“新國八條”落地加速 限購趨嚴或催生三重效應

　　稿件來源：每經記者 葉書利 楊羚強 朱玲發自北京、上海、廣州

　　每經記者 葉書利 楊羚強 朱玲發自北京、上海、廣州

　　春節前後，新國八條落地的速度驟然加快，上海、北京等城市相繼出臺嚴厲的限購措施，各地市場從去年年底以來的井噴態勢轉入觀望。

　　當前，購房者和房産商進入了勢均力敵的拉鋸戰，市場的供需看似一潭死水，但水面之下卻暗涌流動，新版限購令正引發三重效應：

　　市場面，嚴厲的限購在經過一段時間的拉鋸後，是否會引發類似2008年的退房潮？産品面，對住宅地産需求的打壓，是否會擠壓資金涌向商業地産？公司面，主流的房地産開發商是否會在今年出現分化？《每日經濟新聞》兔年首期房産週刊，將為您揭開謎底——

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　　一重效應退房潮隱現

　　北京“京15條”空前嚴厲 或催生違約退房

　　每經記者 葉書利 發自北京

　　2月16日，北京市出臺“新國八條”的地方實施細則“京15條”，由於“京15條”還未正式落地，眾多買方在地方細則實施前搶購房、搶過戶。不過，業內有專家認為，“京15條”實施後，看空心理及二套房首付比例提高等因素，或導致北京樓市出現部分違約退房現象。

　　過戶排長隊

　　春節後的近幾日，北京各區縣房屋登記辦證大廳皆人滿為患，套用宋丹丹小品中的話，場面可謂“鑼鼓喧天、人山人海”。

　　實際上，自1月26日晚“新國八條”面世後，過戶潮就開始到來。

　　1月27日，北京市房地産交易管理網的統計數據顯示，北京樓市單日過戶數自2010年4月29日以後再次突破2000套，達到2093套。

　　這股過戶潮一直延續至今。

　　2月15日，一位在北京朝陽區房屋登記辦證大廳排隊過戶的客戶説：“想抓緊時間把手續辦了，因為貸款剛批下來，就是擔心再有新的政策，回頭又出什麼新的問題，影響過戶。”

　　對此，北京中原三級市場研究部總監張大偉向《每日經濟新聞》記者分析説，這是典型的政策末班車效應。雖然自1月28日起實施的《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》降低了這種效應，但由於還面臨著限制購房等第三輪調控，市場仍然瘋狂。春節後的第一週，即2月8日~2月13日，北京市二手房的成交量為3109套，同比上漲約25%。

　　或催生部分退房

　　張大偉指出，待“京15條”落地後，新政帶來的看空情緒可能會引發小部分違約現象。另外，由於“京15條”十分嚴厲，一些買方或因不符合新政購房條件而無法過戶。

　　記者注意到，自去年5月開始實施的北京限購令規定，外地人購房須提供一年以上本市納稅證明或社保繳納證明，而在“京15條”中，相應規定變成了外地人需提供5年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明。門檻的提高，可能會使不少交易無法過戶，從而不得不退房。

　　鏈家地産統計數據顯示，2009年，外地人在北京購房的比例高達38%，2010年5月京版限購令出臺後，外地人購房佔比降至34%左右。

　　張大偉認為，因為第二套首付比例增加等導致小部分商品房期房需要增加首付比例，也可能導致不少違約退房。去年4月和9月末的兩次調控後的一個月，退房數量都有所增加。

　　上海 1月新推樓盤訂金逾期超百次

　　每經記者 楊羚強 發自上海

　　2月1日，距離國務院發佈“新國八條”僅5天，上海就出臺實施細則，對在上海已擁有2套或以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、未能提供2年內在上海累計繳納1年以上個人所得稅證明或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在上海向其售房。

　　《每日經濟新聞》記者對上海部分1月份新開盤的樓盤進行統計發現，這些樓盤的訂金逾期次數已超過100次，其中更有部分樓盤撤消了數套預售合同。個別房地産仲介機構透露説，有客戶在限購令出臺後撤消了訂金合同。

　　新樓盤頻現高撤消率

　　網上房地産網站顯示，1月26日新開盤的齊河溢翠苑，當日新推房源共190套，訂金逾期總次數達到174次，合同總撤消次數為4次。

　　于1月9日開盤的兆豐嘉園二期，新推房源251套，一共預售了45套，訂金逾期總次數達到51次，並有2套已撤消售房合同；于1月18日開盤的蓮花河畔景苑，總共售出46套，訂金逾期總次數超過了43次；于1月27日開盤的金山名邸，訂金逾期次數為11次。這三個樓盤均是第一次開盤。

　　佑威樓市專評網主編、佑威執行董事黃志堅説，訂金合同分為“大定”和“小訂”，“小訂”是交納購房意向金，“大定”則是簽訂訂金合同。通常“小訂”是可以撤消的，“大定”是不能撤消的。一般情況下，樓盤訂金逾期次數應該不高，如果訂金撤消次數佔已售房的比例過高，原因可能有兩種：一是開發商人為虛假交易，炒作樓盤；另一種是受新頒布政策的影響。

　　國務院于1月27日出臺的 “新國八條”，對限購令的範圍和力度進一步升級。黃志堅認為，受限購令影響，部分購房者由於失去了購房資格而不能再買房，也有購房者因為對後市不看好而放棄購房，這都是新政下的正常現象。

　　退房壓力顯現

　　為了解上述樓盤訂金逾期的原因，記者昨日在現場進行了調查。

　　齊河溢翠苑的銷售人員説，他是新來的，不知道為什麼會有那麼高的訂金逾期次數。售樓處其他的銷售人員也不清楚原因。兆豐嘉園二期銷售人員的解釋如出一轍。蓮花河畔景苑銷售人員則明確表示，限購令出臺以後，不少已訂房者因為新政策不能再買房，所以不得不撤消訂金合同。

　　上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍説，這些樓盤的高撤消率不完全是因為限購令。因為上海在1月27日“新國八條”出臺前曾出現過大規模的成交熱潮，大部分購房者早在那個時候就已經完成了交易，在這之後購房，受限購令影響失去購房資格的是少數。

　　不過，中房信分析師薛建雄卻認為，去年12月和今年1月剛好是成交最高峰，很多人因為貸款辦不出來，導致被限購或被徵房産稅，造成退房。這個比例雖然不高，但體量應該會很大。

　　此前，上海銀監會公佈的數據顯示，上海一二月份的房貸額度均被提前用完，導致暫時無法貸款的案例增多。薛建雄據此認為，上海新一輪潛在的退房壓力已經開始顯現。

　　廣州 新政尚未落地 退訂苗頭先現

　　每經記者 朱玲 發自廣州

　　儘管“新國八條”尚未落地，但廣州部分樓盤已出現了退訂或退房的苗頭。

　　近日《每日經濟新聞》記者對廣州番禺某大盤項目進行調查發現，雖然目前該樓盤全部屬於二手房交易市場，剛需旺盛，但在1月26日後，仍或多或少出現一些退訂意向的客戶。

　　“由於政策因素産生退訂的情況肯定有，成本的提高使購房者不得不作出這樣選擇。”合富輝煌首席市場分析師黎文江坦言。

　　不少業內人士表示 ，地方細則出臺後，市場成交量在兩三個月將持續低迷，但地方版細則若規定賣一套可買一套，將促進整體市場活躍度，改善型買家或將入市。

　　退訂很難

　　“因為稅費增加、首付提高等因素，是有一些客戶有退訂意向，但要成功退訂基本上很難。”位於上述番禹項目周邊的中原地産顧問黎偉峰表示，若出現這樣的情況，在沒有簽訂合同的前提下，只能跟仲介、業主私下協商來解決。

　　中原運通的梁小姐表示，現在仲介選擇客戶都很謹慎，看他們是否真正有意向買房，最終決定是否下單。她表示，如果客戶實在要退，“肯定是要吃一些虧，比如訂金是1萬元，可能只能拿回8000元。”

　　黎文江指出，“一手市場退訂情況通常較少，首先客戶在交訂金，簽訂認購書後，到交首付簽訂合同之間有十天半個月的考慮時間，如果這段期間因政策因素出現變卦，開發商都可以退訂金。”黎文江表示，現在開發商在客戶簽訂認購書時，通常都會註明，“若政策因素出現不能貸款等情況，認購取消，訂金退還”。

　　廣州市國土局官方網站顯示，1月17日~2月15日，廣州市退房套數為99套，退訂集中在遠郊。

　　陷入觀望

　　2月16日，廣州市房管局公佈1月數據顯示，廣州一手住宅網上簽約面積73.25萬平方米，同比增加12.3%，環比增加52.3%；均價13572元/平方米，同比上升3.2%，環比下降5.8%。自去年10月15日限購令出臺後，簽約量連續2個月在40多萬平方米低位徘徊後，出現了一定幅度的回升。

　　黎文江表示，成交量回升主要是因為廣州細則還沒有出臺，落地時間不定，不少購房者趕在政策出臺前簽約，規避政策帶來的限制。如果貸款方面未能達到要求，部分開發商還可先墊一成首付。

　　“一般來説，政策出臺都會有兩三個月觀望期。”黎文江表示，現在銀行信貸收緊比較厲害，目前廣州有約四成購房需求為二次置業，政策影響面較廣。對於資金較為充裕的改善型客戶，首付提高一成影響不大，但資金不充裕的客戶就會因此暫緩置業計劃，或降低要求。

　　黎文江表示，從後期影響來看，高端住宅會在細則出臺前加快出貨。地方細則出臺後，市場將進入一段時間的觀望和消化期，商務公寓、商鋪會間接受益。

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　　二重效應商業地産成避風港

　　上海

　　半月余商業地産成交比重翻番

　　每經記者 楊羚強 發自上海

　　19%、58%、43%、26%、9%、18%。這是2月8日至2月13日，上海單日商鋪和辦公樓成交面積佔全市所有房源成交的比重。在限購令出臺半個月後，上海的辦公和商業用房成交比重由1月份的平均15%左右上升到目前的平均30%。

　　上述銷售數據印證了人們年初的猜想：今年商業地産會有很好的表現。上海一些中國移動手機用戶，最近就頻頻收到這樣的廣告短信：“沒有房産稅的影響，不受限購令限制，投資抄底商業廣場”。

　　但是，一些房地産研究機構卻表示，上海商業和辦公樓成交比重的增加，很可能是 “虛假繁榮”，因為商業地産的成交量不僅沒有增加，反而出現了下跌。

　　開發商普遍看好

　　2月14日，龍湖地産發佈了1月份的銷售業績報。龍湖1月份單月實現合同銷售金額42.6億元，同比增長228%，其中，重慶和成都的兩個商業項目業績尤其引人注目。

　　重慶的商業綜合體龍湖時代天街，1月23日推出322套房源，當天即告售罄，銷售金額超過3億元。位於成都的龍湖北城天街，面市僅6天，79間臨街商鋪於1月6日售罄，攬金超過3億元，位列成都市場月度三甲。

　　在去年底，龍湖地産相關人士在展望今年的銷售業績時，就對龍湖旅遊休閒類地産和商業地産抱有非常大的期望，認為這兩類房地産業務將成為龍湖新的經濟增長點。

　　和龍湖類似，以商業地産為主要業務的世茂股份董事會秘書羅瑞華介紹説，由於春節長假，世茂股份未能來得及統計1月份的銷售業績，但是可以肯定的是，今年1月份較去年同期有非常大的增幅。

　　此前，在2010年易城中國市場研究發佈會上，遠雄房地産董事長李至春、綠城商業執行總經理李小樂、易城中國副總裁柳費國、尹寶軍等房地産業內人士均認為，今年商業地産會成為調控中新的樓市銷售主力。

　　綠城商業執行總經理李小樂甚至表示，他們不會像當年將那樣賤賣東海廣場，目前開發持有的天山路上的甲級寫字樓將堅定持有。

　　機構稱絕對量並未大漲

　　與開發商的普遍樂觀不同，房地産仲介機構表示，商業地産年後的成交比重增加，主要是因為住宅成交量萎縮過於明顯。和住宅一樣，商業地産在限購令之後，也出現了成交量的大幅萎縮。

　　中房信分析師薛建雄説，事實上，總的成交量都在下降，只是因為住宅降得太多，所以商業地産的成交比重才有所上升。他向《每日經濟新聞》記者提供的一組數據顯示，上海2月8日~2月13日成交的商業和辦公樓面積，只有1月22日~1月27日的一半多。

　　和薛建雄的反饋接近，信義房産分析師朱平平也表示，二手商鋪和辦公樓的成交情況並沒有因為限購令的出臺而成為市場的熱點。她介紹説，一般二手商鋪和辦公樓的成交比重佔二手房成交量的20%到30%，而春節後到現在，他們公司商仲部商鋪和辦公樓成交量還是零。

　　21世紀不動産分析師羅寅申也介紹説，新“國八條”出臺後，該公司商業和寫字樓成交情況並不是很好。他認為，一手商業和辦公成交量的上升，僅是因為住宅成交萎縮過於明顯。

　　顯然，商業地産能否在住宅市場陷入成交低迷後成為房地産業新的利潤增長點，還有待觀察。

　　廣州

　　限購緊趨下投資客考慮住轉商

　　每經記者 朱玲 發自廣州

　　“因為限購，不少目標客戶都不敢下手，住宅實在太難賣了。”近期，《每日經濟新聞》記者在走訪多家仲介公司時，不少仲介這樣抱怨。

　　廣州天河區一小仲介顧問白先生無奈表示，“目前計劃將所有精力放在推廣商用物業上。”

　　部分資金轉投商用

　　“去年年底，一個客戶僅在我們店成交的住宅就有三四套，但限購之後，1月份他開始讓我們推薦投資回報率好的商鋪。”據白先生介紹，現在店裏諮詢商鋪的客戶比限購前多了不少，現在住宅市場行情低迷，已有炒家開始關注商鋪投資。“現在商鋪投資回報率比住宅高，基本在3~5個百分點之間，而住宅基本在3個百分點之下，何況今年商鋪市場預計還要上漲。

　　但白先生也指出，商鋪投資需求資金太多，根本沒法和住宅比。現在儘管諮詢的客戶多，但住宅炒家轉投商鋪的還是少。“一般來説，市場上不少職業住宅炒家手上擁有房産多達幾十套，但都是通過銀行貸款的方式來支付，自己根本不用拿太多的資金出來。但商鋪不同，地理位置優越的動輒要五六百萬，加上銀行貸款不容易，轉投商鋪的住宅炒家都非常謹慎。”

　　開發商力推商用物業

　　《每日經濟新聞》記者注意到，除了仲介公司有意識地向客戶推廣商鋪外，廣州市場上，不少大型開發商都在今年都加大了商業部分的推廣。如保利地産重點推出的保利中辰廣場、中匯廣場、中達廣場等商用物業，租金價格可達150元/月/平方米；今年富力地産在廣州推出的高達6000套的貨量中，其中也包含不少寫字樓物業。

　　去年年底，多家機構報告報告顯示，2011年，廣州不論是寫字樓市場還是零售購物市場，供應量都將呈現井噴局面，預計入市供應體量各將突破百萬平方米，新增供應將創下近年來新高。

　　滿堂紅沈銳培表示，對於投資者來説，需要為自己的資金找個出口。對於開發商來説，現在單一的住宅模式已不能大行其道，不少開發商都在創新，很多都傾向於打造各類商用物業體，尋找新的利潤增長點。