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潘石屹稱住房投資價值大降 SOHO備戰收購

發佈時間:2011年03月03日 08:27 | 進入復興論壇 | 來源:21世紀經濟報道

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  剛開年的內地房地産市場,調控政策趨緊,房地産商作何反應?

  3月2日,SOHO中國(00410.HK)公佈的全年業績顯示,去年SOHO中國實現純利36.36億元,同比上升10%,營業額上升146%至182.15億元,毛利為92.57億元,取得合同銷售額238.1億元,合同銷售面積39.5萬平米(不含車庫),平均銷售價格為每平方米59824元。

  當日,SOHO中國董事長潘石屹在香港表示,“住房市場的投資價值大大降低”,因此今年將“避開住宅”,繼續偏重商業地産。

  150億元收購資金

  SOHO中國董事長潘石屹透露,今年SOHO中國計劃用於收購的資金為150億元,高於2010年的100億元。

  數據顯示,SOHO中國流動資産中,現金及現金等價物為177.25億元,另有銀行存款38.41億元,手上共計超200億元的資金,流動資産凈值為193.65億元。中航證券報告指出,該公司實際凈借貸資本比一直為負(即借貸額小于手中現金),留出較大的潛在負債空間。

  實際上,SOHO中國2010年計劃的100億元收購資金,並未全數用完。公告顯示,2010年公司收購的外灘SOHO、虹橋SOHO、復興路SOHO、丹棱SOHO這4個項目的總金額為61.79億元。

  “長期以來,市場普遍認為SOHO中國手上的項目並不多,業績比較依賴當年入賬的項目,因此波動性較大”,國都證券(香港)分析師Bernard Chu稱,通過收購一批項目,能提高盈利穩定性。

  潘石屹估計今年部分房地産開發商的資金鏈會出現問題。他對本報記者表示,今年房地産市場的資金情況與去年不一樣,去年非常寬鬆,總銷售額達到5萬億元,開發商在內地購買土地的地價款就達2.7萬億元。

  “但今年有兩個新形勢,第一是從緊的貨幣政策,全國計劃新增貸款量是7.5萬億元,今年第一個月就放貸1萬億,通脹情況下,存款準備金與利率的提高是趨勢。特別是銀行對於開發商的貸款量會比較少。”潘石屹説。

  而第二個新因素是限購政策。潘石屹指出,“以北京為例,限購政策出臺後北京的房地産交易網關了4天,我們看到按照周算,北京‘十五條’出臺前和出臺後的數據比較,北京一手房和二手房的成交量加在一起,下跌了90%。如果按照天來算,成交量下降了65%。所以下周開始,如果成交量繼續萎縮,地産市場就會受到大的影響。”

  潘石屹表示,今年SOHO中國的策略就是避開住宅,積極配合興建地鐵和高鐵所帶來的城市經濟格局變化。

  商業地産競爭加劇

  十二五期間,政府決定建設3600萬套的保障性住房,這將徹底改變中國房地産市場的格局,尤其今年中央政府已經與地方政府簽訂了1000萬套保障性住房的責任書,意味著將有一半以上的住房市場由保障性住房所替代。

  潘石屹估計這一決策對於房地産市場影響深遠,今後住房市場的投資價值大大降低,地方政府對商品房的銷售都採用一房一價的審批制度,房價可以控制得住。

  “我們知道的情況是,住宅開發商都想轉到商業地産開發上,但是由於涉及系統性轉變,包括産品、定位、土地、銷售等都需要轉換,因此真正轉型的並不多。反而過去兩年我們看到很多原來不是做地産的大央企,進入寫字樓和商業地産的比較多。”潘石屹説。

  Bernard Chu亦表示,商業地産的範疇很廣,以寫字樓為主的SOHO中國面對的競爭並不大。

  作為一直耕耘商業地産市場的內地房企,SOHO中國一直在加緊收購項目。除了2010年以共61.79億元收購的4個項目外,2009年,公司收購了SOHO東海廣場、望京SOHO、SOHO嘉盛中心3個項目,收購總金額為105.6億;2008年收購了朝陽門SOHO以及中關村SOHO兩個項目。