樓市高利潤調查:北京一項目售價樓面價差80倍

　　2月27日上午，國務院總理溫家寶通過中國政府網、新華網和網友聊房價時，對開發商提出告誡：“在這裡我也想説一點對房地産商的話，我沒有調查你們每一個房地産商的利潤，但是我認為房地産商作為社會的一個成員，你們應該對社會盡到應有的責任。你們的身上也應該流著道德的血液。”

　　一位開發商之後通過自己的博客披露行業利潤內幕：“房價高漲的時候利潤達到了多少自己心裏最清楚，有的利潤翻了一番還多，有的效益成倍增長，在較短的時間內，把房價提高到令人目瞪口呆的程度。”

　　房地産業的利潤究竟有多少？銷售單價達五六萬元，甚至十幾萬元的樓盤，真正的成本又有多少？本週，《每日經濟新聞》記者在北京、上海、廣州、深圳四個一線城市進行了調查，試圖根據公開信息盤點部分高價樓盤的利潤。

　　北京樓盤

　　中海紫禦公館單價首期1.8萬如今4萬

　　2月16日北京出臺的 “京15條”指出，將加強對土地增值稅清算情況的監督和檢查。在政策嚴厲打擊下，中海地産旗下的北京中海紫禦公館有些顯眼。

　　據公開資料顯示，中海紫禦公館4號樓預計本月中旬開盤，開盤價將達4萬元/平方米。在2月16日之前，該樓盤前期項目還以3.2萬元/平方米向外進行促銷。巧合的是，正在“京15條”出臺之際，該樓盤4號樓開盤價卻上漲至4萬元/平方米。

　　該樓盤于2008年年底首期開盤時，銷售均價僅1.8萬元/平方米，時至如今，銷售均價已上漲近120%。記者注意到，目前該樓盤周邊的樓盤“前門前”在售均價僅為2.9萬元/平方米。

　　中海地産財報顯示，中海地産2003年拿下這塊地時，樓面均價僅500元/平方米，與本月預計的銷售均價4萬元/平方米相比，兩者價差高達80倍。

　　一位業內人士分析，由於開發商早在2003年便拿下該樓盤所在地塊，因此目前待售樓盤的開發建設成本與前面以1.8萬元銷售時的成本相差不大，售價上漲，是土地增值與房價整體上揚所致。

　　《每日經濟新聞》記者欲就該樓盤的成本、利潤等數據與該樓盤開發商進行溝通，但對方售樓處一位女性工作人員稱不方便回應。

　　合生霄雲路8號去年4月以來均價翻番

　　自去年4月樓市新政以來，合生創展旗下的北京高端樓盤合生霄雲路8號不僅未停止漲價的步伐，還越調越高。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，去年4月新政前，該樓盤的銷售均價為6.8萬元/平方米，僅比該樓盤2009年1月首次開盤時的6.5萬元/平方米小幅上漲近3000元/平方米。但“417新政”後的5月，均價不但未降，反而大幅上調1.4萬元至8.2萬元/平方米。此後，在去年9月樓市反彈潮中，該樓盤順勢再漲至8.5萬元/平方米；9月底二次調控後的10月，該樓盤銷售均價衝至9萬元/平方米，此後價格相對穩定。

　　在今年2月16日“京15條”出臺的前一天，該樓盤第三棟樓的均價逆勢飆升至12萬元/平方米，第五棟樓均價升至13萬元/平方米。粗略計算，自去年4月新政以來，該樓盤的銷售均價已上漲近一倍。

　　與周邊樓盤售價相比，合生霄雲路8號的定價也顯得高聳入雲，如目前三元國際公寓的銷售均價為4萬元/平方米，世茂工三的銷售均價為4.9萬元/平方米。

　　對於合生霄雲路8號一路上升的房價，一位業內人士將主要原因歸結為CPI高企與政策調控背景下高端樓盤保值增值功能凸顯的體現。

　　《每日經濟新聞》記者欲就樓盤房價問題採訪該樓盤高管，但未得到對方回應。

　　釣魚臺七號院售價或為樓面價7倍

　　與合生霄雲路8號類似，北京曾經的豪宅王釣魚臺七號院，一路走來也是漲聲不斷。

　　公開資料顯示，去年4月新政時，該樓盤的銷售均價為9萬元/平方米，去年7月份銷售均價上調至10萬元/平方米，11月時已變成10.5萬元/平方米，在“新國八條”面世前後，銷售均價再次上漲至11萬元/平方米。2009年7月，該樓盤首期項目的銷售均價還停留在7萬元/平方米。

　　由於該樓盤緊鄰北京釣魚臺國賓館，地理位置優越，曾為北京最貴豪宅。目前，雖然該桂冠已被其他樓盤奪去，但售價仍高居北京豪宅售價的前列，與周邊樓盤相比，其高售價也極為扎眼。

　　《每日經濟新聞》記者調查發現，由於該樓盤所在地塊屬於協議轉讓，且開發商中赫置地投資控股有限公司為非上市公司，因此從公開資料處無法查到開發商拿地時的地價成本。但有開發商人士和多位仲介人士向記者透露，2006年中赫置地以協議轉讓的方式拿到該地時，樓面價低於1.6萬元/平方米。如這個數字屬實，該樓盤售價為樓面價的7倍。

　　記者曾欲就釣魚臺七號院的拿地地價、開發成本等信息致電該樓盤售樓處，但截至發稿時，未得到正面回應。