李稻葵：限購就像一劑退燒針

　　作者 李稻葵

　　在許多中國經濟學家的心目中，限購是大逆不道、倒行逆施、離經叛道的經濟政策。

　　李稻葵論限購：就像一劑退燒針，有副作用但是必需的

　　編者按

　　2月16日，北京市落實樓市調控“國八條”細則——“京15條”出爐。這一被稱為“史上最嚴”的調控細則甫一推出，即引發爭議。爭議焦點有二：一、“京版細則”中關於限購對象的劃分辦法，是否涉嫌戶籍歧視；二、限購令本身的合法性。

　　支持者中最引人注目的，是清華大學教授、央行貨幣政策委員會委員李稻葵，16日其即在個人微博上發表評論稱，“京15條”“方向對，但用力太猛”。雖然李稻葵也稱“京15條”“魔鬼在細節”，“提戶籍以及納稅標準，太蠻。”

　　批評者隨即站了出來。有網友批評其在“替限購説話”，“迎合的人已經很多了，不稀罕”。更嚴厲的批評來自中歐國際工商學院經濟學教授許小年，他直指李稻葵“斯文掃地”。

　　經濟學家們議論紛紛。在2月19日召開的中國經濟50人論壇年會上，國務院發展研究中心研究員吳敬璉直言，部分調控政策“挺亂的”，他以北京“限購令”為例稱，“貨幣是央行發行的，意味著給了國民承諾，貨幣是可以購買商品的，可是，地方政府突然限制購房。限制購買資産後，貨幣只能追逐消費品，政府又提出要努力管理通脹預期。”這位資深經濟學家表達了哲學煩惱：“預期是主觀的，而票子發多了是客觀存在。如果我們控制不住存在，卻硬要控制意識，各種政策怎麼協調？”

　　在同一場合，中國宏觀經濟學會副會長兼秘書長王建更是説，“京15條”限制外地人購房，是“市場機制很大程度上從房地産退出了”。

　　身處輿論漩渦的李稻葵，18日在其個人微博上回應稱，“地産限購一事過去兩年來一直在和周圍同事辯論、探討。絕不是今天附和誰。”同一天，李稻葵還透露“在動筆寫拙文《論限購》”，並強調“京15條”出臺前後“沒有和政府部門或業界有任何溝通”，此番是“完全憑學術理念發言，會儘快形成比較系統的文字”。

　　22日，李稻葵在其個人微博上發佈了《論限購》一文的鏈結。

　　在許多中國經濟學家的心目中，限購是大逆不道、倒行逆施、離經叛道的經濟政策。的確，限購讓大家很自然地回想起計劃經濟時代，回想起憑票購物的時代，所以，中國經濟學界對於限購似乎有一種本能的反感。本文的主要目的是從經濟學的學理上分析限購的本質、理由、適用性及其後果，以求比較系統、精確地討論問題。

　　什麼是限購？

　　什麼是限購？其本質是什麼？限購指的是在市場上對買方或者投資方的數量進行限制，其本質是對市場的一種干預。那麼，在什麼情況下用數量限制的方式比完全市場化自由買賣(即出價高者得)來得更合理？這是本文的核心問題。回答這一問題必須要有一標準，即，必須定義什麼是合理。為此我們必須有一明確的社會福利函數，僅僅是帕裏托改進(編注：通俗理解，即一種制度的改變中沒有輸家，而至少有一部分人能贏)的原則是不夠的，因為我們會涉及各人之間的效用比較。我們以下的分析採用消費者效用之和極大化這個相對常用的目標函數。也就是説，我們的判斷標準是消費者效用之和是否最大。

　　傳統限購邏輯三要素

　　“即使不考慮道義問題，僅僅是從經濟學福利極大化的角度來看，按價格機制來購買逃脫徵兵義務的辦法不是最好的。相對而言，限購(在此是不許購買)之下，社會福利來得更好。”

　　限購的傳統理論是收入差距大，同時，限購的産品出現了供給不足，而且該産品是生活必需品(邊際效用下降較快)，或者該産品在各個消費者之間效用差距極大。另一個産品是其他普通産品，其邊際效用是常數。這個理論在經濟學界應該不必太多解釋，沒有太多爭議，有點類似博弈論的百姓定理(編注：Folk Theorem，通俗理解，即在一個無限重復博弈中，如果參與者有足夠的耐心的話，許多原本不是靜態納什均衡的行動都將可能成為均衡的結果)，結論都知道，表述和證明各不同。

　　生活必需品(如糧食)的情形是這樣的。設想社會由兩人組成，其收入不均。如果糧食供給充足，低收入者有足夠收入，於是，兩位均以市場價消費糧食，以至於各自都達到一定的糧食消費量，餘下收入消費其他産品。因此，每人的糧食邊際效用均等，糧食的分配達到效用之和極大化。而假如糧食供給非常不足，遠遠達不到以上的糧食消費量之和，這時，如果繼續按照市場原則分配，糧食價格會飆漲，收入低者傾囊消費于糧食，其消費量還是比不上高收入者。於是，低收入者糧食消費的邊際效用明顯大於高收入者(即更加饑餓)，社會福利沒有極大化。

　　現在如果引入限購，即每人限量購買一半的糧食供應量，此時糧食需求下降，價格下降，結果會是拉平糧食消費，拉平邊際效用，使得社會福利極大化。注意，如果收入是均等的，那麼即便不限購，糧食消費也會平等，社會福利也是極大化的。所以，憑票供應如糧票制度合理性的一個必要條件是收入不均。

　　第二個例子是挽救生命的高端醫療服務。伴隨現代科技的發展，出現了一些可以延長乃至挽救生命的醫療技術。但由於是新技術，其供應往往短缺，這些也是高成本的醫療技術。假設每個消費者的偏好相同，即大家對延長生命所賦予的效用是一樣的。如果按照價格機制分配的話，那麼，高收入者得到的更多，現實情況往往如此，但不是社會福利極大化的。後者要求限制對X的消費，不是出價高者得，以此拉平消費，均等邊際效用。要達到這個目的，辦法很多，比如用排隊的方式來解決。這也是限購的一種方式，因為有錢不一定買得到。

　　第三個例子稍與眾不同一些，模型稍複雜點。那就是美國在越戰時期的強制徵兵制度。當時的辦法就是按出生年月抽籤。我在密歇根大學工作時的一位同事Roger Gordon不幸被抽中，當過兵，但他有一技之長，在軍樂隊吹單簧管，沒上第一線。因此，他對徵兵問題感受極深。我與他以及今日清華同事白重恩曾經合寫過一篇文章。該文是談經濟改革中的稅收問題，原本與徵兵無關，但寫作過程中，Roger特別談到徵兵問題，隨後以此為靈感創造模型。我和白重恩開始略感突兀，還是欣然接受。該模型描述了這樣一個道理。如果使用市場機制，逃脫徵兵的指標會有個價格，那麼，高收入家庭的孩子可以花錢逃脫徵兵，低收入家庭則做不到，至少當時銀行不會為此借錢。但這種分配方式很顯然不是福利極大化的。因為低收入家庭的子女對徵兵的厭惡感可能還高於高收入家庭，比如Roger的家庭收入不高，但他是個非常有才華的學者，特別不喜歡軍營生活。於是，市場機制會導致如下的扭曲現象，即，部分低收入家庭的孩子被徵兵，而他們被徵兵的負效用明顯大於逃脫徵兵的富家子弟的負效用，因為他們收入低，不得已還是當兵。因此，即使不考慮道義問題，僅僅是從經濟學福利極大化的角度來看，按價格機制來購買逃脫徵兵義務的辦法不是最好的。相對而言，限購(在此是不許購買)之下，社會福利來得更好。抽籤是一個替代辦法，它讓每個家庭以同一概率避免徵兵，但有錢也買不到避免徵兵的指標。事後看來，Roger本人雖然運氣不好，不幸被抽中當兵，但是他還是認為抽籤比自由買賣指標要更合理。

　　限購不僅是防泡沫吹大

　　“國際金融危機爆發後，國際政策界對資本管制的態度幾乎出現了180度大轉彎，今天已經是比較接受的了。比如，以色列央行行長、IMF原副總裁、非常嚴謹的著名宏觀經濟學家Stanley Fischer最近表示，資本管制是非常合理的，如果沒有資本管制，單靠匯率升值應對熱錢涌入，其代價太大。”

　　最近幾年，尤其是金融危機爆發之後，經濟學界對於資本市場的運行有了進一步的認識，這與過去十幾年來行為金融學的進步不無關係。今天，大家更願意接受一個基本理論，那就是短期來看，金融市場的投資者往往是“非理性的”(有各種精確的定義)，他有過度反應、贏與輸時行為不對稱等行為，而金融市場制度又有各種各樣的正反饋機制，這使得市場的調整週期不僅長而且調幅非常大。比如説，金融市場可能會在短期內出現這樣的現象：今天價格越高，大家對未來價格有更高的增長預期，因此泡沫會不斷吹大，直到最終慘烈地破滅。

　　換句話説，金融市場儘管最終有自我調節能力，但是，這種自我調節的過程可能太慢了，在調節的過程中，它所吸引的投資量可能是非常大的，而到最後，泡沫破滅下降的程度，又會是巨大的，而且是瀑布似的下降。在這種情況下，政府或者監管者有理由比較早地介入，通過某種方式來提醒甚至於限制投資者的行為。這麼做的根本理由，不僅是防止泡沫吹得過大，更重要的是，防止在泡沫不斷高漲的過程中，資本市場對實體經濟帶來的影響。

　　限購，或者説限投資就是一種調和資産市場巨大波動的辦法。面對熱錢，採取資本管制，防止熱錢涌入。中國的資本市場至今不容許境外投資者自由進入，用的就是境外合格的機構投資者計劃(QFII)。這就是一個限購計劃，它給合格的境外機構一個資金流入的額度，而且對於資金流出還有一定的限制。金融危機後，各個新興市場國家面對美國的二次量化寬鬆政策，從2010年底開始紛紛採取了資本管制措施。為什麼？究其原因，就是防止熱錢涌入太多，帶來資産泡沫；而未來熱錢出走，又帶來資産價格大降。QFII的目的是調和資産市場的週期。如果沒有資本管制，資産市場的波動和回調時間會加大。

　　國際金融危機爆發後，國際政策界對資本管制的態度幾乎出現了180度大轉彎，今天已經是比較接受的了。比如，以色列央行行長、IMF原副總裁、非常嚴謹的著名宏觀經濟學家Stanley Fischer最近表示，資本管制是非常合理的，如果沒有資本管制，單靠匯率升值應對熱錢涌入，其代價太大。

　　再以房地産為例，如果對房地産的投資(非居住)需求過旺，租金/房價比過低，對房子的投資只是期望從更高的房價中獲得回報，而並不關心短期的租金，在這種情況下，會推動房地産的投資、價格上漲，資産的供給量也會上升，最終，市場的機制一定會帶來資産價格的回歸，也就是説價格的下降，從而使租金收益率回歸到一個正常的水平。但是這樣的一個過程，往往時間過長，對於金融系統帶來的衝擊，以及在房地産過分投資過程中帶來的土地、資源的浪費，毫無疑問是巨大的。如果監管者能夠及時看清這一前景，就應該採取措施進行干預。這種干預的最極端形式，就是直接限制房地産的購買，抑制房地産投資需求。這種直接的限購形式，往往一般來説大家不願意用，因為是可以通過提高首付、市場利率的方式來打擊的。但是在特殊的情況下，這種手段與短期市場的投資需求增長相比，顯得蒼白無力，因此，限購就成了一個選擇。

　　汽車限購的分析

　　“到底汽車屬於必需品、時尚品，還是奢侈品？我傾向於認為現在有時尚品的因素，但幾年之後可能轉變為奢侈品。如果這個判斷成立，那麼北京市這種搖號限購機制應逐步地轉換到牌照拍賣方式。”

　　汽車的使用是傳統的負外部性例子。也就是説，一位司機開車上街所帶來的實際擁堵情況是超過他的個人感受的。假如一位消費者在上班的路上與另一輛汽車交叉而過，他個人感受到的擁堵只是他所帶來的實際擁堵量的1/2，因為他沒有體驗到對方的感受。因此，對像北京這樣的特大型城市而言，最理想的情況應該是不限制汽車的購買，而限制擁堵時段和擁堵路段汽車的使用。即，讓消費者在使用環節能夠感受到他對其他車輛帶來的擁堵效果，這種辦法很多，並非本文重點，不一一贅述。

　　如果對汽車使用限制的手段不多，或者效率不高，那麼，限制汽車的擁有量，就是一個退而求其次的方法。控制汽車擁有量的第一個方式就是上海市的價格機制——拍賣牌照。新加坡也實行類似的機制，該國大排量的汽車十年的牌照費大概需要10萬美元。

　　那麼在什麼情況下，給定要限制汽車總量，北京的搖號限購機制是合理的？答案取決於汽車在民眾心目中的地位。假如汽車被認為是必需品，大家覺得在北京非有車才能生活，那麼，搖號要比拍賣好，因為拍賣會擠出一部分低收入家庭的需求。換一個假設，如果我們認為汽車是一種獨特的時尚品，那麼搖號也比拍賣合理。比如説，許多中低收入家庭渴望購買一部私家車已經成為了多年的夢想，就像年輕人手中的iPhone一樣，擁有iPhone的人不一定都是高收入者，只是這部分人對時尚品給予了極高的效用，節約其他開支去購買。因此，如果完全按照價格(拍賣)機制來分配汽車牌照的話，短期內可能會徹底打破很多家庭購買私家車的夢。換句話來説，許多中低收入的家庭要圓購車夢，寧可接受概率不高的搖號機制，也不願意去花費極高的牌照費。這部分家庭通過搖號所獲得的幸福感，遠遠超過高收入家庭購買牌照所獲得的幸福感。

　　假如認為汽車不是必需品，而是奢侈品——因為公交、打車都可以成為它的替代品。那麼搖號就不如拍賣合理了。對於奢侈品的需求，一般是中高收入家庭才會有的。拍賣可以按照車主的偏好分配牌照，比搖號更好。搖號會導致運氣好但不是特別愛好汽車的低收人群獲得牌照，而特別喜歡汽車的高收入人群卻得不到牌照。

　　到底汽車屬於必需品、時尚品，還是奢侈品？我傾向於認為現在有時尚品的因素，但幾年之後可能轉變為奢侈品。如果這個判斷成立，那麼北京市這種搖號限購機制應逐步地轉換到牌照拍賣方式。如果有人要追求公平性，即，居民之間的效用差距，一種可以考慮的辦法是對已有的牌照限期，若干年續牌照的時候，參照當時的拍賣價格，補交拍賣費，這不在本文重點討論之列。

　　中國樓市的特殊性

　　“當財富所有者把房地産看作主要的投資渠道時，最終社會上的地産的分配不均程度是對應于財富的分配不均程度的，是遠遠大於百姓對住房偏好的差異程度的。”

　　房地産是一個非常特殊的市場，它的産品具有兩個極為突出的特性。第一個特點毋庸贅述，即，它既是消費品也是投資品。房地産業的第二個特點，就是與證券市場相比，它的供給調節以及存量調節非常慢，而且基本上是單向的，只能逐步上升。比如，一個地産項目從規劃到建成，即便是在中國這個快節奏的經濟體裏也要花上兩三年時間。地産存量也很難下降——建好的房子很難拆掉退回到原始狀態。與此相比，證券的供給是比較快的，其中包括IPO。再者，證券市場的供給可以比較快地減少，如通過企業回購甚至退市。房地産市場的這個特點就意味著房地産業的週期性比較複雜。今天的房價上漲只會帶來若干年後供給的上升，而那時的房地産價格不一定會按照市場的預期上漲。

　　至於中國的房地産，還有三個更加具體的特點。第一，土地的實際所有權控制在地方政府手裏，因此，在當前明確的稅收體制下，地方政府缺少有效控制房地産價格上漲的基本動力和決心，除非有巨大的社會和政治力量強制要求地方政府這麼做。也就是説，中國地方政府在土地供給問題上相對比較保守，不太願意通過大量供給土地的方式來抑制價格上漲(莫斯科市長曾經通過大量供應土地控制房地産價格，但在中國目前仍沒有實質性轉變的經濟發展模式下，地方政府看重的是GDP，而GDP來自於投資，投資來源於土地出讓收入，來自於高房價)。

　　第二，中國社會的財富增長速度非常快，這表現為銀行存款快速上升，流動性極為充足。而中國財富的分配差距，很可能是超過收入分配差距的。其直接含義是，當財富所有者把房地産看作主要的投資渠道時，最終社會上的地産的分配不均程度是對應于財富的分配不均程度的，是遠遠大於百姓對住房偏好的差異程度的。

　　第三，由於中國有兩千多年的土地文化，社會對土地和地産的內在需求超過國外，如美國和歐洲。與此十分相關的另一個理由是，中國經濟獨特的城市化道路以及中國獨特的戶籍管理制度，使得城市住房附加著不少公共服務內涵。這也抬高了對於住房，尤其是城市中心住房的極高的偏好。

　　這三個因素，土地供給制度、流動性極旺和收入分配不公以及獨特的地産偏好，很容易解釋中國經濟尤其是特大型城市地産價格居高不下、不斷上漲的現象。

　　房地産限購的本質

　　“房地産限購的一個本質無非是在房地産投資這個局部市場實行直接的、嚴格的資本管制。”

　　撇開房地産限購的具體形式，從經濟學的本質來分析，房地産限購的實質就是做兩件事：第一，把對房地産的需求分拆為消費需求和投資需求，對於消費性住房需求，基本不予干預，但有上限，如兩套房；第二，對投資性的需求加以嚴格限制，這是控制房地産投資需求一個最直接的辦法。其本質就是局部性的資本管制，類似于不許境外熱錢進入境內資本市場。如果把中國的資産市場看成由股市、債市、房地産、古玩文物等市場組成，那麼，房地産限購的一個本質無非是在房地産投資這個局部市場實行直接的、嚴格的資本管制。

　　如果同意上述對房地産限購的本質分析，那麼，根據限購的經濟學理論分析，房地産限購的理論基礎應該是比較明確了。第一，類似于傳統限購的辦法，房地産限購是在收入分配不均的條件下，力圖滿足基本住房需要的一個制度安排。具體説來，這是保護中低收入家庭免於受到高收入者(投資者一般是高收入者)在買房市場過分競爭，用以拉平住房消費、從而均等住房消費邊際效用的一個辦法，類似于上述糧食與醫療服務的例子。更具體地説，在收入分配差距較大以及房地産供應相對兩種需求之和短缺(住房供給難以大幅增加，見以上分析)的條件下，這會使基本需求者能夠以比較合理的價格購買房子，從而進一步帶來這部分消費者剩餘的上升，以及提升這部分購房群體的工作崗位對他們的吸引力，比如高科技、文化教育、科研等部門的吸引力，提升其所在地區的産業競爭力。

　　房地産限購的第二個理論基礎對應于上述第二類限購理論，即，避免或者縮短房地産投資從泡沫逐步形成到破裂的週期，放緩房地産市場震蕩的幅度。通過這種對投資性需求的限制，會直接帶來對房地産總需求的下降，而需求的下降最終會帶來房地産價格的下降。房地産價格下降的另一個後果，就是會在一定條件下導致未來價格上漲的預期下降。而未來價格上漲的預期下降又會進一步控制投資性的需求。

　　戶籍應否作為甄別變量？

　　“戶籍可能不應該作為房地産限購的一個變量。為什麼？因為不論是否合理、合法，事實上，在今天的北京，存在一個灰色市場，即戶口指標可以比較方便地買賣。”

　　房地産限購就是一個機制設計(mechanism design)。機制設計是三位美國經濟學家獲得2007年諾貝爾經濟學獎的成果，是過去50年現代經濟學的重要方向之一。機制設計説的是制度的設計者(如政府)為了達到某一目的，如社會福利的極大化，設計一個博弈。該博弈要求每一個體發出信號或進行選擇，政府根據所有人的信號或選擇，進行決策。房地産限購機制中，每個有意購房者的發出信號不僅是購房量，還包括已有房屋所有量，以及其他個人信息。購房量以及已有房屋所有量是最重要的信號，超過一定數量則表明他是投資需求者。

　　問題的關鍵是，僅僅依賴購房量及已有房屋所有量還不夠，因為參與這一博弈的博弈者還可能包括非本地的居民，他們有可能出於投資而非居住的考慮——異地投資。最難的就是甄別這部分人群。還需要其它信號或變量。

　　在北京，戶籍是一個好的甄別變量嗎？不見得。戶籍可能不應該作為房地産限購的一個變量。為什麼？因為不論是否合理、合法，事實上，在今天的北京，存在一個灰色市場，即，戶口指標可以比較方便地買賣。如果把戶籍作為房地産限購的一個變量，它無形中會使得投資需求的部分收益轉變為戶籍價格的上升，由戶籍市場的套利者獲得。且不論這是否公平、合法，對於限購的目標——控制投資性需求而言，並不見得是最有利的。因為它出現了一定的漏洞，投資性需求仍然會上升，只不過會比沒有戶籍限制上升得少一些，因為投資收益的一部分轉給了戶籍控制者，增加了投資需求的交易成本。

　　如果購房者已經居住在城市而且還計劃在城市裏繼續生活，這部分人應該歸結為基本住房需求。很顯然，在一個城市居住的時間與他已經居住的時間有相關性，在一個地方居住了1－2年的年輕人，有正式的工作並且納稅，一般來説，他離開這個城市的概率應該遠小于剛剛來到這個城市尚未就業納稅的人士，後者則有可能是投資需求者。

　　所以，原則上講，比較有效的甄別地産需求的信號變量應該有兩個：一是已有的住房數量，二是購買者的納稅和已經居住的時間。目前的情況，似乎個人納稅記錄相對居住證管理比較嚴格和系統，更加可靠。

　　至於納稅或是居住年限，只要記錄控制嚴格，似乎不必太長就可甄別，因為純粹的投資者不太可能有耐心等待一到兩年從而獲得買1套房子的投資機會。凱恩斯曾説，投資者往往具有動物精神，是衝動性的，稍微緩一下，投資的衝動就會遠去。相反，如果要求5年的記錄，會對部分真正準備在本地紮根安家的基本住房需求者帶來不必要的過長的等待。

　　地産限購是強力降溫藥

　　“限購是常規調控手段失效的情況下所能採取的最後一劑藥，在目前地産價格持續攀高的形勢下，限購就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的。”

　　應該説，與過去5年多以來各地方政府採取的稅收、利率等措施相比，房地産限購這一制度安排控制投資需求的力度高了幾個數量級。稅收、利率等措施，有用，但在洪水般地産價格上漲的預期面前，杯水車薪。以差別化房地産貸款利率為例，它對不需要貸款的投資者無可奈何，也管不了從其他渠道融資的投資者。以地産交易稅為例，它無法甄別兩類購買者。至於房産稅，它的力度(1%左右)無法抵抗年復一年10%以上的房價上漲預期。限購是常規調控手段失效的情況下所能採取的最後一劑藥，在目前地産價格持續攀高的形勢下，限購就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的。

　　房地産限購一個可能的前景，是分三階段展開。第一階段是僵持，就是一級市場上開發商並不見得願意降價，但二級市場價格可能有所下降，當然交易量會萎縮。第二階段是預期的改變，大家開始注意到投資需求在下降，於是預期未來價格會降。第三階段是降價和一定的交易量的回升。在價格降到一定水平的時候，消費性需求開始入市。這種前景實現的前提是政府要有一定的決心、一定的持久性，要堅持一段時間。其次，政策要有一定的改進和優化，比如上述戶籍的因素就應該調整，年限也應適當降低。再者，相應的配套措施必須跟上。在僵持期內，一些有住房需求的年輕人還買不到房子，可能同時租房市場還沒有建立起來，這時，政府一定要加強公租房和廉租房建設。

　　樓市限購屬過渡性制度

　　“歷史的發展是螺旋式上升的，一些貌似退步的制度變遷，事實上是社會不斷前進的必然過程。改革是在回應社會廣泛關注的重大問題並在解決這些問題中推進的。改革往往不可能一步到位，而必須建立一步步的過渡性制度安排，並且為它們的不斷演進創造條件，這才是過去30年中國經濟騰飛的最寶貴經驗。”

　　中國經濟的改革很少有一步到位的。過去的産權改革、國有企業改革、金融改革都是一步一步推進的。改革需要過渡性的制度安排，房地産限購應該是一個過渡性的制度安排。它對於現有的體制是一個改革(前提是必須解決好上述機制設計中的甄別問題)，它應該能夠比已有的種種措施更快地改變市場價格上漲的預期，從而達到穩定房價的效果。

　　為什麼房地産限購是一個過渡性而不是長期的制度安排？因為它有成本。成本就是它對消費性需求有誤傷的可能。即，已經在某一城市工作多年、有意安家買房、但是稅收或居住記錄不全的人，住房需求無法滿足；另外，外地搬入、打算長住的家庭，不可能馬上實現擁有房産的計劃，這也是誤傷。地産限購控房價，其代價就在於此。

　　因此，從長遠來看，必須不斷改革，從根上解決中國房地産市場的問題。第一，必須進行全面系統的財稅改革，改變地方政府的賣地財政，讓土地供給更加透明合理；第二，必須建立公共性住房的融資、建設、管理機制，不僅保障基本住房需求，而且用公共性住房間接調節市場化的房地産；第三，研究借鑒德國、新加坡等國的寶貴經驗，在房地産的交易、房貸、保有環節合理調節，包括合理納稅，控制投資需求。如果這三條做到了，房地産限購措施具備了退出條件，中國的房地産體制則進入了一個更高形態。房地産限購這個過渡性的制度安排的使命就已經完成，可以告別歷史。

　　歷史的發展是螺旋式上升的，一些貌似退步的制度變遷，事實上是社會不斷前進的必然過程。改革是在回應社會廣泛關注的重大問題並在解決這些問題中推進的。改革往往不可能一步到位，而必須建立一步步的過渡性制度安排，並且為它們的不斷演進創造條件，這才是過去30年中國經濟騰飛的最寶貴經驗。

　　經濟是基礎，法律法規作為上層建築，一定是隨著經濟發展的需要而不斷演變的。即便是長期堅持的基本條規，説到底也是為了建立某種有利於長期經濟發展的承諾。當某些陳規明顯地制約著經濟長期發展的潛力的時候，墨守陳規恰恰是違背了墨守成規的原意。

　　房地産限購在包括筆者在內的許多學者所呼籲的二次房改達到調整地産價格預期的目的，完成它的使命之後謝幕，它那時的謝幕會引進更為合理的、更加有效的房地産的制度安排。

　　(作者係清華大學經濟管理學院金融系主任、中國人民銀行貨幣政策委員會委員，標題、小標題和提要為編者所加。此文已獲作者應允刊發于早報，原標題為《論限購》。)