指標單列，也就是説，地方可以先安排使用土地指標，然後根據實際使用情況，經核實後到國土部備案核銷，這樣可以避免地方因用地指標不足而影響保障房的土地供應。

　　她強調，保障房用地一旦供應，土地使用性質不得更改，對擅自改變保障房用地性質的，一經發現就要收回重新供應。

　　國土部副部長贠小蘇則透露，根據各地不同條件，由於規劃所設計的容積率不同，可能用地的面積多少也不同，如果按照1.5的低容積率算，或按照全國城市商品房建設平均的2.2容積率計算，不論低一點還是高一點，1000萬套保障房用地最多也就是3萬公頃，應該説全國所有城市確保供應3萬公頃土地絕對沒有問題。