二套房首付提至六成 五年內賣房全額徵營業稅

　　唐文祺

　　樓市調控“虎虎生威”。

　　歷經去年“國十一條”和“國十條”等數輪調控後，昨天國務院常務會議部署的新“國八條”再度加碼政策。如果按照農曆計算，目前尚處於“辭舊迎新”的階段。因此，此次虎年末尾出臺的調控新舉措亦被視作為第三輪調控。其中提及的稅收、信貸等政策，均達到了有史以來的“最強度”。

　　嚴厲“療法”

　　二套房首付比例提高至60%的高點。

　　2010年1月“國十一條”明確要求嚴格二套房貸款管理，首付不得低於40%。當年4月，“國十條”要求，對貸款購買二套房的，首付不得低於50%，利率不得低於基準利率的1.1倍。9月底的“國五條”對此予以了重申。

　　3個多月後的2011年1月底，首付在高位之上再提一成，力度罕見。

　　“總體來説，新一輪調控可以説是增加交易成本、抑制消費需求、減少交易流通的過程，對於抑制房價上漲而言，屬於一種比較嚴厲的‘療法’。”上海市房産經濟學會副會長印堃華在接受《第一財經（)日報》記者採訪時指出，“在前兩輪中沒有落實的部分政策，有望在2011年完全收緊。”

　　增加交易成本則體現在營業稅政策調整上。

　　新“國八條”明確，對個人購買住房不足5年轉手交易的，個人轉讓住房營業稅政策統一按銷售收入全額徵稅。

　　在此之前，即調控趨勢重新收緊的2009年12月，根據財政部要求，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。

　　“這一次的營業稅收政策，完全取消了普通和非普通住宅的區分化。”上海社會科學院房地産研究中心副研究員顧建發表示，“而且，從原先的差額徵稅改成了全額徵稅，這使得5年內房源再交易成本明顯上漲，這一記重拳的力度是非常大的。”

　　疊加效應

　　如何解釋被顧建發視作為“強力”的政策尺度？北京中原地産研究部總監張大偉向記者舉例表示，以一套2008年購入的100萬元總價房産為例，在如今以200萬元出售的情況下，按照5年內交易營業稅計算，之前只需按照差額繳納5.5%的營業稅即5.5萬元，而按照全額收入徵稅的話，繳納稅費將上升至11萬元。

　　不過，印堃華亦有不同看法。他認為，如果按照原先稅率計算，徵收力度的確很強，但是由於政策中並未提及調整之後的具體稅率，因此“稅率方面可能日後會有新調整。”

　　在目前二手房交易過程中，個人買賣涉及的主要稅費包括有營業稅、契稅、個人房産所得稅、土地增值稅等多項。在2008年實行的刺激樓市一攬子政策中，曾經對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1％；對個人銷售或購買住房暫免徵收印花稅；對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。不過，自2009年起，稅收優惠政策開始逐步取消。

　　張大偉認為，此次調控對多項賦稅政策實行加強，除了營業稅增加之外，對房價超過平均水平的商品房項目則進行土地增值稅的清算和稽查，這亦將有效遏制部分開發商過快上漲價格。此外，加大應用房地産價格評估技術，加強存量房交易稅收徵管工作的試點和推廣力度，將對以往部分城市“避稅”現象實行堵漏。而嚴格執行個人轉讓房地産所得稅徵收政策，則會在市場層面帶來更為有效的作用。

　　持續加強的，還有差異化信貸政策。

　　張大偉指出，對第二套房貸款增加一成首付的政策規定，使得購房者最多只能貸款四成，這對運用金融杠桿的投機購房者來説，加大了資金壓力。

　　此外，由於存貸比不斷提高，近期部分銀行逐漸取消了首套房優惠條件。張大偉預計，首套房在部分城市的優惠利率也可能開始取消。“樓市調控作用將在增加供應及嚴格信貸的雙重作用下，疊加效應逐漸明顯。”