對賭新國八條 滬多家仲介揚言今年將繼續擴張

　　葉國靖

　　按照正常的商業邏輯，當新“國八條”圍城樓市的時候，以成交量為生存基石的上海各大房地産仲介機構將面對“斷炊之憂”，在2011年應當收縮戰線、減少投資、嚴格管理現金流量，從而避免“擴張性失血”。

　　但《第一財經日報》記者在調查中發現，上海中原地産、漢宇地産、德佑地産、信義房屋等仲介公司均紛紛表示，今年將繼續擴張。這種充滿風險的對賭發展思路，是否會埋下危險的種子？

　　多家仲介逆市擴張

　　中原地産是上海業務規模最大的二手房代理商，它的發展思路對於其他同行具有較強的心理暗示作用。日前，該公司兩位高層在電話裏均向本報記者表示，2011年，該公司的營業收入目標為10億元。而2010年，該數據不到7億元。其中一位人士的説法是：“10億元的目標並不輕鬆。新一輪的調控在展開，但是，實力同行在擴張，公司不進步就意味著退步。”

　　逆市擴張，是基於仲介對於2011年上海樓市以及買賣走勢的預判。中原地産董事總經理譚百強的預判是：新一輪調控之後，樓市有望實現新的轉折，投機、投資需求的進入門檻被進一步抬高。2011年初的樓市會在試探中繼續向上挺進，交易量穩中趨升，“小陽春”仍有機會出現。

　　漢宇地産董事總經理施宏叡在接受本報記者採訪時説，今年，公司的發展策略主要包括：一方面，積極走出上海，開拓浙江、安徽等長三角樓市熱點城市的一手代理銷售業務。通過一手業務的深耕，可以在一定程度上分擔二手經紀業務的行業系統性風險。另一方面，公司預計在2011年新開直營門店40~50家。

　　後起之秀德佑地産目前的直營門店數量大約70家。該公司一位高層人士向本報記者表示，2010年，該公司的營業收入目標大約為1.6億元。2011年的門店規模目標初設為100家，營業收入預計目標約2.8億元。

　　對於今年撲朔迷離的樓市走勢，德佑地産上述人士稱，根據他們公司2010年和2011年的門店數量與營收目標的數據對比可以看出他們的行情判斷：基於政策的逐步出臺，今年上海二手樓市交投的整體行情與去年基本相似，維持謹慎樂觀看法。

　　素來穩健的信義房屋也按捺不住寂寞。該公司一位內部人士透露，今年，該公司可能新開40家門店。

　　失血與止血的平衡

　　過去半年，上海樓市風雲變幻。淮海中路近高安路，一段不足100米的繁華路段，緊密挨著一批仲介門店。幾個月前，這裡一度交易活躍，如今普遍門庭冷落。其中一家知名仲介剛剛關閉，已經成了一家服裝店。

　　上海仲介行業資深人士李斌告訴記者，在新“國八條”出臺後，上海幾個房産交易異常活躍的板塊，仲介門店主要的生意是租賃單，通過租賃補貼家用，買賣單幾乎沒有。2月份，業務交“白卷”的店舖將成批出現。隨著時間的推移，成交量持續滑坡，上海仲介行業將重現久違的關店現象，並開始蔓延。

　　目前，僅中原地産、21世紀不動産、漢宇地産這三家大仲介的從業人員就接近1萬人。21世紀不動産上海銳豐總經理葉厚彪表示，近期限購、營業稅、房産稅及加息等多方面政策形成的疊加效應已造成市場出現買賣雙方謹慎觀望的情況出現，預計市場對這一系列影響的消化週期會有3個月左右，短期內成交量的調整難以避免。往年三四月份的“陽春”行情在今年可能失約，但房價水平也難以明顯鬆動。

　　“如果今年總體處於低量的交投態勢之中，大仲介同樣也是在‘生命線’附近掙扎。在‘自我造血功能’薄弱的時候，‘體外輸血’變得重要起來。”德佑地産市場中心媒介經理蔣旭告訴本報，第一季度的上海房地産市場面臨的將是“寒冬”，2月全市二手房成交量可能較難突破5000套，或不及1月的1/4。目前市場中的觀望氣氛濃厚，政策的消化期長短重點還要看政府可能公示的房價調控目標。如果調控目標在-10%以內，後期的觀望氣氛有望減弱；如果調控目標超過-10%，後市的觀望氣氛將會持續並有可能加重。

　　上海一家門店數量超過100家的大仲介，歷經多時，上市未果，但仍在積極推進奔赴香港的IPO計劃。今年逆市擴張門店或許也是該公司遊説投資者的題材之一。另一家曾經拒絕與私募基金接觸的仲介實際控制人認為私募是貪婪的投資者，無益於公司健康發展。隨著市場變遷，現在他也轉變思路，開始接洽股權投資機構，有意進行第一輪融資。