調控組合拳下探訪滬渝京深樓市眾生態

　　上海：土地拍出高價 新房成交下滑

　　上海房産稅開徵後的首批土地競拍昨日舉行，其中住宅用地溢價較高，房地産新政的出臺以及房産稅的開徵難抑拿地熱情。而與此同時，購房者的觀望情緒逐漸趨濃。

　　難抑拿地熱情

　　昨日，共有11幅經營性土地在滬開拍。住宅地塊方面，崇明商住辦地塊、浦東臨港新城泥城住宅地塊、寶山住宅地塊的溢價率分別為143%、206%及90%。這次被業內稱為開發商“低調出手”的競拍，最後仍以較高的溢價收場。開發商稱，不管出臺什麼樣的政策，開發商都需要拿地，從某種程度上説，開發商更在乎今後的市場有沒有需求。

　　一位開發商在接受記者電話採訪時表示，政策出臺前後，上海的土地市場變化並不是很大，可能一些中小型開發商會選擇觀望，而從規模較大的開發商或國企的實際行動來看，拿地熱情並未受到地産新政和開徵房産稅的影響。

　　一手房成交下滑

　　在“新國八條”和上海房産稅試點實行的雙重擠壓下，滬上樓市一手住宅成交量出現較為明顯的下滑。據網上房地産數據，27日至30日的成交套數分別為933套、571套、318套和436套。

　　搜房網數據監控中心的調查顯示，4成以上購房者已對原先的購房計劃直接“剎車”。此外，上海今年2月預計開盤量14個，環比減少36%，部分開發商借“淡季”觀望。

　　仲介方面，漢宇地産市場研究部的調查顯示，房産稅推行以來，不少分行的諮詢量暴增，增幅高達200%。不少在滬工作的新上海人尤為關注房産稅，問題大多圍繞自己是否需要繳納房産稅以及是否符合退稅條件等。

　　重慶：心態悄然生變

　　首筆房産稅入庫

　　1月28日，重慶市剛剛啟動房産稅試點，30日上午10點，首筆個人住房房産稅就在重慶北部新區地稅局人和契稅徵收點申報入庫，徵收個人住房房産稅6154.83元。

　　據悉，該筆稅款産生於當地一高檔社區二手房轉讓，住宅類型為花園洋房，建築面積202.73平方米，交易單價13071.57元/平方米。由於該住房建築面積交易單價達到上兩年重慶主城九區新建商品住房成交建築均價2倍（9941元/平方米），屬於應稅住房。

　　開發商冷暖不均

　　自開徵房産稅以來，重慶一時成為各方關注的焦點。開徵房産稅對重慶房地産市場的影響究竟有多大？房地産市場對開徵房産稅又有何反應呢？

　　在重慶東原集團位於主城區大石

　　壩的D7區樓盤，銷售主管夏先生稱，目前主要銷售60多平米至90多平米的戶型，屬於中高檔樓盤，重慶確定開徵房産稅以來，銷售情況沒有太大變化，本地剛性需求的購房者對房産稅關注不多，關心的人主要是外地購房者。

　　在重慶南濱路的一高檔樓盤現場，銷售經理陶小姐説，目前每天客戶來訪量與前兩周相比變化不明顯，客戶對房産稅並沒有太多關注，已經購買的客戶更關注的是開發商會不會因此而降價。

　　在重慶渝北區一別墅樓盤，銷售人員告訴記者，元旦之前銷售情況都還不錯，元旦後情況差了些，前兩周已經購買了一套別墅的客戶，在確定開徵房産稅後要求退房，應該説影響還是比較大的。

　　購房者“抓小放大”

　　重慶多家房産仲介提供的信息也顯示，這幾天二手房的交易情況變化不大，只是購房者在諮詢房産信息時，為避免繳稅，一部分人打算放棄購買大戶型高檔商品房，轉而購買“起徵點”之下的房産。一些房産開發企業則表示，房産稅剛開始試點，尚無法對市場影響進行評估，但拿地會趨向謹慎。

　　儘管房産稅試點剛剛實施，還很難看出其對房地産市場的影響，但對市場上一些投資客的心理影響已開始顯現。記者認識的一位房地産小炒家就直言不諱地説，以前認為炒房只賺不賠，現在看來風險也增大了。“還好，手裏的盤大多放出去了，現在只剩兩套80多平方米的房子，達不到起徵點，不過也打算儘快脫手。”

　　而對於尚未置業的重慶市民來説，對開徵房産稅則態度積極。記者走訪的幾位市民均認為打擊房地産投資、投機，給了無房者置業的機會；而一旦購買自住住房，面積也好檔次也罷不會“超標”，也就無納稅之憂。但他們也同時表示還得再觀望一下，“至少也得等到春節後再考慮是否購房。”一位市民説。

　　北京：搶搭過戶“末班車”

　　國務院房地産調控新政出臺後，北京樓市客戶諮詢量明顯增加，尤其是二手房市場中搶買房、搶過戶、搶貸款的政策“末班車”效應顯現，近幾天二手房成交量明顯放大。

　　記者了解到，27日，房地産新政出臺後的第一天，北京中原近200家分行電話或門店諮詢量與平時相比增加了50%，最近幾天因此新增了3000～5000提前購房者。同時，北京二手房市場再現調控後的搶購潮，27日當天過戶量達到2093套，這是自2010年4月29日以後再次突破2000套。另外，由於擔心新政實施後首套房利率優惠將被取消，目前北京已經出現了明顯的搶貸現象，都想趕在春節前辦完貸款手續。

　　28日起，北京各區地稅部門開始嚴格按照“新國八條”執行“未滿五年普通住宅出售時全額徵收營業稅”的政策，而27日之前已網簽的購房人仍可按以前的營業稅政策執行。同時，北京各大銀行28日起也開始對申請二套房貸款的新借款人按照6成首付執行，已簽署合同中的借款人根據各銀行的節點，或以網簽，或以批

　　貸為最後日期，不少借款人正在抓緊辦理手續。

　　北京市交易管理網的數據顯示，1月26日，北京二手住宅網上簽約1124套，27日達到2093套，而28日受營業稅政策執行影響，二手住宅網上簽約量降至1049套，但仍然突破千套。29日是公休日，簽約量為343套，但也比新政出臺前公休日日均100～200套的簽約量明顯增加。1月1日～29日，北京市二手住宅網簽總計22385套，據北京中原預計，全月成交套數將超過25000套。新房方面，由於1月以來入市的住宅項目明顯減少，成交量上變化並不明顯。

　　北京中原三級市場研究總監張大偉認為，北京作為大都市，外來人口越來越多，需要改善住房條件的家庭比例也比較高，有較大的購房需求。而調控中最嚴厲的限購政策，特別是對非本市戶籍的家庭只能擁有一套住房的政策，肯定會影響部分購房者入市，60%以上的購房者將出現明顯的觀望傾向，中長期看，北京樓市的成交量將出現20%以上的下降，很可能重現去年4月以後的蕭條現象。但在北京市的政策執行細則出臺之前，市場則可能再次出現集中過戶和加速購房的高峰。

　　深圳：經紀人大多已回家過年

　　“新國八條”、滬渝房産稅試點和全額徵收營業稅等調控政策頻繁出臺，深圳樓市卻反應平淡，多數房産經紀人甚至已放假回家過年。

　　房産仲介生意冷清

　　在景田成宏地産門店記者看到，仲介生意異常冷清，店裏的13位經紀人已有10位回家過年。據經紀人小周介紹，臨近春節，不僅相當多的地産經紀人回老家過年，市場上的買賣雙方也都無心交易。

　　記者在21世紀不動産也了解到，目前公司後勤人員已有超過1/3回家過年，一線房産經紀人則超過一半。深圳作為移民城市，房産市場的主要參與者回家過年，對市場的影響不言而喻。

　　在採訪中，不少仲介都看好春節後的房地産市場，一方面春節長假可以消化“政策利空”，另一方面則是因為節後是二手房的交易旺季。

　　營業稅威力最大

　　近期出臺的調控政策的力度並不被市場看好。但21世紀不動産研究人員認為，這些政策中全額徵收營業稅對樓市的影響最大。“以前是按差額徵收房産交易營業稅，但在實際操作中可以規避，現在個人將購買不足5年的住房對外銷售，將全額徵收營業稅，這將提高炒房成本，對短線炒房打擊尤其大。”他認為，房子的快速週轉和房價上漲是相互推動關係，全額徵收營業稅對房價可能也會産生影響。

　　房産稅對深圳影響有限

　　世聯地産認為，徵收房産稅的象徵意義大於對目前樓市的實際影響。

　　同時，深圳是否會成為第三個徵收房産稅的城市也引發了人們的猜測。業內預計深圳短期內恐難開徵房産稅，而即便徵收，力度也很難超越滬渝兩地。

　　(本文來源：證券時報網 作者：楊麗花)