時評：京版國八條易衍生身份套利

　　劉曉忠

　　近日，北京落實 “新國八條”的細則正式亮相。這一用15條內容包裹的京版細則，把當前樓市調控之嚴厲由“猛烈”演繹成“極致”。

　　京版細則規定，本市戶籍家庭、連續5年(含)以上在本市繳納社保和個稅的非本市家庭，只能限購1套新建商品房或二手房，不符合者暫停向其售房。然而，把購房資格用各種標準的身份匡定，意味著身份具有了市場稀缺性和交易價值，那麼不符合交易身份人必須利用別人的身份(例如假結婚)，以支付一定交易費用借用其身份，變相參與房市交易。

　　也就是説，限購令為北京房價進行了政策溢價賦值。限購令向市場傳遞的不僅是交易管制，還有北京住房稀缺性信號。有套利空間就難以避免套利交易，從而加大管理層貫徹行政成本，畢竟管制越嚴套利行為越隱蔽，行政成本也就越高。近年來，存在諸多交易和價格管制的如鐵礦石等領域，無不演繹著類似的套利交易風險。

　　當前京版細則隱現而出的限價功能，如實行差別化土地增值稅預徵率，對定價過高、預計增值額過大的開發項目提高土地增值稅預徵率。然而，究竟如何匡定定價過高，預計增值額過大，顯然沒有確切答案。如北京房協副秘書長陳志表示，房價高低主要依靠社會上的一般認知和大多數購房人的實際購買能力。然而，何為社會一般認知標準和大多數購房人實際購買能力？如即便月收入1萬的居民也不一定具有實際購買力，因為要考慮高收入者是否具有實際購買力還需看其實際消費支出和自身對房貸週期等諸多因素。同時，如何確定開發商成本，也非容易之事。畢竟，開發項目成本是一個複雜的系統，不僅包含土地、建安成本，還包括灰色成本、管理成本、財務成本等。顯然，這些是無法用一個標準化模式測算的。鋻於此，限價令或將在實際執行中由於眾口難調而不可行。

　　至於京版細則加大對保障房的開發，如計劃在今年新建、改建、購買，長期租賃20萬套，租賃補貼2萬戶，竣工保障房10萬套。我們認為，即便北京政府重力推進保障房建設，那麼究竟以公共廉租房為主，還是經適房和雙限房等為主，不同的保障房體系存在著不同的博弈格局和激勵相容機制。如針對不同收入群體的出售性保障房，最大的保障特徵就是價格優勢，這無疑是在市場形成了政策性房價與市場房價的條塊分割——經適房價要低於雙限房，而雙限房價要低於商品房，而由此形成的級差房價，無疑將在實際中産生套利空間。顯然，要有效杜絕這種套利交易並不可能，緩解這種套利交易將需較高的行政執行成本，從而使管理層在實際執行中難以為繼。

　　當前促進房市健康發展，管理層更需要著力的是房市的制度性規範，清除妨礙房市交易的各種制度性障礙。同時，促使貨幣政策中性回歸。畢竟，當前過剩貨幣流動性、儲蓄負利率，以及金融系統與各類企業傾向於把資源更多地向房市配置，最終導致房市成為了吸附中國過剩貨幣流動性的主要土壤，造成了目前的“頑疾”。