商業地産今年漲幅或超一成 引溫州炒房團“強力圍觀”

　　對於商業地産來説，2010年的“調控年”無疑給其發展創造了絕佳機遇。2011年伊始，當新一輪的調控襲來之時，商業地産與住宅市場又一次出現了“冰火兩重天”之景象，住宅市場急速下挫的成交量更加凸顯了商業地産的投資火爆。

　　商業地産的投資熱會否造成寫字樓、産業園等項目價格虛高？商業地産今年會迎來怎樣的發展趨勢？

　　“不排除一些優質的商業項目會吸引更多的關注度，但這並不代表所有的商業地産都有機會。”昨日（2月14日），中國指數研究院副院長陳晟在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示。

　　“目前商業地産處於一個理性的上漲階段，預計今年的漲幅將達到10%~15%。”DTZ戴德梁行華北區商業部（商鋪）主管及董事聶綺冰告訴記者。

　　商業地産近期漲勢明顯

　　“近期我們的項目均價已經調整至25800元/平方米。”位於北京市豐台區宋莊路某寫字樓項目的售樓人員告訴《每日經濟新聞》記者。據了解，該項目在去年11月的成交均價為23000元/平方米。

　　隨後記者致電北京十余處商用寫字樓項目，價格均有不同程度的上調，平均漲幅在2000元/平方米左右。其中，位於北京朝陽區的中莎廣場項目售價已漲至38000元/平方米。

　　隨著售價的穩步上升，北京各大寫字樓的租金也保持了上揚趨勢。據DTZ戴德梁行研究預計顯示，在未來3年內，北京市寫字樓的租金水平將維持在每年4%的增速，租金的穩步上漲將進一步推高市場上的寫字樓售價。

　　而就在今年1月，北京在租的商鋪項目中，共有26個項目報價出現環比上漲，最大漲幅為40%。在售寫字樓項目中共有4個項目報價環比上漲，最大漲幅為14.29%。

　　開發商鉅資轉戰商業地産

　　價格的不斷上漲更加促使投資者加快邁入商業地産的腳步，從去年開始，各大房企已經陸續加入了商業地産的大軍，近日又有消息傳出，溫州炒房團已經將商業地産作為了新的投資目標。

　　“更多的開發商投入到商業地産這樣的轉型肯定會有，隨著城市的發展，以及人們對於商業項目的需求，開發商也會根據自身的定位策劃來作出判斷。”中弘地産副總裁趙恒告訴記者。

　　在商品住宅市場遭遇嚴厲調控之下，萬科、綠地和保利等房地産企業紛紛轉戰商業地産，涉及資本超過千億元。“這是一個必經的過程，隨著住宅開發到某個程度，開發商資金能力越來越強，就可以開發一些長期持有的商業地産。”聶綺冰表示。

　　“目前國內商業地産的整體持有率不到5%，現在的期望值則是20%。所以商業地産還處於一個高速發展的階段，不太可能快速地出現泡沫狀態。”陳晟告訴記者。

　　專業要求高 投資需理性

　　“商業項目兼顧了住宅的居住屬性和商業地産的投資屬性，而且並沒有受到2009年來房價過快上漲的過分影響，預計這部分市場將在2011年有明顯升溫的可能。”北京中原地産三級市場研究總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者。

　　但對於這部分以商業立項的住宅項目，陳晟表示酒店式公寓作為一種投資品種，實際存在一定的風險，購房者也需要用理性的心態來對待。“儘管目前某些資金為了規避住宅調控而流向了商業地産領域，但商業地産一直處於供大於求的狀態，所以還是需要以質取勝。”在陳晟看來，商業地産的發展受到融資、開發、招商、運營等多個因素的影響，且門檻較高，並不會出現像住宅那樣供不應求而導致的投資過熱。

　　對此聶綺冰認為，目前在政府嚴控住宅的形勢之下，很多投資者會關注到商鋪投資，但短時間內還不會出現投資泡沫。“目前二手商鋪的交易相比住宅來説低了很多，主要是因為商業項目的經營情況很多不公開，不容易評估其升值能力，所以投資商業地産更不能盲目。”

　　在趙恒看來，商業地産作為潛力十足的發展項目，要想真正做到盈利也並非一朝一夕就能實現。“商業地産作為經營型物業，並非靠單純的炒作就能把價格抬高。要受到項目前期的招商運營、後期管理等多方面因素的影響，對於投資者的專業要求也較高，盲目投資並非就能獲益。對於炒房團來説，這類項目也並不一定合適。”

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　　廣州第二大爛尾樓“商改住”被勒令整改

　　每經記者 朱玲 發自廣州

　　近期，廣州第二大“爛尾樓”正佳東方國際因為商改住，被廣州市規劃局要求限期整改，一時激起了市場的討論。不少業內人士質疑，為何此前諸多項目都可以順利商改住，而該項目卻被叫停？

　　昨日 （2月14日），《每日經濟新聞》記者致電該項目銷售中心，相關工作人員表示，“我們具備項目的預售證件等文件，産權也沒有問題。規劃局要求我們停止以公寓名義進行宣傳和銷售。”

　　2月12日，廣州市規劃局網站一則關於合銀廣場 （現名正佳東方國際公寓）辦公標準層進行整改的函，引起了市場的關注。規劃局函內容顯示，該項目建設過程中存在違法建設，在其所有行政許可及附圖中，均明確該工程使用功能為商場、辦公，並非住宅、公寓等功能用房。基於此，規劃局要求開發商立即停止以“酒店式公寓”名義進行宣傳和銷售，且在規定的期限內完成整改工作。

　　記者致電該項目銷售中心，工作人員解釋，“這個項目預售證等文件是具備的，産權也沒有問題。”對於被要求限期整改的問題，該工作人員表示，“規劃局僅要求我們不能以公寓的性質宣傳和銷售。規劃局網站上的相關整改通告已經撤銷。”

　　記者在廣州規劃局官方網站上發現，日前該局網站刊登的上述整改函已不存在。就此事記者致電了規劃局，但截至發稿時，未獲回復。