投資者追捧 個別信託公司主投房地産

　　稿件來源：每經記者 徐子莫 賀麒麟 李靜瑕發自上海、北京

　　每經記者 徐子莫 賀麒麟 李靜瑕發自上海、北京

　　嚴厲的房地産調控為信託産品市場帶來了難得的機遇。由於融資渠道不暢，大量房企轉向了信託公司，在優質的抵押品以及約10%的年預期收益的雙重“誘惑”

　　下，投資者紛紛“慷慨解囊”。為了迎合這一需求，部分信託公司也加大了這類産品的推出力度。機構公佈的數據顯示，開年來，房地産信託産品發行款數和融資規模較去年末的低谷都有了大幅上升。甚至有信託公司幾乎所有的在運行信託産品都投向了房地産。

　　但高收益必然意味著高風險。業內人士指出，房地産價格下降帶來的系統性風險仍然難以規避。為了分散風險，部分信託公司將資金投向了更為安全的保障房建設；而對於銀信理財産品的發行，則更有可能是銀行出於吸收存款的需要。

　　每經記者 徐子莫 發自上海

　　雖然遭遇嚴控，但房地産信託明顯高於存款的收益率卻依舊受到市場熱捧。

　　安信證券統計顯示，在今年1月的集合信託計劃中，房地産信託的成立規模佔全部信託成立規模的37%。截至上週四，處於推薦中的信託計劃達26款，其中有12款投向房地産，發行規模預計超25億元。公開資料顯示，有信託公司在運行的10款産品中，9款投向了房地産領域。

　　“房地産融資在信託業務中的佔比可能還不到1%，之所以‘劍指’房地産信託，可能還是來自於監管層的管控力度，以及部分地産商借道信託來融資的影響。”針對去年底監管層對於信託公司出臺的一系列調控措施，西南財經大學信託與理財研究所副所長李勇向 《每日經濟新聞》如是表示。

　　信託：房企和投資者的共同選擇

　　農曆新年伊始，央行就宣佈加息0.25個百分點。隨即央行又宣佈，2月24日再度上調金融機構存款準備金率0.5個百分點。在股市低迷以及通脹壓力下，信託公司動輒超過9%的年收益率，無疑是投資者重要的選擇。

　　“房地産信託年收益率有些確實能超過10%，但是其背後的風險，投資者也應當理性看待。”李勇認為：“目前，信託融資門檻比其他投資要高得多，100萬的‘起步價’不是普通投資者可以承受的。”

　　根據信託合同規定，普通信託計劃，300萬元以下的投資者不得超過50人。目前，信託産品除了通過信託公司自身募集外，也通過各家銀行的私人銀行進行銷售，主要還是針對高端客戶。

　　值得注意的是，目前銀行銷售的信託包括部分房地産信託計劃。建行滬上一支行客戶經理向 《每日經濟新聞》透露：“我們現在只做300萬元及其以上的信託計劃，因為100萬元的計劃大多數是信託公司自己的員工買去了。”他表示，由於年利率高，100萬元的信託計劃現在銀行很難拿到名額，而且産品是由分行再派到各家支行，不是每家支行都能拿到信託産品額度。

　　高收益中蘊涵高風險

　　一信託公司駐滬代表處工作人員告訴《每日經濟新聞》：“從年收益率能看出一些房地産商的融資規模以及抗風險能力：往往是急切需要資金，且融資比較困難的房地産商，他們發行信託産品時，可能會把收益率定在10%以上。相對這一類房企，一些大型房企（信託産品）雖然年收益率不是很高，但是比較穩健，風險也相對較小。”

　　“由於信託産品屬於私募，其信息並不公開透明，很難了解到具體的年收益率。”普益財富分析師陳鵬真表示。

　　來自Wind資訊的數據顯示，目前已經成了的房地産信託計劃有8款。其中不包括已經融資成功的 “華澳長信3號集合資金信託計劃（C、D、E類信託資金募集）”，該款計劃已經于2月16日成功募集10.1億元。雖然成立不到2年時間，但是華澳信託在運行的10款産品中，9款投向了房地産領域，發行規模超過60億元。

　　一些業內銷售經理表示，現在重啟的房地産信託，最高收益率或將超過15%。

　　雖然高利率能吸引投資者進入，但是不得不注意房地産商在融資過程中所付出的高額成本，而這些成本往往高達15%以上，其中包括信託費、銀行代銷費、託管費等等。

　　信託産品中基本上都會附加“利率挂鉤”條款，比如挂鉤1年～3年期不等的貸款利率。加息後，信託收益率將與實際貸款利率同等上浮，導致房地産商的綜合成本進一步提高，通常是普通銀行貸款利率兩倍至三倍，甚至更高。融資方不堪重負風險暴露，不僅信託合同約定的高預期收益難以實現，甚至連信託本金都有損失的風險。

　　銀信合作

　　借道銀信合作 銀行意在攬儲

　　每經記者 賀麒麟 發自上海

　　《每日經濟新聞》記者了解到，當前的銀信合作已無往日盛景，但並未絕跡于市場。業內人士表示，投向房地産的銀信合作産品屬於組合投資類，但該類産品以資金池方式運行，投向信息披露較少。

　　業內人士並指出，對於銀行來説，發行包括房地産投向在內的銀信合作産品，相當於將原本直接貸款賺取息差的優質項目讓利與儲戶，因此並不划算；但銀行依靠高收益率的銀信合作産品可以吸收目前極為稀缺的存款。

　　隨著監管頻率和力度的加大，商業銀行面臨的資金壓力隨之上行，年內很可能出現包括“借道”理財産品在內的各種形式的攬儲潮。

　　房産類銀信産品規模難估量

　　“一般來説，信託公司挑選的都是中高檔的房地産項目，開發商資質和樓盤價格都比較有保障。”一股份制銀行理財經理表示。

　　不過，今年以來，投向房地産的銀信合作理財産品鮮有問世。“現在還沒有這方面的新産品銷售，去年年底賣完以後就沒發過了。”一大行理財經理表示。

　　據用益信託工作室不完全統計，上周（2月14日～2月20日）共有16家銀行和9家信託公司參與發行了125款銀信理財産品，發行數量環比增加了29款。

　　從投資方式看，上周發行組合投資類産品90款，發行數量佔比72%；發行債券類産品12款，佔比9.60%；發行信託貸款類産品8款，佔比6.40%；發行權益投資類與外幣類産品的數量均為4款，分別佔比3.20%；發行證券投資類産品6款，佔比4.80%；發行信貸資産類産品1款。

　　社科院金融研究所金融産品中心研究員王伯英在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，現在銀信合作産品中組合投資類和債券類産品佔主導地位，投向房地産的銀信合作産品一般包括在組合投資類中。

　　“組合投資類以資金池方式運行，具體的投資方向公佈不是特別詳細。”她進一步指出，節後銀信合作理財市場較為平靜。

　　根據不完全統計數據顯示，2011年1月份投向房地産的銀信産品僅為8款，數量佔比為1.22%，為所有投向中最低；而其規模則難以估算。

　　銀行為存款“忍痛割愛”

　　業內人士並稱，目前金融市場是銀信産品的主要投向。記者發現，本週已發行的4款銀信合作産品中，資金投向均為金融市場。今年1月份數據亦顯示，投向金融市場的銀信産品數量佔比高達92.98%。

　　實際上，對於銀行來説，除投向金融市場外，包括房地産投向在內的銀信合作産品並不划算。“銀行發行這種産品，類似于‘讓利於民’。”上述股份制銀行理財經理認為，本來是銀行直接貸款給企業賺取息差，現在把這部分利潤讓與儲戶，而且都是優質項目，所以不划算。

　　不過，銀行並非“聖誕老人”，讓出優質項目的同時，銀行依靠高收益率的銀信合作産品來吸引存款。

　　“現在投資者就是看哪利率高，就把錢搬到哪。”該理財經理指出，打包信託的理財産品是收益率水平最高的銀行理財産品。

　　風險提示

　　風控措施大幅強化 系統性風險猶存

　　每經記者 印崢嶸 發自上海

　　隨著房地産調控政策的頻繁出臺，作為地産商融資的主要渠道之一，信託公司作為受託人對房地産項目公司的風控措施也相應強化。

　　業內分析人士指出，房地産信託最大的風險不在於産品結構設計的風險，而是房地産市場的系統性風險。隨著房地産調控政策不斷加碼，房企的現金流日趨緊張，限購令對房地産交易量的鎖定又拉長了房企回收資金的週期，房地産企業的資金壓力再被放大。

　　風控措施近乎“苛刻”

　　根據信託業協會公佈的2010年數據顯示，截至去年四季度末，信託資金中投資于房地産的資金餘額達4323.68億元，單季新增545.48億元。

　　《每日經濟新聞》查閱了信託公司近期發行的房地産集合信託産品，公開資料顯示，信託公司為了保證産品到期兌付，給房地産項目公司設置了多重“防火墻”，強化了風險控制措施。

　　以新華信託2010年底發行的“浙江珍貝房地産股權投資集合資金信託計劃”為例，産品説明書顯示，信託資金全部以增資的方式投資于浙江珍貝置業有限公司，用於湖州市仁皇山新區S18地塊項目建設。

　　據悉，該信託計劃認購起點為100萬元，募集資金規模不超過1.5億元，信託期限18個月，預期年化收益率為11%至12%。

　　從産品的結構設計上看，針對上述具體的房地産項目，新華信託通過股權質押、土地抵押等方式，為産品到期實現預期收益上了多層保險。

　　例如，新華信託以增資持股70%和項目公司股東股權質押的方式，控制了項目公司100%的股權；項目公司還將其仁皇山新區S18地塊不少於50000平方米土地使用權抵押給新華信託。

　　在此基礎上，新華信託設立了專門資金監管賬戶，保管上述項目公司的資金和項目銷售收入，對信託資金和項目銷售收入進行全程監管；同時委派董事、印信管理等高管，並且對公司經營管理的重大事項擁有一票否決權。

　　關注房地産業系統性風險

　　華融資産的一位負責人指出，房地産信託最大的風險不在於産品結構設計的風險，而是房地産市場的系統性風險。

　　“現在房企的資金壓力錶現得還不明顯，2011年下半年，隨著房地産公司的資金週轉壓力加大，會有越來越多的房企面臨缺錢的窘境。”

　　上述人士進一步指出，隨著調控政策不斷加碼，房企的現金流緊張，限購令對房地産交易量的鎖定又拉長了房企回收資金的週期，房地産企業的資金壓力會越來越大。

　　“從現狀看，房地産信託産品總體做得很成功，並沒有出現重大兌付困難的案例。《信託公司凈資本管理辦法》出臺以後，信託公司管理的資金規模和凈資本挂鉤，房地産信託業務被定為高風險系數，無法大規模鋪開，加大了房企通過信託融資的成本和門檻。”

　　上海一家信託公司的業務員對《每日經濟新聞》表示，房地産開發項目的回報率主要受土地價格、項目售價和管理成本影響，一般情況下，利潤至少在30%至40%以上，只要風險把控得當，11%左右的年化收益率完全能兌付。

　　《每日經濟新聞》調查發現，一些知名的大型信託公司如平安信託，其主打的“睿石系列全功能房地産基金信託計劃”，説明書中僅顯示信託資金的投資方向是房地産及其相關行業，並未就信託資金投向的具體項目進行明示。

　　前景分析

　　凈資本管理辦法導引信託公司或發力保障房建設

　　每經記者 李靜瑕 發自北京

　　“現在投資者都排起了隊，目前募集資金已經超過了發行的資金了。”據中國對外經貿信託有限公司（以下簡稱外貿信託）的內部人員表示。

　　《每日經濟新聞》記者採訪了解到，目前房地産信託的收益率普遍都得到了提高，但企業目前仍然關注大型房地産住房類項目；同時，隨著今年房地産政策的變化，部分信託公司已將目光轉向保障房建設。

　　“做優質房地産公司的項目”

　　用益信託的統計數據顯示，信託公司上周發行了15款信託産品，發行規模為19.14億元，其中就有8款産品共11.38億元投資于房地産，其發行款數與募資規模佔總量的比例均超過了50%。

　　“現在是有很多房地産企業來找我們做融資産品，不過我們只會選擇做優質房地産公司的項目，一些比較小並且我們認為存在風險的企業，會直接拒絕掉。”上述外貿信託內部人士告訴記者。

　　2010年11月，銀監會下發《關於信託公司房地産信託業務風險提示的通知》要求，信託公司對房地産信託業務進行合規性風險自查，並進一步規範了房地産信託産品的業務範圍。

　　上述外貿信託人士告訴記者，銀監會的要求並不是叫停房地産信託業務，而是某些與不規範的房地産公司合作的信託業務風險太大需要規範，因此今年開年，外貿信託便發行了上述産品。“目前，我們關注的可能還是住房類項目居多。”

　　“今年一些小的開發商通過信託融資的成本更高，難度加大。”普益財富信託研究員陳朋真表示。

　　房産信託業務模式待轉型

　　一家大型信託公司內部人士對記者表示，目前，該公司也在做房地産信託，不過由於今年調控政策趨嚴，風險會比較大，這會促進房地産信託業務結構的變化。

　　“由於政策變化，信託機構都在醞釀新一年的房地産信託業務模式。新業務模式更偏向於類基金型的房地産信託産品，融資項目上會向商業地産傾斜。”記者指出，“類基金型的信託産品期限更長，投資項目多元化，不會對單一的房地産項目進行投資，而是採取組合的投資方式，但這種産品對信託公司的房地産項目管理能力和風險控制能力要求更高。”

　　與此同時，投資者對於房地産信託産品的熱情並不因政策調控而減少。據外貿信託上述人士介紹，該公司發行的“外貿信託富榮16號（華遠九都匯貸款項目）集合資金信託計劃”募集資金本為2億元，目前認購資金已經超過了這一水平。據了解，該産品的預期年化收益，已經達到了10%～11%。

　　“主要還是我們收益比較高，對於已經超募的部分，我們只有按照投資者的投資金額與時間來取捨了。”外貿信託人士表示，該産品有評估價值為3.726億元現房作為抵押，抵押率為59.8%。

　　上述大型信託公司人士也表示，樓市新政對於房地産信託産品的影響，主要在於政策會不會對房價造成影響，即最終要看房價是否下跌。

　　陳朋真告訴記者，新樓市調控政策對房地産市場必然有影響，特別是以相應在建工程為抵押品的，風險就更大一些。如果産品本身採取了比較好的風險控制措施，比如説抵押率低，風險就相對小一些。

　　關注保障房

　　“今年我們可能還是會比較關注保障房建設，目前很多信託公司都比較感興趣，這也是政策所鼓勵的。”上述大型信託公司人士表示。

　　年前，銀監會發佈的《信託公司凈資本計算標準有關事項的通知》，單一類房地産融資信託業務中公租房廉租房類融資的風險系數降為0.5%，其他房地産類融資為1%。集合類房地産融資信託業務中公租房廉租房類融資的風險系數為1%，其他房地産類融資為3%。分析認為，這也顯示出今年政策大力扶持保障房建設，明顯支持信託公司涉足保障房領域。

　　“一個重要原因在於，今年保障房幾乎不受樓市調控政策的限制，並且有政府作為保證，風險也相對較小。所以，信託公司也開始積極關注保障房領域。”陳朋真表示。

　　“保障房的收益率是要比其他房地産信託産品的收益率要低一點，但是政府主導，其風險也會較小，也受到一些穩健型投資者的青睞。”上述大型信託公司人士稱。

　　上述外貿信託公司內部人士也表示，“現在我們關於保障房的研究不多，但是今年也會關注，畢竟這是政策支持的領域。”

　　據了解，從今年初至今，中信信託已先後在江蘇淮安和武進兩地推出了三款保障房建設信託項目，並且也在持續關注保障房領域的融資項目。而天津信託、平安信託等公司也都以不同方式介入了保障房建設項目。