限購令全面施壓 數千億資金揮別樓市

　　“限購令”全面施壓

　　數千億資金揮別樓市

　　□本報記者 韓曉東

　　鉅額資金或遭分流

　　中投證券地産行業分析師李少明認為，在調控政策的影響下，今年全國商品房成交面積可能回到2009年的水平，即在去年的水平上回落10%左右。“如果沒有政策調控的因素，由於目前商品房供應規模未明顯增加，樓市成交水平可能和去年差不多，呈現相對穩定的狀態，但價格漲幅肯定要遠遠高於現在。”李少明認為。

　　根據國家統計局公佈的房地産運行數據，2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%；商品房銷售額5.25萬億元，同比增長18.3%。分析人士據此測算，如果樓市調控將抑制10%左右的需求，那麼相應擠出的樓市銷售資金將達5000億元左右。

　　中原地産發佈的研究報告認為，從北京新政來看，將有超過百萬戶家庭不得新購住房，市場可能出現比“國10條”出臺後更加蕭條的現象。但由於目前貨幣供應量仍然較高，住房供應量預計到下半年才明顯提升，實際房價抑制效果仍要看政策落實和持續情況。

　　“除了直轄市以及省會城市之外，部分交易活躍的三線城市也可能出臺限購政策。”河北省某房企負責人則認為，今年全國出臺限購政策的城市將達到50個以上，這些城市的樓市成交將超過全國商品房銷售總額的50%。按照10%的購房人群被“限購”計算，直接被政策抑制的銷售金額可能達到2500億元，再加上觀望情緒所帶來的成交降低，起碼有四五千億元的社會資金將被驅離樓市。

　　調控維持高壓態勢

　　“新一輪樓市調控的影響有一個反饋期，我們認為上半年樓市將存在政策消化和穩定的過程，下半年樓市可能更加蕭條。對於北京新出臺的調控政策，公司還沒有來得及討論對策，目前無非是督促簽約，儘量爭取有資格的客戶。”某大型房企市場部負責人對中國證券報記者表示。

　　該負責人還表示，儘管調控嚴厲，但目前該公司還不會作出縮減購地規模等措施。同時，公司可能對商業地産投以更多關注，未來房地産用地更加傾向於綜合用地，即住宅、商業和保障房用地相結合，企業必須把握這一趨勢。

　　另一位開發商的態度則較為悲觀。“以北京為例，事實上50%以上的原先銷售對象都不再符合購房條件了，再加上觀望情緒的影響，樓市可能逐步步入蕭條期。”他表示，近期已有一些企業轉讓手中的房地産項目，房地産企業整合的速度肯定將加快。

　　對於北京市的調控新政，最受關注的政策之一是外地人需完稅或繳納社保五年以上方能購房。分析人士認為，該政策將有效打擊投機性需求，避免少數炒房客偽造短期完稅證明用於購房。

　　“外地需納稅五年以上方能購房的政策偏于嚴厲，可能對長期在京工作的外地購房群體造成影響。同時，不少外地人即使在京工作超過五年，但其所在的企業總部並不在北京，這部分人提供繳稅證明可能存在困難，相關政策需明確支持其正常購房。”李少明認為。

　　北京細則還提出，央行營業管理部可根據房地産市場情況，在國家統一信貸政策基礎上，研究提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率。這被分析人士看做未來調控可能繼續收緊的依據。

　　樓市將陷深度觀望

　　根據新“國八條”要求，尚未採取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前出臺住房限購實施細則。這意味著未來一段時期，還將有不少城市陸續出臺樓市調控細則。“限購令”範圍的擴大，會不會成為逆轉樓市供求的“最後一根稻草”？

　　北京師範大學房地産研究中心主任董藩認為，目前房地産市場供求仍處在較為緊張的狀態。政府此次出臺政策，使潛在購買人群縮小，可能會暫時扭轉供需局面。不過，限購政策能否長期實行，還要看供求是否平衡。

　　清華大學金融系主任李稻葵則認為，從北京細則的具體政策來看，最有力度的是限購令，其政策效果應該會比較快地顯現。但是在目前開發商資金並不緊缺的情況下，北京樓市可能出現較長的有價無市的相持期，開發商降價的動力可能仍不明顯。

　　對於此次北京細則未公佈房價漲幅具體目標，一位接近宏觀決策的研究人員認為，北京市事實上已經存在房價漲幅調控目標，只是尚未公佈，實際調控政策已以該目標為參考。未來如果相關部門要求，該目標也可能正式公開。

　　一位市場人士還認為，如果樓市調控效果仍然不理想，不排除二套房貸利率提高到1.5倍左右，但這是較為極端的情形，目前出現的可能性不大。

　　北京市16日公佈樓市調控新政細則，實施更為嚴厲的限購政策，非本市戶籍者須持連續五年以上個稅或社保繳納證明方能購房。自上月末“國八條”出臺以來，目前已有上海、青島、濟南、北京、成都等城市出臺了限購細則，新一輪全國範圍的樓市從嚴調控正在密集落實中。

　　分析人士測算，在樓市從嚴調控的影響下，今年預計將有4000-5000億元資金被擠出樓市，先前的商品房供需格局可能被逐步逆轉。