溫州12地塊流拍 地方政府突擊調高地價

專題:聚焦房地産調控

　　李伊琳

　　風，往哪兒吹？

　　當投資者緊捂錢袋，觀望調控下的樓價、地價走勢之際，公認的炒房團發源地——溫州，連月來卻至少有12宗地塊接連流拍。

　　當地政府一直宣稱“土地資源稀少”，但民間資本充裕，房地産投資熱情高等要素也高度集中，這便成就了溫州在房地産市場中的“標桿”形象。

　　近來接連土地流拍，究竟表達了怎樣一種投資邏輯？

　　拍價被調高後

　　“流拍地塊初定在本月9日重拍。”3月2日，溫州公共資源交易中心相關人士透露。該人士所説的“流拍地塊”，即是2月23日對外公開拍賣的一個地塊。據稱，當時沒有企業或自然人參與投拍。

　　“等等再説吧。”獲悉這個消息，去年底剛參與過土地拍賣，且據説此前有意參拍上述流拍地塊的某房開公司董事長稱。

　　以往熱衷炒地的溫州投資者，如今卻表現出冷漠和觀望情緒，實屬罕見。

　　一直以來，溫州的土地資源都表現得非常緊缺。2010年全年，溫州城區幾乎沒有新開樓盤，當地資金卻過於充裕，無論是剛性需求抑或是投資需求都相當旺盛。

　　但事實上，溫州的土地供應近幾年都成倍增加。2008年，溫州全年的土地供應只有200多畝，2009年400畝左右，2010年近900畝，2011年預計將達1500畝。

　　與此同時，土地需求也表現得非常旺盛，尤其去年以來，“地王”紀錄被頻頻刷新。

　　不過，這種供需緊湊的狀況在去年底出現“逆反”。一個標誌性事件是，去年12月23日，溫州茶山一“地王”級別的土地被回收，並對折出讓。

　　而此後，7個南湖地塊的集體流拍更讓人有“生不逢時”之感。

　　南湖地塊是今年溫州土地出讓的重頭戲，也是當地城建資金的主要“造血庫”。

　　有知情人士透露，在出讓前的半個月，部分南湖地塊被大幅度臨時調高價格，起始樓面價從每平方米5000多元調高至15000元左右。

　　而調價的理由是，土地出讓期間，國土資源部要求地塊出讓溢價50%以上要上報。為儘量避免這一程序，有關部門便臨時調整了價格。

　　對於調整後的起拍價，溫州當地一小房開公司股東李先生表示，15000多元/平方米的起拍價，無異於給市場一個信號，這裡的房價將來起碼要30000元。“畢竟溫州城區和交通圈在擴大，這個地方理應是打造高檔社區的黃金區域。”

　　事實上，調價一舉正顯示出，基於地方財政考慮，當地政府並不願意看到地價下降，而全國性房價調控已初見成效。如此一來，房地産開發商似乎不得不接受利潤被擠壓的結果。

　　當然，開發商也可以選擇不買賬。而且，市場房源並不緊張。

　　此前，2010年，由於政策及大環境影響，溫州市區部分可售樓盤推遲供應，這些房源將延續到這一兩年釋放，如名人廣場、京都城、同人欣園等樓盤。這些房開公司人士預測，接下來的一兩年內，市區樓市供應充足程度將達到歷史之最。

　　與此同時，溫州也出臺了限購政策，這大大加強了房産的投資難度。

　　更重要的是，200畝、400畝、900畝直至2011年的1500畝，近年來成倍增長的土地供應，亦讓開發商不再急於拿地。

　　有數據顯示，今年1月，溫州新房的均價為每平方米18854元的，排名中國境內城市第四。

　　開發商的資金鏈

　　房地産調控政策的日趨嚴厲，加劇了地方政府以“土地經營城市”的難度。

　　“地方政府比我們更不願意看到房價下降。”這是一些房開公司和個人投資者比較一致的觀點。

　　在這波調控中，地方政府似乎成為矛盾綜合體。

　　以溫州政府為例，內部人士透露，在溫州市三級幹部會議上，溫州主要領導頻頻在會上表態：要把溫州房價降下來，要多拿出土地建設商品房，這樣才能留住人才，溫州才能發展。但他們亦同時要求，今後幾年溫州要加大固定資産投入，要建設大量的城市基礎設施，要投入3000多億。

　　“這個資金哪來？還不是靠賣地。”有房開公司人士對記者説。

　　“政府希望增加土地供應，希望多建設商品房以保證供給。但開發商如果不拿地不建設，供求依然還是不平衡。”一開發商私底下透露了這樣的市場邏輯。

　　於是，在這種思維邏輯下，儘管今年1月份的房價還在繼續上漲，溫州的12宗地塊卻相繼流拍。

　　此外，溫州天浩置業總經理王珍楠分析，銀行信貸額度緊張，直接導致開發商資金鏈緊張，這其實也是土地流拍的主要因素之一。

　　記者從一國有銀行高層人士處了解到，其實去年下半年以來，該行已經基本停止發放開發貸。

　　在這種情況下，房開公司的資金鏈維繫，基本是靠民間借貸。

　　不過，貨幣政策日漸趨緊的背景下，民間借貸市場利率也開始量縮價升。

　　“民間資金和銀行資金很大部分具有互溶性。”上述銀行高層分析認為，比如去年下半年以來，銀行準備金率連續上調後，銀行如同一架抽水機，抽走了整個市場的資金容量。當地一金融監管機構高層人士透露，2010年底回籠的資金總量是上一年同期的兩倍以上。

　　另一方面，國內一些城市出臺限價令後，溫州緊跟而上：溫州居民家庭暫停購第三套房。對貸款購買第二套住房家庭，首付比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。

　　外部環境的多重擠壓下，究竟該如何融資，成為去年拍到土地的房開公司一個非常頭痛的問題。如果在6個月限期內依然不能籌足資金，他們或許只能求助民間融資。

　　但民間借貸利率已不便宜。一名處於民間借貸鏈條中的人士透露，從他的環節看，資金價格已經比半年前增長了50%以上。