宅地配建保障房已成主流 或變相推高商品房價

　　1月24日，北京市位於大興和懷柔的三塊地均順利成交。值得玩味的是，該三塊地均採用了“限地價”方式。其中，大興區黃村鎮大莊三角居住用地超出地價上限並承諾搭建公租房5090平方米，佔到該地塊規劃建築面積的42%。

　　在龐大的保障房建設規模壓力下，北京供地方式發生了近幾年最大的轉變。本報記者整理北京市土地整理儲備中心的2010年全年土地成交一覽表統計發現，2010年北京推出含居住用地共計81宗，含政策性住房成交的地塊為19宗，其中僅2宗是單獨以限價房方式供地，其餘17宗，均採用了商品房搭建保障房的方式。

　　這種現象集中出現在2010年最後兩個月，尤其是12月最大規模出現。

　　針對保障房問題，華遠地産董事長任志強表示，在土地增量不變情況下，宅地配建保障房方式是令商品房價格“合理且合法”提高。在保障房躍進的年代，被忽視的商品房卻“堆出了”配建背後的“地王價”。

　　供地方式大轉變

　　1月24日北京推出的三宗“限地價，競公租房”土地新出讓方式並不是首次。1月5日，北京成交的大興區生物醫藥基地東配套7號地0505-052、0505-055地塊住宅混合公建、托幼用地項目也採用了該方式。

　　北京世紀鴻房地産公司、福建泰禾、興創置地和明發集團北京房地産開發有限公司等4家企業參與現場競拍，在現場競價達到10億元的合理上限價格後，只有明發集團參與了第二階段的投報配建租賃房面積環節，投報配建租賃房面積為8820平方米。包含租賃房在內，該宗地成交樓面價約為7600元/平方米。此地塊曾于2010年12月推出，但因投標不足而最終流標。

　　鏈家地産分析師張月認為，“限地價”已脫離最初的尷尬境地，可能被逐步推廣。2011年北京乃至全國遏制地價快速上漲都將成為基本的調控基調，推廣“限地價”將成為當今最具操作性與有效性的調控手段。

　　北京市土地整理儲備中心副主任葉向忠沒有直接回應本報記者該方式今後是否會被逐步推廣，但他表示，每一塊地的出讓方式都是根據各地塊的特點而定，2011年的土地出讓方式仍然會多種方式都考慮採用。

　　北京市住建委最近宣佈，2011年北京市將建設和收購各類政策性住房20萬套，其中10萬套用於公開搖號，6萬套為公共租賃房，4萬套為經濟適用房和限價房。此前，北京市住建委披露，2010年已新開工建設和收購政策性住房14萬套，年底前交付4.6萬套政策性住房，預計全年可完成5萬套。

　　2010年北京完成的保障房數量比2009年已是大幅增長。這種躍進背後，北京供地方式也發生了重大轉變。尤其是2010年12月，北京市共計成交26宗居住用地或含居住用地項目，其中10宗明確要求中標開發商配建保障房，僅1宗為純限價房項目。這些地塊基本位於北京郊區，例如大興、房山、懷柔等地。

　　這一供地方式轉變的重要背景是，2010年6月，北京市國土局局長魏成林表示“將保障房配建比例從15％提高到30％、原則上所有商品房項目都應該配建”。

　　據了解，其他城市也在放行商品房配建保障房的做法，北京並非孤例。蘭州市規定新建商品房須按5%配建“保障房”；上海亦規定為5%。

　　保障房堆出的“地王”

　　當宅地配建商品房已成供地方式的主流時，私下裏，多位開發商對記者表示了他們的不滿。據開發商內部交流稱，1月5日，成功拿下大興區生物醫藥基地的明發集團，對其投報的8820平方米租賃房面積而感到“十分後悔”，因為他們並不知道另外一家報出同樣競標價的開發商所填報的租賃房面積為零。

　　據業內人士估算，鋻於其7600元/平方米的樓面價，加上配建的公租房、幼兒園等，開發商可能會將商品房部分賣到18000元/平方米以上。而與其鄰近的金色漫香郡目前僅售11000元/平方米，其拿地時樓面價為4675元/平方米，這還是被稱之為2007年北京大興區的單價地王。保利地産于2010年12月在該區拿下的地塊樓面價僅為7824元/平方米，而從招標公告上看，並沒有要求配建保障房。

　　開發商私下均認為，配建公租房會使得商品房成本部分壓力倍增，並一致認為，政府採用的這種供地方式也會令商品房房價變得更高。

　　任志強每每提及該問題，都表示了擔憂。“投招標時，配建了保障性住房，比如5000元/平方米，可是樓面價都5000元/平方米了，就只好從商品房加價了，開發商不會賠。到目前為止，北京市配建方式讓商品房價格只在提高，而不是下降，而且合理合法在提高，並且提高得越來越多。兩個房子平均起來，價格是下降的，但是就商品房來講，一定是上升的。”任志強不無憤慨地表示。

　　在大力興建保障房的同時，北京地價並沒有降低。亞豪機構數據顯示，2010年，北京市住宅類土地共成交81宗，成交面積1251.10公頃，規劃建築面積1446.91萬平米。成交總金額比2009年增加49.85%，高於面積增幅，樓面均價為7358元/平米，相應上漲24.40%，溢價率高達111%。

　　亞豪機構總監郭毅認為，從社會效應來看，商品房搭建保障房的方式避免了保障性住房居民集中居住所形成的“城市貧民區”，從對房地産市場的調整來看，住宅用地搭建保障房，能有效保障政策性住房的持續開發、建設，同時控制地價水平，減少地王，抑制房價上漲預期。但同時也變相推高了商品房的房價。

　　“現在政府是限售價，競地價，競配建，只能解決表面的問題。機制不理順，很難從根本上解決問題。”郭毅認為。

　　REICO工作室認為，要從根本上解決住宅價格的快速上漲，需要進行土地出讓制度改革。第一，適應我國快速城鎮化的發展趨勢，在保證耕地面積的前提下，加大城市建設用地供給；第二，在土地出讓制度改革方面，首先需要改變政府出讓土地獲得最大化土地收入的目標：第三，以房産稅出臺為契機，改革土地批租制，將土地年租與徵收房産稅合併。