工商聯聶梅生：房價漲幅應介於CPI和GDP增速之間

　　自新“國八條”出臺以來，共有16個城市出臺了“地方版”調控政策，但無一按照要求公佈房價控制目標。

　　“房價漲幅的合理區間，應該在CPI和GDP的漲幅之間，高於CPI漲幅，但低於GDP漲幅。”昨日（2月23日），在《每日經濟新聞》和搜狐財經聯合主辦的“搜狐經濟學人”論壇期間，全國工商聯房地産商會會長聶梅生向記者表示。

　　這是首次有機構對房價合理區間作出界定。

　　多地未提房價控制目標

　　上述論壇後，聶梅生在接受《每日經濟新聞》記者專訪時解釋説，房價漲幅通常是高於通脹預期的，但不會跑過GDP增速，因此，合理的房價應該在這個區間之內。

　　她表示，從中國的經驗來看，在歷次樓市調控的時間點上，房價漲幅都超出了上述區間。這也意味著，超出了這個區間的房價都是 “不合理”的，需要調控。

　　“房價控制目標”是除限購措施外本輪調控最受關注的一項措施。按照新“國八條”的要求，2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公佈。

　　截至目前，我國共有16個城市出臺了“地方版”調控政策。然而，除個別城市在細則中提出“一季度公佈房價控制目標”之外，多數城市的細則絲毫未提及這一目標。

　　在不少分析人士看來，“房價控制目標”顯然是地方政府不願提及的字眼，一方面是由於該目標涉及多項經濟指標，難以確定；另一方面，地方政府擔心的是，對房價的控制可能會限制當地財政收入和經濟發展。

　　據《每日經濟新聞》記者了解，在本月16日（“京15條”出臺當日）上午的意見研討會上，北京市政府部門曾向與會人士坦承“沒有目標”，因為今年其他宏觀經濟數據尚無法預估，使得房價控制目標難以確定。

　　根據北京市統計局公佈的數據，2010年該市GDP增幅為10.2%，CPI增幅為2.4%。有業內人士按照上述標準預估，今年北京房價漲幅應大致在2.4%~10.2%之間。

　　聶梅生還表示，這一標準並不只適用於北京，“由於各城市的經濟發展水平和收入水平不同，它適用於所有城市。”

　　“價格下跌論”言之尚早

　　但無論各地即將出臺的“房價控制目標”如何，外界的預期並不樂觀。在上述論壇期間，參會嘉賓普遍認為，房價並不會很快下降。

　　按照聶梅生的觀點，上半年是政策效果的觀察期，即使成交量大幅下跌，房價也不會出現下調。她提供的另一組數據表明，當前開發企業的資金投入回報比為1:1.5，充裕的資金足以保證企業支撐半年。

　　但她認為，隨著政策執行的深入，下半年房地産市場將走向平穩，不排除部分地區房價下調的可能，但調整幅度不會太大。

　　來自國家統計局的數據顯示，自去年9月以來，全國70個大中城市房價已連續5個月保持上漲。採取了新的房價統計方式之後，今年1月有62個城市的住宅價格環比上漲，其中漲幅超過2%的城市有3個。

　　同時參會的虎傑投資諮詢首席分析師張寅則認為，政策拐點已經出現，但由於時間上的滯後性，市場拐點並不會在今年出現。這也意味著，今年的房價不會下降。

　　一個共識是，受“限購令”影響，市場成交量將在短期內滑坡。聶梅生認為，今年三四月份，市場交易量將會明顯下降。這一觀點也得到普遍贊同。

　　事實上，從新“國八條”出臺伊始，成交萎縮的趨勢已十分明顯。鏈家地産副總裁林倩提供的數據顯示，今年春節後，鏈家地産的二手房交易量比節前下降近六成，“京15條”出臺之後，上述交易量又跌兩成。

　　林倩預計，在新房成交下滑的同時，今年二手房市場成交量也將有不小的跌幅。

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　　聶梅生：房産稅調控作用十分有限

　　每經記者 張敏 發自北京

　　曾被認為是 “最嚴厲調控政策”的房産稅，似乎不再被業界抱以最初的高期望。

　　昨日，在《每日經濟新聞》和搜狐財經聯合主辦的 “搜狐經濟學人”論壇上，全國工商聯房地産商會會長聶梅生表示，房産稅對調控樓市的作用是 “杯水車薪”。其理由是，房産稅的徵收無法改變地方對土地財政的依賴。

　　她表示，經過測算，如果將重慶模式推廣至全國，即統一向高端住宅徵稅，每年的稅收收入尚不足1000億元；如果房産稅向所有存量房徵收，且以1.5%的高稅率為基準，每年的稅收收入約為7600億元。

　　而根據國土資源部披露的數據，去年全國土地出讓金總額達2.7萬億元，同比增幅達70.4%。兩者相比，土地出讓收入遠大於房産稅收入，仍是地方財政的主要來源。

　　聶梅生表示，由於房地産的部分作用在於“保民生”，短期內房産稅的徵收不可能擴大到所有住宅，因此，即便試點城市繼續擴大，實際徵收數額也不會達到上述標準。

　　基於此，她認為，房産稅的徵收並不能改變地方對土地財政的依賴，因此對調控的作用十分有限。而相比于稅收杠桿，房産稅的作用主要體現在對購房預期的影響上，同時還將影響到二手房和租賃市場。