調控來遲 杭州樓市亂象頻現

專題:聚焦房地産調控

　　本報記者 陶喜年 發自杭州

　　眾裏尋它千百度，千呼萬喚始出來。

　　2月28日，週一，傍晚6時許，在漫天飛的各種質疑和傳聞聲中，杭州房地産調控實施意見終於出臺。

　　與很多業內人士和市民的預料一樣，杭州版細則被指“照搬國八條、四平八穩、不夠給力”。只有“2011年商品住房供地總量中，安排10%的土地用於建設或配建保障性住房等”一條，被認為是杭版八條中有些亮點的地方。

　　在一些業內人士看來，杭州市政府選在2月的最後一天出臺細則，頗有些無可奈何的樣子。

　　今年1月26日，國務院出臺新“國八條”，要求尚未採取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺住房限購實施細則。平均房價每平方米超過2萬元的杭州，無疑屬於國務院重點監控的城市。

　　此前的2月1日，上海細則出臺；2月16日，北京細則出臺；即便浙江省內的寧波、溫州，也分別在2月20日、23日出臺了細則。以致有網民戲稱：杭州一向是救市搶在先，調控拖後腿。

　　廣受質疑的是，就在細則實施的頭兩天，226套“騰空房”面向杭州市級公務員集中競拍，招致數千人哄搶，以致坊間紛紛懷疑，杭州故意延遲細則出臺，是給公務員買房讓路。另一方面，杭州一些地産公司，在細則出臺前，突然以低於市場價一半左右的價格，集中成交了大量商品房，可謂怪象頻出。

　　細則遲出疑雲

　　2月26日，週六。上午9點，杭州市某機關公務員林克（化名）開車來到瀕臨西湖邊的浙江省人民大會堂。讓他沒有想到的是，偌大一個廣場，居然很難找到一個停車的位置。

　　“人山人海，隊伍排了五六百米長，太可怕了。”林克震驚于這樣的大場面，匆匆把自己想要的房子填了個表格，交給公證機關，就離開了現場。周圍道路，一片擁堵。

　　這天，杭州“市級專項用房騰空房競價”在這裡舉行。這是杭州市第一次舉行類似的競拍活動，而浙江省級機關，幾年前已經舉辦過一次。

　　當天，有226套“70平方米以下騰空房”，以低於市場價20%左右的最高限價，面向符合條件的杭州市級機關公務員拍賣。這些房子都位於主城區，但房齡較老，競購後需要一次性付清房款。

　　以杭州市中心艮園社區一套4樓的房子為例，起拍價定在1.4萬每平方米，最高限價1.98萬元。而按照市場價，該小區較好樓層二手房的每平方米價格，早已在2.6萬元以上。這意味著，拍賣價至少比市場價低了6000元。

　　記者獲悉有超過4000人領到了競價券，每張券允許兩人入場。以此粗略估計，當天有八九千人到場。

　　拍賣原計劃在錢江新城的杭州大劇院南大廳舉行，考慮到“人員較多”，2月22日，杭州市專項用房配售辦公室臨時發出通知，變更了競購場地。

　　此次拍賣不允許記者採訪，杭州媒體沒有只言片語提及，但坊間早已傳得沸沸颺颺。一個被提及最多的説法是，這批房子競拍完成後，杭州市政府才會出臺樓市調控細則。而事後發生的事情，似乎證實此言不虛。

　　有消息人士向時代週報記者透露，杭州近年退出來的騰空房有1500多套，其中70平方米以上的約有四五百套，將面向社會公開拍賣。另外1000多套70平方米以下房子，將面向過去分配面積尚未達到指標的公務員競購。此次拍賣的226套，即在這1000多套中。

　　據參加競拍的人士透露，在下午的拍賣中，突然出現了“重號”現象，疑似有黑箱操作。這令現場的眾多公務員非常不滿，場面一度失控，競拍被迫中斷。

　　當天晚上，參加競購的公務員收到了“配置辦公室”發來的短信：原定27日上、下午進行的競價工作因故延期，時間另行通知。

　　時代週報記者聯絡配置辦公室，一位工作人員表示，週六的競購原定分5場，因為人多，臨時改為每場半天。剩餘3場，計劃週日舉行，但“因為系統出了點問題，系統要提交省市權威部門去檢驗。何時再競購，要視情況而定”。至於是否取消已經拍賣的結果，“現在還不清楚”。

　　那麼，此次拍賣與杭州細則出臺只相差兩天，究竟是刻意安排還是巧合呢？

　　記者欲採訪配置辦上級機關、杭州市市級機關事務管理局，該局辦公室負責人表示，採訪一律要經杭州市委宣傳部同意。記者聯絡杭州市委宣傳部新聞處，對方答應會有回復，但截至記者發稿卻音信全無。

　　亂象頻出

　　公務員低價競拍樓盤，不過是杭州樓市調控下的亂象之一。

　　剛剛過去的2010年，是杭州地産圈十分微妙的一年。1月20日，主政杭州十年、有“地産書記”之稱的王國平，卸任杭州市委書記，由浙江省委原宣傳部長黃坤明接任。7月28日，溫州原市委書記邵佔維，出任杭州市市長。杭州黨政領導雙雙新舊交替，無疑對地産形勢産生了不少影響。而主管城建、2009年4月即落馬的杭州市原副市長許邁永案，至今尚未開庭，令杭州不少涉嫌鉅額行賄的地産商，依舊心懸難靜。

　　或許正是在這一背景下，2010年的杭州樓市，發生了很多令人錯愕的現象。

　　在杭州主流地産網站“住在杭州網”首席記者李永生眼中，2010年的杭州樓市，至少有三個“沒想到”：

　　誰能想到，在屢屢加碼的史上最嚴厲宏觀調控下，杭城土地價格卻迭創新高，住宅用地平均樓面價歷史性地突破萬元大關，高達10777元/平方米？

　　誰能想到，在地價迭創新高，市場熱力逼人的形勢下，杭城主城區去年僅賣地493.4億元，較2009年784.5億元大跌37.1%，尚不及2007年的507億元？

　　誰能想到，偏處杭州郊區的下沙商業用地樓面價竟然能拍到1萬以上的高價，而遠在石祥路以北到目前為止尚不為人所知的祥符板塊，商業和住宅用地樓面價也能雙雙破萬？

　　二線城市杭州，一向有著一線城市的房價和地價。2009年，杭州的土地出讓金曾達到破紀錄的1200億元，一舉超越上海、北京等城市，高居全國第一，震驚全國。與此同時，杭州地産老大綠城集團突然崛起，一躍成為繼萬科之後的全國地産“老二”。

　　但在2010年，形勢逆轉。雖然在多輪調控下，杭州樓價依然穩步上漲，但杭州整體風光難再。杭州地産企業的業績，亦相對平平。在萬科銷售收入超越千億後，綠城依然維持與2009年持平的業績。

　　倒是杭州地産“二哥”濱江集團，銷售額首次超過百億，成為一顆明星。2010年11月25日，在調控依舊嚴厲的情況下，濱江集團首次進入杭州西溪地塊，以18億元總價，拿下西湖區楊家牌樓Ａ地塊，樓面價達到2.57萬元/平方米，創造了杭州新地王。2010年，濱江集團亦成為在杭州主城區拿地最多的開發商，共拿地50.2億元。相比之下，老大綠城集團在杭州主城區僅合作拿地兩宗，耗資12.8億。

　　杭州地産的火熱，自然對全國地産商頗有吸引力。繼萬科、保利、金地、龍湖等地産大鱷之後，2010年歲末，碧桂園也殺入杭州，令本土企業與外地大佬的競爭，更趨激烈。

　　透明售房網數據顯示，2010年，杭州單一樓盤的銷售前三名，均為外地大鱷拿下，其中金地自在城銷售2104套，保利東灣1856套，世茂江濱花園1483套。

　　2011年春節前夕，一份《中國城市房價排行榜》在各大網站廣為傳播。在這份榜單上，杭州市以25840元的均價，高居全國第一。雖然同樣內容的榜單，早在2010年7月即在網上流傳過一次，但有關杭州房價全國第一的説法，到這次方深入人心。

　　不過，“住在杭州網”首席評論員丁建剛並不認同這樣的説法。他表示，根據杭州透明售房網的成交紀錄顯示，2010年杭州主城區商品房成交均價為19708元/平方米，這還不包括蕭山區、余杭區。而這樣的價格，顯然比上海、北京要低，甚至低於浙江的溫州、義烏等地。

　　雖然杭州房價是否全國第一還有各種爭論，但杭州房價一直領先全國，早就是不爭的事實，杭州房價之高，亦早已超越一般工薪階層的承受範圍。以2月27日的數據為例，當天杭州共成交住宅51套，均價為2.5萬元。

　　在“最具幸福感城市”杭州，倒是有兩類人可以超脫高房價的壓力。一類是可以低價入住公務員小區、或參與“騰空房”拍賣的符合特定條件的公務員，一類即是所謂“高端人才”。

　　2010年11月5日，杭州市政府公佈《杭州市人才專項用房建設三年行動計劃》，從2010年到2012年，該市將安排土地1500畝，建設人才專項用房150萬平方米，有效緩解各類人才“住房難”問題。

　　從2008年開始，杭州先後共分配了3批756套人才專項用房，主要供應“突出貢獻人才專項用房”。從2010年開始，杭州每年將建設人才專項用房擴大到4000套，覆蓋面從2009年的七大系統擴大到九大系統，新增了政法系統和機關事務管理局。而入圍全國民營企業500強、中國大企業集團競爭力500強等四大國家級榜單的大企業，根據企業性質，也被劃入到九大系統內進行分配，每年可以獲得人才專項用房1000套。

　　杭州的人才專項用房計劃剛一推出，即備受爭議，尤其是西溪文化創意産業園的名人別墅。該産業園共由59棟別墅組成，投資近1.4億元。在這裡，杭州市政府已經為馬雲、楊瀾、余華、劉恒、馮小剛、賴聲川、徐沛東、鄒靜之等名人量身定做了大批別墅。而租住別墅的一個條件是，每年必須在這裡住滿100天以上。

　　2月27日，本報記者到西溪創意産業園實地採訪。除華策影視等少數幾家單位入駐辦公外，其餘名人館全都空空蕩蕩。産業園物管告訴記者，這些別墅雖然都已經建成，但余華、麥家等名人，目前尚沒有一個入住。

　　調控出臺前夜

　　2月23日，杭州本土排名第二的房地産開發商、上市公司濱江集團發佈了一則關聯交易公告，稱公司同意控股子公司杭州陽光海岸房地産開發有限公司與戚桂仙簽訂買賣合同，將陽光海岸項目建築面積為378.01平方米的商品房一套，以總價人民幣1283.23萬元出售給戚桂仙。關聯交易價格按陽光海岸項目市場銷售價格確定，戚桂仙將在5月31日前一次性支付全部價款。買家戚桂仙，正是濱江集團大股東、總經理朱慧明的妻子。

　　而搜房網信息顯示，濱江陽光海岸一期開盤于2008年底，正處於房地産行業的“深冬”，當時有報道稱該盤推出的99套精裝修江景住宅均價高達每平方米36000元，在開盤當天即已預訂一空，“創下淡市熱銷11億的奇跡”。該盤二期于2009年4月6日開盤，均價為每平方米36600元，半個月銷售逾10億元。

　　同樣根據搜房網數據，該樓盤2010年9月份的評估均價曾一度突破每平方米8萬元，目前回落至每平方米72716元。而搜房網上地産仲介發佈的信息顯示，與戚桂仙所購面積相同的二手住宅放盤價已經高達每套2600萬元以上。

　　在接受時代週報記者採訪時，濱江集團董秘李淵默認此次交易有趕在杭州調控細則出臺之前完成的含義，但他仍堅持認為，1283.23萬元是目前的市場價。

　　不獨濱江集團，杭州本土的廣宇集團、央企保利地産等，最近亦集中出現了一批低價成交房。

　　2月23日晚，《保利東灣10000，西子銘苑13000，凱喜雅12000，今天的成交真詭異》為題的帖子躥紅口水樓市。

　　透明售房網信息顯示，2月23日，保利東灣成交了4套，均價僅10185元每平方米。而該樓盤銷售人員卻向時代週報記者表示，目前在售樓盤的價格，都超過1.7萬元每平方米。保利地産對外的解釋是，這些房子是一期的現房，因為合同更改，才導致最近才交易。

　　而靠近西湖的樓盤西子銘苑，在2月23日、24日、25日均有2套成交，成交價僅1.3萬元每平方米。

　　西子銘苑一管理層向本報記者坦承，這個樓盤幾年前就賣完了。這次買的有公司股東、內部員工，都是按照以前的價格。

　　“當初都是定好的。關不關係戶，這個怎麼説呢。以前還不能簽，現在可以了。25日是最後兩套，全部賣完了。”

　　而靠近杭州核心區武林廣場的凱喜雅大廈，亦在2月23日、24日成交了多套，價格不到1.4萬元每平方米。凱喜雅大廈是個甲級辦公樓，投入使用已經多年，為何現在還有成交呢？凱喜雅集團旗下浙江凱喜雅房地産有限公司的人士稱，這是因為“房産證做不出來，最近先退房，再重新簽了合同”。

　　此外，還有上市公司廣宇集團等，亦出現了“期房轉現房”的低價成交，價格不到市場價的一半。

　　這些低價房在2月底集中交易，是巧合還是趕在細則出臺前讓關係戶吃好定心丸？以往是否也有類似情況？這些做法是否合規呢？2月25日，時代週報記者聯絡杭州市房管局採訪，該局相關人士表示不了解這一情況。