萬科去年凈利增近37% 王石漲薪近三成

　　內地房地産領跑者萬科A（000002.SZ）在2010年銷售規模首破千億的同時，各項經營指標也全面超越上一年度。

　　在萬科集團董事局主席王石遊學美國、萬科數位高管離職以及國內房地産調控不斷加碼背景下，外界普遍將關注的目光投向萬科集團總裁鬱亮。

　　年報還顯示，王石去年年薪為740萬元，鬱亮年薪680萬元，持股量較上一年度未有變化；而2009年王石年薪為590萬元，鬱亮年薪520萬元。因此推算出，王石薪水上漲了28.8％，鬱亮年薪的漲幅則達到了30.7%。

　　鬱亮在萬科的新聞稿中則特別強調，萬科在立足千億起點的同時，需要再一次考慮如何發揮經營規模的優勢，並解決管理複雜度提升的挑戰。而由此引發的萬科職業經理人制度，或在未來出現不小的變局。

　　多項經營指標向好

　　根據萬科3月7日晚發佈的2010年年度報告，萬科在2010年實現銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元，同比分別增長了35.3%和70.5%，成為首家年銷售超過千億的住宅企業，並連續第三年問鼎全球住宅企業銷售冠軍。

　　在銷售規模劇增背後，2010年萬科歸屬上市公司股東的凈利潤為72.8億元，較2009年增長36.65%。全面攤薄凈資産收益率16.5%，較2009年上升2.2個百分點，較2008年上升3.8個百分點，回到了歷史高位。

　　最值得關注的是，萬科在2010年的各項經營指標也全面超越2009年，而銷售費用率、凈負債率則降低到2007年以來的最低點。

　　從目前已發佈房地産企業年報看，萬科的凈利潤增速並沒能超越保利地産和碧桂園。公告顯示，保利地産去年實現凈利潤49.20億元，同比增長39.80%，而碧桂園實現凈利潤42.91億元，同比上升約96％。

　　但萬科的市場佔有率獲得進一步提高。受政策環境和市場形勢變化的影響，2010年全國商品房銷售面積和銷售金額分別為9.3億平方米和4.4萬億元。以銷售金額推算，萬科2010年在全國的市場佔有率為2.46%，而2009年為1.6%。

　　快速週轉使萬科盈利能力有所提升。2010年萬科房地産業務結算毛利率29.75%，較2009年上升7.76個百分點，結算凈利率15.52%，較2009年上升3.27個百分點。

　　規模擴張致負債率上升

　　大量未結算面積為萬科未來業績增長也留下機會和挑戰。2010年萬科結算面積452.1萬平方米，結算收入500.3億元，分別同比減少25.3%和增長3.6%。

　　與之對應，萬科的已售未結資源規模則顯著上升，截至2010年末萬科尚有761萬平方米已銷售資源未竣工結算，合同金額總計919億元。其中合併報表範圍內已售未結面積680萬平方米，合同金額820億元。

　　萬科年報稱，這些待結算資源大部分將在2011年參與結算。萬科董秘譚華傑表示，萬科全年新獲取項目87個，截至2010年末萬科規劃中項目對應權益建築面積約3640萬平方米，基本可滿足未來兩至三年的開發需要。

　　根據萬科此前向《第一財經（)日報》提供的數據推算，去年萬科在2010年拿地合計支付地價款約567億元，在國內各地産商中排名第一。其中，拿地總金額較2009年同比增長約123%，平均樓面地價同比增長31.9%。

　　大量新增項目也導致萬科的負債出現增加。年報顯示，2010年萬科賬面總資産負債率同比有所上升，至74.69%，2009年萬科負債率為67%。

　　譚華傑解釋，上述期末賬面總負債中46%是預收賬款，高達744億；預收賬款並非真實負債，未來將陸續轉為結算收入。扣除預收賬款後，萬科負債僅佔總資産的40.2%。2010年末萬科凈負債率下降至17.5%，這是2007年以來的最低水平。

　　另一個值得關注的問題是，萬科去年的銷售均價出現大幅飆升。根據年報推算，萬科2010年的銷售均價為每平方米12049元，較之2009年的每平方米9557元，同比上升26.1%，這一增長幅度高於保利地産和碧桂園。