週五展望：重點佈局十板塊潛質股(名單)

　　房地産業：京十五條符合預期 建議逢低加倉地産股 薦8股

　　事項：

　　2月16日，北京正式出臺了《關於貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地産市場調控工作的通知》，該通知共十五條（以下簡稱"京十五條"），主要內容包括：外地人購房須提供五年納稅證明，限購以認房為標準，開發商定價與成本差異過大將追責，暫不公佈北京房價調控目標，但未提及準備徵收房産稅的事宜。

　　評論：

　　"京十五條"是"新國八條"的首都版，其頒布符合預期。1月26日 "新國八條"頒布，27日重慶、上海推出地方細則，市場普遍預期在短期之內其他一、二線城市將陸續跟進出臺地方細則，地産股板塊也因此出現了調整，此次"京十五條"出臺的時點及嚴厲程度並未超出市場預期。

　　在抑制需求的條款方面，"京十五條"比2010年4月30日頒布的"京十二條"更嚴厲，或將導致短期銷量下滑，但中長期不排除"抗藥性"增強而升溫的可能。"京十五條"和"京十二條"抑制需求的核心條款對比如下：

　　本次"京十五條"規定：①從2011年2月17日起，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同）、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；②對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

　　而2010年4月30日頒布的"京十二條"規定：①從2010年4月30日起，每戶家庭只准許買一套房，在此之前，不管你持有一套房，還是多套房，都既往不咎，不翻歷史舊賬；②對非本市居民的購房行為，只是暫停對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發放貸款。

　　我們認為，一方面由於前期發生的部分交易仍處於辦理按揭、過戶等手續的進程當中，買房人存在由於新政頒布而失去購房資格、或首付提高無力負擔、或預期房價下跌反悔的可能，這將導致部分交易因違約而失效；另一方面，樓市也需要時間來消化政策利空，因此，短期銷量或將下滑。但中長期來看，在通脹預期、人民幣升值、收入增長等因素促發下，因應"政策"而生的"對策"將陸續浮出水面，暫時被壓抑的改善性需求和資産配置需求將有望重新釋放。

　　下一階段北京土地增值稅預徵率或提高，將對當地房企現金流産生負面影響。京十五條提出"對定價過高、預計增值額過大的房地産開發項目提高土地增值稅預徵率"，具體辦法將由稅務部門會同住房城鄉建設部門制定公佈。國稅總局在2010年6月已出臺規定：除保障性住房外，東部地區省市預徵率不得低於2%，中部和東北地區省市不得低於1.5%，西部地區省市不得低於1%，我們預計下一步北京的預徵率將超過2%。另外，"京十五條"還規定：對已經達到土地增值稅清算標準但不申請清算、定價明顯超過周邊房價水平的房地産開發項目，進行重點清算和稽查。我們認為，若土地增值稅嚴格清算，將在一定程度壓縮開發商的凈利潤，並對其現金流和資金鏈産生一定負面衝擊，據測算，毛利率超過410%、50%、60%、70%的普通住宅項目，土地增值稅佔銷售收入的比例分別為5.2%、8.5%、13.1%、19.1%對"低週轉、慢開發、高毛利"的房企造成的負面衝擊較大，而"高週轉、快開發、低毛利"的開發商將相對獲益。

　　新政使得北京住宅租賃價格面臨上漲壓力。"外地人購房須提供五年納稅證明"除了打擊了外地人在京投機炒房行為的同時，對真正在北京工作、切實需要買房、但納稅未滿五年的外地人也提高了門檻。這部分人只能延遲購房計劃，暫時轉向租賃市場，等待納稅滿五年後再出手買房，隨著租賃市場需求的增加，將給今年租金帶來一定上漲壓力。

　　北京商業地産有望升溫。在2010年"9.29"二次調控大幕拉開後，北京商業單元總成交同比09年同期增長了5.2%，而住宅則明顯下降了29%，顯示在北京商業地産在住宅價格調控背景下，正在升溫。我們認為，北京商業地産價格相對低估，在09年來的不動産暴漲潮中漲幅較小，二環內熱點區域部分寫字樓的價格僅相當於通州的住宅價格，並且不受調控限制，因此升溫是自然而然的。

　　地産股目前股價已反映了"新國八條"及地方細則的負面影響，估值低廉，再下跌的幅度不會太大，建議持有並逢低加倉，以靜待反彈或反轉催化劑的出現。

　　2010年北京新建商品房銷售套數同比下降38%，二手房銷售套數同比下降26%，但對萬科、保利、金地、首開等全國及區域龍頭的銷售額大幅增長並未造成實質影響，全國商品房銷售也是同比增長的。表明個別區域的波動對行業基本面的影響有限。即使是項目局限在北京一隅的房企，由於很多項目因預售證無法獲批而在2010年未開盤，2011年這種情況將改善，因此即使去化率下降，但因為有實際供應，銷售也將實現增長。

　　目前地産股估值處於歷史底部，我們認為，未來股價走勢無外乎根據基本面表現，按兩種情形演繹：①銷售增、政策打導致估值被摁在歷史底部，但由於業績增長，股價也將向上修正（3月份銷售數據若回暖，將成為反彈的導火索）；②銷售疲軟、量價齊跌，調控目的達到，政策有鬆動可能，否則超調將導致土地流拍、投資下滑，對經濟增長及財政增收會帶來顯著負面影響（這個傳導過程很快，08年為6個月），若此，地産股將迎來政策轉向帶來的趨勢性機會。我們建議把握三條主線佈局：①估值低、財務穩、業績鎖定性好的全國及區域龍頭，如金地、萬科、保利、首開等；②地産+X，如福星、中天城投（000540）等；商業地産股：③金融街（000402）、世茂股份（600823）等。另外，適當關注存在高送轉可能的品種。

　　特別提示

　　根據《發佈證券研究報告暫行規定》（中國證券監督管理委員會公告[2010]28號）第十二條的規定，我公司特披露：截至2011年1月27日，我公司以自有資金投資持有"保利地産（600048）" 52，000，000股。