房地産新八條出爐 或難阻2萬億房貸暗度陳倉

　　1月26日，舊曆新年前夕，繼2010年4月、9月兩輪地産調控出臺之後，被市場認為“史上最嚴”的第三輪房地産調控政策出臺。

　　當日召開的國務院常務會議，首次提出將房地産調控責任落實到地方政府頭上——“地方政府要切實承擔起促進房地産市場平穩健康發展的責任”。

　　國務院最新出爐的“新八條”政策，在限購、抑貸和加稅方面均做出了更為嚴格的要求，其中，差別化信貸政策再度成為調控利器。

　　“新八條”規定，對貸款購二套房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。

　　同時，國務院還賦予人行更進一步的差別化信貸調控權限，即央行各分支機構可根據當地政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高二套房貸款的首付款比例和利率。

　　此外，更為嚴厲的全國化“限購令”成為現實。“新八條”要求，“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。”

　　北京中原地産分析師張大偉向記者分析，此舉意味著限購不僅力度加強，而且範圍很可能從現在的30個城市，擴大到60個以上，全國性的落實對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭限購，相比之前區域性限購政策更嚴格。

　　全國性限購

　　“我們可能很快也取消利率八五折優惠了！”當晚，一大型銀行北京分行個貸人士對記者説，目前北京包括光大、浦發和華夏在內的多家股份行已取消首套房房貸利率八五折的優惠。

　　“新政一齣，目前還在執行首套房利率八五折優惠的五大國有銀行也要掂量掂量了。”他感嘆。

　　首套房八五折房貸利率優惠取消的同時，北京曾一度出現有銀行將二套房房貸利率提至1.2-1.3倍的現象，不過並不普遍。

　　利率優惠取消的背後，恰是商業銀行1月正在遭遇的信貸規模緊縮危機。據本報了解，1月前兩周信貸已突破萬億，遠遠將監管層1月新增貸款不超過9000億的要求拋在腦後。為此，一些大行如中行一度暫時停貸，多家地方分行停發包括對公貸款和個人按揭貸款在內的新增貸款。

　　“我們北京分行停貸好些天了，只批不放。”一位中行北京分行人士説。

　　接受記者採訪的多位銀行業人士表示，此次出臺的限購、抑貸政策或對商業銀行個人按揭貸款帶來不少考驗。

　　“新八條”將此前只針對部分房價上漲過快大城市的限購令，擴展至全國，即在全國範圍落實對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭限購。

　　“這一條不僅查新購更是嚴查存量，如果嚴格執行將有效地遏制需求。可能明顯地影響2月份以後的市場交易。”北京中原地産分析説。

　　事實上，正是1月淡季全國多個城市房價的不斷推高，加劇了緊縮政策出臺的預期，而去年4月及9月連續兩輪調控雖抑制了房價過快上漲，部分區域依然博飆漲。特別是去年9月以後，全國連續4個月房價出現環比上漲。

　　除全國性限購外，第二套房貸款增加一成首付，將使投資者最多貸款不到四成，有效抑制了投機購房，也避免了金融機構的風險。

　　北京中原統計顯示，以北京為例，目前市場貸款購房佔比在四成左右，其中僅一成是二套房購房貸款。該機構認為，雖然抑貸政策直接影響不大，但對購房者的威懾作用非常大。

　　張大偉還預計，首套房在部分城市的優惠利率也可能取消。在增加供應及嚴格信貸的雙重作用下，樓市調控疊加效應逐漸明顯。前兩輪調控中未落實的部分政策，也將在2011年收緊。

　　2.02萬億房貸暗度陳倉

　　不過，正如華遠集團總裁任志強26日晚微博所言，“（新政）是打在棉花上，還是打在地方官員的屁股上了？”一輪又一輪的房地産調控仍難免“雷聲大、雨點小”的質疑。

　　儘管2010年4月以來，房地産調控層層加碼，但仍未能阻擋商業銀行對房地産貸款的偏愛。

　　“新八條”出臺當日，央行公佈了2010年金融機構貸款投向統計報告，去年7.95萬億新增人民幣貸款中，房地産貸款拿下了四分之一強，2.02萬億的增量甚至高於2009年支持地産復蘇時期2萬億的增量。

　　央行數據顯示，儘管2010年房地産貸款增速較上年末回落了10.6個百分點，但年末餘額仍同比增長了27.5%；其中，房産開發貸款新增4269億元，年末餘額同比增長23%，比上年末高7.2個百分點。

　　此外，地産開發貸款和個人按揭貸款均比去年有所回落。前者新增1647億元，增速比去年末低79.5個百分點；個人購房貸款新增1.40萬億，年末餘額同比增長29.4%，比上年末降低13.7個百分點。

　　2009年以來，隨著兩年分別高達9.6萬億和7.95萬億的天量信貸投放，房地産信貸成為銀行信貸擴張的“急先鋒”。

　　以2009年為例，當年新增房地産貸款2萬億，是2008年增量的4倍，佔各項貸款新增額的21.9%，比上年提高11.1個百分點，同比多增1.5萬億元。其中，個人購房貸款新增1.4萬億元，約為2008年的5倍，2007年的2倍。

　　不過，與2009年信貸突進相比，2010年2.02萬億的新增房貸卻很難得到合理解釋。事實上， 2010年下半年以來，一邊是市場不斷傳出的開發貸停貸傳聞；一邊卻是銀行信貸的暗度陳倉。

　　2.2萬億的新增房地産貸款中超過四成是在一季度投放的。央行數據顯示，僅僅2010年第一季度，全國房地産人民幣貸款就新增8457億元，同比增長44.3%；其中開發貸新增高達3203億元，增速31.1%。

　　“開發貸款去年三、四季度確實比較緊，很多銀行到10月以後的額度近乎告罄；貸款主要是一季度放出去的。”某股份制銀行房地産信貸部門人士説。

　　“房價仍在上漲，許多二、三線城市都出現萬元以上的樓盤。”26日，一位接近銀監會的人士向本報記者表示，監管層亦看到，巨量信貸推動之下，房地産市場泡沫積聚的能量還在增加。