北京住建委與仲介座談 將建房屋租賃信息平臺

一家房屋租售中心的櫥窗挂出許多房屋出租的信息資料圖片。本報記者胡雪柏攝

　　昨天，記者從市住建委了解到，建立全市統一的房屋租賃信息平臺已被列入日程。上周，市住建委與本市多家仲介機構進行了座談，主要針對租賃市場的行業規範和發展，並不是外界所傳只針對近期租金價格的上漲。市住建委相關負責人説，隨著房屋買賣市場的管理逐步成熟，政策關注點將轉向作為房地産市場末端的房屋租賃市場，而住建委與行業機構進行的座談將更頻繁。

　　租賃市場將成監管重地

　　市住建委一位負責人告訴記者，房地産市場的管理，包括房屋買賣、房屋租賃等多項內容。隨著國務院這幾次調控政策的出臺，以及北京的政策落地，針對房屋買賣市場的監管和政策制定已經基本完善。作為房地産市場末端的租賃市場，目前還沒有受到足夠的監管。例如，租賃行業的體制、操作模式都需要完善。因此，上周他們組織北京多家大型房屋仲介進行座談，了解和討論租賃市場發展的情況，為建立統一租賃信息平臺做準備。

　　參加了上周會議的北京中原地産三級市場部副總經理宮萍告訴記者，會議主要議題是租賃市場管理問題。市住建委向與會仲介機構了解了目前市場存在的問題，以及應該如何管理。她説，目前北京確實沒有權威的租賃數據，結果就是信息不透明，導致租賃雙方對房源、價格心中沒底，使得個別仲介可以從中牟利。

　　去年4月30日，北京出臺落實“國十條”的京版“十二條”。其中明確規定市住房和城鄉建設部門會同有關部門完善房屋租賃管理政策，規範房地産經紀機構行為，搭建房屋租賃信息平臺，進一步規範和發展住房租賃市場。當時，有業內人士表示，這是政府首次提及搭建房屋租賃信息平臺，預示政府將對目前的北京租賃市場作重大調整。

　　市住建委相關負責人接受採訪時表示，建立房屋租賃信息平臺的計劃一直在進行當中。上周的會議也是為了能夠更多地了解行業內存在的問題，進行政策指導和糾正，其中就包括建立統一的房屋租賃信息平臺，讓租賃雙方更透明地了解房源和價格。籌劃中的房屋租賃信息平臺可以顯示真實的房屋數量、租賃價格等信息，具體內容還在研討之中。

　　回應漲價

　　“房租漲價緣于限購”不成立

　　針對近期房屋租賃價格的上漲，這位負責人説，租賃價格的上漲有多重原因，其中包括CPI的上漲、租賃市場正處於旺季、房主預期的上漲等複雜因素。外界所傳因為京版“國八條”的出臺，導致很多人不能購房轉為租賃及租賃價格上漲的説法不能成立。他直言不諱地説，一些仲介機構的操作手段確實存在不合理的地方，可能加快了房屋租賃價格的上漲。

　　如果搭建了房屋租賃信息平臺就能阻止房租漲價嗎？中原地産華北區董事總經理李文傑認為，近期房租的漲價更多的原因是客觀環境引起的。首先，在租賃市場，每年的入冬開春和7月畢業生離校的兩個時間點，有大量租房或換租的需求。另外，CPI一直處於高位，糧食、衣服等物價都在上漲。“房租沒理由不漲。”

　　李文傑説，另一重要因素是今年2月1日新版《商品房屋租賃管理辦法》正式發佈實施，其中明確不允許群租。同時，北京去年年底出臺辦法禁止地下室出租。租賃市場越來越規範的同時，也使得此前這部分被消化的需求釋放。

　　實施難點

　　租賃不備案難定指導價

　　新版《商品房屋租賃管理辦法》中規定，規範租賃市場，各地應該公佈租賃指導價。但就目前的租賃市場操作手段看，政府很難獲取並給出指導價格。“公佈價格肯定能讓市場更透明。”偉業我愛我家集團副總裁胡錦暉説，北京在2004年到2006年間，曾按不同區域，每季度公佈一次租賃價格，但後來不知為什麼停止了。目前要執行這一規定還有幾個難點有待解決。其中最重要的就是樣本採集，而目前的租賃市場業主很少能主動登記備案。主要原因包括，登記備案需要繳納月租金5%的綜合稅，而在我國香港地區只收取千分之三的印花稅。另外，在香港如果遇到租賃糾紛，只有登記備案的房屋才有法律效力，而我們在這個環節沒有硬性規定。所以，登記備案缺乏動力。

　　胡錦暉認為，接下來登記備案結合法律效力、降低稅率都是細則的趨勢。另外，行業管理應歸住建委，但信息公佈歸統計部門，到底由誰來公佈也需要明確。

　　他山之石

　　滬擬建平臺挂誠信記錄

　　據記者了解，在今年的上海兩會期間，民建上海市委遞交了一份名為《關於完善本市住房租賃體系的建議》的提案。

　　其中指出，上海的住房租賃體系存在著政府投資的公益性租賃房佔比例太低，商業性租賃市場缺乏引導、規範和監管，租賃雙方的權利、義務不能得到有效保障等多種問題，因此建議有關部門建立規範的示範性租賃房源信息平臺，並進一步整合資源，建立政府控制的統一的房屋租賃信息、交易平臺，保證大部分租賃交易都通過這個平臺完成。對於基於政府控制租賃交易平臺進行交易的行為，建議導入政府住房保障性資金支持和金融、保險項目支持，並在公民誠信體系內建立住房租賃市場誠信記錄子系統。

　　市場調查

　　去年開始房租持續上漲

　　據鏈家地産市場研究部此前統計數據顯示，2008年北京市平均的租賃價格為2490元，2009年平均租賃價格為2547元。2010年前6個月，北京市平均的租賃價格為2928元，比2009年的2547元上升15%。特別是新政後租金上漲驚人，去年5月、6月北京平均的租賃價格為3000元每月，比2009年5月、6月租賃價格上漲20.3%。

　　偉業我愛我家的數據也顯示，2010年全年普租市場價格為2335元/月/套，同比上漲了11.98%；而高端市場的租賃價格漲幅則相對較小，為5078元/月/套，同比僅上漲3.11%。

　　出租人不知如何定報價

　　準備出租房屋的徐女士告訴記者，她有套35平米的開間，位於公益西橋附近。她經上網查詢，發現周邊類似房屋，月租金在2300元左右。她又找仲介詢價得知，是2500元左右。後來，她辦理了託管鑰匙，業務員看到她家的裝修和家電是全新的，建議她報價2800元。“可是調高後，仲介總打來電話殺價。”到現在，還是沒有談成。

　　徐女士告訴記者，仲介店員告訴她，網上的報價低，目的是吸引客戶，進而到他們門店找房源。“所以，現在房主報價都比網上的價格高，而租房的房客也一定會往下殺價。”徐女士説。

　　仲介門店報價有殺有抬

　　某大型仲介機構負責人透露，租房價格和仲介操作手段密切聯絡。現在的租賃方式大致分兩種，一種是居間提供信息，收取仲介費；另一種就是全權代理。

　　第一種操作方式比拼速度和流量。因此，業務員不希望價格太高，反而會殺價保證房源快速出手。而代理業務則不同，一些中小仲介殺價從房主手中獲得房屋全權代理，而後抬高價格租出去，吃的是差價。抬高100元，一年的差價就是1200元。全權代理的好處是讓業主省心，但由於目前沒有規範的定價體系，使得一些仲介和店員以無良手段從中取得利益。

　　租房避免三大誤區

　　誤區一：房源多的地方租金低

　　真相：活躍區域被租賃代理壟斷

　　“鏈家地産”首席分析師張月認為，交投活躍的區域仲介公司從事房屋租賃代理業務也更多，為賺取更多收益，刻意“押房”、抬高租金、轉租群租等不規範行為也越發猖獗，因此租賃高峰期應儘量避開出租房多的熱點區域。

　　誤區二：分租房間比整租便宜

　　真相：找合租者共同整租最划算

　　很多消費者會通過二房東轉租或者通過做租賃代理的公司那裏轉租。從表面來看，以這樣的方式租一間臥室的價格絕對值是低的，但是往往被多收了隱性的租金。消費者實際分攤的成本並不低。

　　誤區三：郊區房租比市區便宜

　　真相：郊區地鐵周邊租金漲幅大

　　“鏈家地産”首席分析師張月表示，事實上，當前地鐵軌道鋪設區域的郊區租金上漲更快，租金已達到一定高位，甚至出現比一些市內區域還要高的“倒挂”現象。據“鏈家地産”市場研究部數據統計，有些郊區的部分房源比市區價格要高。本報記者翟烜