樓市供求變臉 房企大洗牌開始

　　降價窗口期到來？

　　張曉玲

　　萬科3月8日發佈2010年年報顯示，公司預計今年的工程管理面積將達3000萬平方米，為歷史新高。萬科董秘譚華傑對本報記者表示，目前的限購、限貸、提高利率等調控政策，已經産生效果，不僅是投資需求，連部分自住需求也被抑制，對所有公司都産生了影響。但萬科仍然堅持快速週轉策略，一旦開工之後達到預售條件就開盤，不會放慢銷售速度。

　　多位活躍于市場一線的地産代理公司負責人認為，樓市供求關係已經發生改變，未來將供大於求，重回買方市場，降價窗口期即將到來。

　　樓市降價窗口期到來？

　　地産公司對今年的新開工量均言辭謹慎。

　　萬科年報用“工程管理面積”來預測今年的建築數量。譚華傑對記者解釋，這個概念比在建面積大，包括當年在建的、新開工的以及即將交付的工程面積，而在建面積是一個動態的數字，因為在一年中，隨時會有竣工，也隨時會有新開工。

　　截至2010年末，萬科開發項目245個，萬科在建項目權益建築面積約1362萬平方米；保利地産年報則顯示，截至去年底，公司在建工程面積便已達1800余萬平方米。

　　譚華傑稱，去年12月份開始新開工面積有縮小趨勢，但大公司偏快速週轉，其新開工、在建工程量一般是持續增長的態勢。

　　快速的推盤及高預售認購比率，均有利於公司對衝宏觀調控帶來的市場波動風險，以及避免過分依賴外界項目融資渠道。世聯地産研究部指出，今年受貨幣政策影響，資金受限開發商會加大出貨，加之2009年、2010年均為牛市，市場中有大量新開工，未來供應充足可期。

　　廣發證券報告顯示，受春節淡季及樓市調控政策影響，6個房價一線城市成交量環比下跌57%，而由於“限購政策出臺前發生突擊購房現象”等因素的存在，9個房價二線城市表現佔優，環比跌幅僅12%。如濟南、成都、石家莊等二線城市。

　　“據我們調研了解的數據，一些城市因限購而無法買房的客戶佔比約30%，”廣發證券分析師稱，如果加上受政策影響開始觀望的有資格的購房者，預計一些樓盤前期蓄客的50%甚至更多將會消失，這將對近期的成交量形成較大衝擊。

　　今年樓市供求關係會越來越向有利於購房者的方向轉變，向交易量下行及價格穩定的方向轉變。

　　中原地産華北區總經理李文傑認為，樓市降價的窗口期已經到來，因為調控，市場機會變得撲朔迷離，機會瞬間即過，在這個政策窗口期內，房企要加快推售回籠資金，“問題是，不是每一個房企都有好命把握住這個機會。”李文傑説。

　　房企大洗牌開始

　　萬科年報透露出來的另一個訊息是，大型房企的市場佔有率在迅速提高，行業洗牌趨勢顯現。2010年，萬科銷售額佔全國商品房成交額的比例為2.1%，廣州、上海等八個一線公司年銷售額超過50億，北京、深圳兩地銷售額首次突破百億，而2009年萬科只有三家地區公司銷售額超過50億。

　　而萬科的經營性現金流在2010年末轉為正，前三季度均為負數，對此譚華傑表示，萬科去年實行了謹慎的投資策略，才有了這一結果。截至2010年末，萬科持有貨幣資金約378.2億，較年初增加64%，遠遠超過合計167.8億元的一年內到期借款。

　　但房企普遍現金流為負，2010年達到負債率高點。據莫尼塔證券分析，今年全年開發商現金流可能仍為負，在中性假設下這一缺口可能略高於2000億元。