調控逼退千億樓市熱錢 轉戰股市或不只是“傳説”

　　編者的話：去年4月以來，有關房地産調控政策密集發佈，從“國十條”、“國五條”、“新國八條”，到春節前夕滬渝房産稅的試點，以及最近堪稱全國最嚴的北京“國八條”落地，國家堅決調控房價的決心表露無遺。隨著對房貸政策的嚴厲調控，樓市投資的吸引力驟減，原本在樓市內“酣戰”的數以億計的資金，一時也迷失了方向。由此，炒房熱錢會否轉戰股市引起市場各方關注。

　　值得關注的是，目前的股市與樓市之間進入了一個十分微妙的時刻：一邊是可能已經見底，一邊有望伺機見頂。

　　調控不斷升級

　　房地産行業或現政策頂

　　自2010年以來，房地産市場可謂波瀾起伏，高房價漸成中國城市生活“不可承受之重”之際，中國于2010年展開了史上最嚴厲的房地産調控和最大規模的保障房建設。

　　從2010年1月1日，財政部出臺“5年內住房轉讓全額徵收營業稅”的規定，國際金融危機時期的二手房轉讓營業稅優惠政策就此終止，這無疑是在打擊投機購房，給炒房者帶來不利影響。到2010年1月10日，國務院辦公廳下發了《關於促進房地産市場平穩健康發展的通知》（簡稱“國十一條”），要求進一步加強和改善房地産市場調控，穩定市場預期，促進房地産市場平穩健康發展。再到2010年4月13日，住房和城鄉建設部發佈實施《關於進一步加強房地産市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，明確要求各地加強商品住房預售行為監管。之後“國十九條”等政策都是圍繞控制房地産泡沫而出臺。

　　為遏制房價過快上漲，抑制投資投機性購房，加大保障房建設力度，今年1月26日中央再度出臺“新國八條”，從政府監管、金融、稅收、土地交易、房源供應、需求管理等多個方面調控樓市，延續並全面強化了此前出臺的各項調控政策，可以説是近幾年來最嚴厲的政策組合。其後，中國央行加息收緊銀根，滬渝兩地開始房産稅試點等等，令調控力度持續升級。

　　2011年1月20日，中國人民銀行決定，從2011年1月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。緊接著1月26日，溫家寶主持召開國務院常務會議，推出樓市調控新“國八條”，主要分為以下幾個方面：

　　1、明確住房價格控制目標。2、調整個人轉讓住房營業稅政策。3、二套房首付提至6成。4、明確限購令。5、增加樓市供應，加強保障性住房建設。1月27日，上海、重慶兩市又紛紛公佈了房産稅徵收細則。

　　可以説從去年1月“國十一條”開始，“國四條”、“新國四條”、“國十條”、“限貸令”、“限購令”、“限外令”等房地産調控政策密集出臺，調控措施之嚴可謂“史無前例”。

　　在嚴厲的政策打壓下，一年多調控已産生效果：投資放緩、地市降溫、房價漲幅趨緩。

　　國信證券報告數據顯示，房地産投資和新開工同比增速已初顯回落。去年全國城鎮固定資産投資完成24.14萬億元，同比增長24.5%，同比增速自2009年9月以來始終呈現震蕩回落趨勢，于去年9月達到2年以來的最低點24%，去年12月累計同比增速僅比最低點高出0.1個百分點。

　　去年全年房地産開發投資完成4.83萬億元，同比增長33.2%，同比增速在去年3月之後逐步回落，全年同比增速較去年3月最高點已累計回落5個百分點去年全國房地産新開工16.38億平方米，同比增長40.7%，同比增速自三月之後逐月回落，目前累計回落幅度達31.7個百分點，其中11、12月份回落幅度較大，兩月累計回落幅度達21.2個百分點。

　　房價漲幅趨緩。從重點城市加權平均房價看，2010年四季度房價同比漲幅開始收窄，2010年12月及2011年1月房價同比漲幅基本持平。可見“以遏制房價過快上漲”為目的的調控已經達到了明顯的效果，從這個角度觀察，下一階段調控的思路將以鞏固成果為主，若這種漲幅收窄的趨勢能延續，行業面臨調控再加碼的壓力將會減輕。

　　不斷升級的調控政策在春節樓市的銷售上已有反應。據媒體報道，春節期間樓市遇冷的重慶，以及廣州中心區、深圳、杭州均出現多日“零成交”的現象，珠三角佛山、中山、珠海等二線城市樓市的成交量也只有幾套，北京、上海、南京等地成交量也多處在幾十套的低位水平。有業內人士預計，全國70個大中城市房價指數將在今年二季度出現同比負增長，年內多個月份房價會出現環比負增長，部分房價偏高城市的房價將出現一定幅度調整。

　　中國指數研究院近日發佈的報告顯示，2011年1月百城住宅及十大城市平均價格環比漲幅較去年12月繼續擴大，其中二、三線城市的房價漲幅明顯大於一線城市。但預計隨著新一輪調控政策效應的顯現，未來樓市將明顯降溫。